物业管理收费纠纷的行业隐患

近两年来，全国各大城市的楼市火了，小区多了，一同多起来的还有小区物业服务收费纠纷。小区物业收费标准和方式谁说了算?政府在小区物业管理中到底该扮演怎样的角色?这似乎在行业中形成了一种困惑。

作为物业服务从业人员中的一员，笔者认为，物业管理费收费纠纷之所以这么多，主要是由以下几方面原因引起的：

物业公司的服务质量存在瑕疵。如果服务质量好，物业费哪怕贵一点，业主们也不会有意见。笔者曾在多个住宅小区服务过，其中服务广州市郊的白天鹅花园时，该小区的物业服务费是1.0元/平方米，相当一部分业主还提出要增加物业费，业主们说：“你们的服务完全不止值这点钱，至少每平方米还应加三毛钱。至于后来笔者调到香格里拉花园担任物业经理时，那更有意思——该小区物业服务费价格从1.2元/平方米到4.0元/平方米之间共有九种(房子是分期开发的，业主收楼时间不同签订的物业服务费就不同)，而房子只有三种类型：多层公寓、高层公寓和别墅，但没有一家业主对此提出异议。为什么呢?因为服务质量是有保证的，不少业主就是冲着物业服务质量去买房子，所以无论是交1.2元/平方米还是交4.0元/平方米的业主对自己需要承担的缴费标准都没有意见。

业主的经济承受能力有限。如前所述，白天鹅花园尽管有不少业主主动提出要增加收费，但考虑到此小区大部分业主是工薪阶层，最后管理公司并没有提高价格;而香格里拉花园的业主主要是珠江三角洲私营企业老板、外籍人士和政府县处级以上干部，他们出得起高价物业费，4.0元/平方米能承受，如换成白天鹅花园的业主只怕早就闹翻了天，拒交物业费成普遍现象。

物业管理费收费主体错位。在实际操作中，绝大部分小区的物业管理费由物业服务公司来收取，这样做是名不正、言不顺!相比较前面两个原因，真正问题就出现在收费主体错位，这是物业管理费纠纷的最主要原因，其理由如下：

1、物业管理费与物业服务费是两个概念。物业管理费，顾名思义就是业主在自治自律进行物业管理时产生的费用，它具体包括：第一，业主筹备、成立、召开业主大会的费用;第二，选举产生业主委员会的费用;第三，业主委员会成员的工资、业委会日常运作的办公、水电费用;第四，支付给物业公司或其他专业公司的服务费用;第五，其他费用，如审计费用、公关费用等等。而物业服务费仅仅是物业公司根据物业服务合同的约定，对物业区域内的建筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和秩序的活动而产生的费用，以及物业公司应得的利润部分。也就是说物业服务费仅仅是物业管理费中的第四项内容，因此物业管理费的外延与内涵均大于物业服务费。

2、物业管理费收取主体应该是业主委员会。物业管理权是业主的权利，它派生于业主对房屋所有权(也就是建筑物区分所有权)，与物权法中表述的成员管理权是一个意思。既然业主对所居住的小区拥有物业管理权，相对应地，就必须承担支付物业管理费的义务，并且这个义务是业主应当主动付诸行动的义务。众所周知，物业管理是业主们自治自律的活动，具体表现为筹备、成立和召开业主大会，选举产生业主委员会，决定是否聘请物业公司服务还是自我服务、或是分包给某方面的专业公司提供服务，并委托业主委员会进行监督管理等等活动。业主委员会作为业主自治组织的常设性机构，负责小区的日常物业管理全部工作，理所当然地应当是物业管理费的收取主体。即使业主委员会因自身条件不足(如没有专职财务人员、银行帐户等等)而将收取、管理物业管理费的工作委托给物业公司，这并不能将收取和管理物业管理费的职责推脱干净，在物业公司收取不到时，业主委员会应当承担收费不足的责任。

包干制收费方式造成弊端。物业公司在承接住宅小区的物业服务时，一般有两种获得报酬的方式：一种是包干制，即不管小区的费用开支是多少，物业公司只按物业服务合同上的约定收费标准收费，亏损自担，盈余自得，不关业主和业主委员会的事;另一种是酬金制，即物业公司只获取固定比例的报酬，一般是小区物业管理费应缴全额的百分之五至百分之二十，其余的物业管理费用作业主大会的活动开支、业主委员会的运作费用以及物业公司用于提供物业服务的各项开支，如有节余归全体业主所有，如有不足则由全体业主补齐差额。目前，大部分物业公司承接住宅小区时采取的是包干制，而业主对费用收取后用处不清楚或认为物业公司公布的财务报表弄虚作假，业主有意见而拒交管理费就不奇怪了。如果都采用酬金制，定时公布物业费的开支情况，并请审计机关进行审计，让业主明明白白地交费和消费，纠纷自然就会少得多。

业主不能理解物业公司经营的困难。不少业主认为他们在物业公司和开发商面前是弱势群体，殊不知物业公司和开发商在水、电、气等垄断企业及政府机关面前也是弱势群体。比如，按照《物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”。笔者在物业服务行业工作时经历了广东、浙江、湖北等三省，没有一个地方的水、电等企业严格照此执行，而是在开发阶段就和开发商签订合同约定，小区的入住率必须达到多少百分比才接手(比率一般在70%到80%，很多小区三、五年都达不到这么高的入住率)，如开发商不同意那就别想小区竣工验收过关。最后造成的结果是物业公司在进驻初期不得不承担水电的抄表、水电费的收缴工作以及水电的损耗，既增加了人员开支，又承担了不应承担的亏损，真是“哑巴吃黄连，有苦说不出”!另外，物业服务人员在工作中经常受气、工资普遍低等原因造成物业公司人员不稳定，致使物业公司成本居高不下，而业主们往往是不当家不知柴米油盐贵。如果每个小区都有业主委员会且运作正常，业主都积极参与物业管理，物业公司也加强与业主们之间的沟通，那么纠纷就会少得多了。

国家向物业管理费征税。目前，税务部门把物业公司收取的物业管理费当作其营业收入进行征税，相关的税收构成有：收取物业管理费应当缴纳营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加1%、水利基金0.06%等。这些税收累计起来达到全额物业管理费的6%。事实上这样征税是没有法律依据和道理可言的。例如，几个玩得好的朋友在一起，经常凑钱去喝酒，在这个过程中，他们把钱凑到一块时肯定不要交税，而只是在酒店喝酒吃饭后支付给酒店费用时由酒店交纳了营业税;那么，凭什么要业主在凑钱给业主委员会或委托给物业公司时要征税?如前所述，业主行使物业管理权是自治自律的活动，他们拿出物业管理费给业主委员会的性质与几个好朋友凑钱喝酒的性质是一样的;并且业主委员会或受物业公司在购买维修材料、支付人员工资等行为都依法纳了税(如同几个好朋友喝酒付帐一样)。所以向物业管理费征税是双重征税行为。目前的物业管理费普通不高，政府部门从中再征收如此高的税率，物业公司为确保自己的利润，自然会想方设法地提高收费标准，这无形之中增加了业主的负担，也是导致物业管理费收费频繁发生纠纷的原因之一。

部分物业公司管理不善，不作为，乱收费。这种现象不能说没有，但不多，在此不赘述。

可以从以上对物业服务费用纠纷产生的原因分析中得出一些结论：物业管理费应当由业主们自己交纳，标准是多少应由他们自己说了算;物业管理费中有多少应该是支付给物业公司的服务费，也是由业主们说了算数;政府部门不应当过多地干预这种市场行为。

那么，政府部门应当承担的责任有哪几方面呢?一是执行法律法规、打击腐败，规范垄断企业的行为;二是不与民争利，废除对物业管理费双重征税的规定;三是指导、帮助业主成立业主大会并指导其运作，组织培训业主委员会成员，让他们有能力与物业公司进行物业服务费收费标准的商谈;四是当好服务者，即做好本地市场调研，提出真实可行的物业服务成本分析，定期向社会公布，供业主大会与物业公司参考;五是做好裁判员，当业主与物业公司发生服务费纠纷时，及时进行调解。如果以上几方面做到的话，物业管理费收费纠纷何愁不能化解?

(原载于《现代物业·新业主》2010年01期)