如何平衡社区居委会、街道办、房管局

来自不同小区的业主集中讨论社区治理问题，其共同的利益诉求点是什么?不同小区有不一样的现状，看似纷繁复杂，但其根源实际上往往都是因为业主组织作用的缺失。2010年1月16日，由上海业伟业主咨询服务有限公司举办的“第三届上海市业主委员会年会”，集中讨论了如何从业委会的法律地位、组织建设、社区工作基点等方面发挥业委会作用的问题。

社区之中谁做主?中国社工协会副会长马学理认为，居民自治组织在参与社区维权、安全保障、环境秩序和设备设施管理等物业服务的协调工作中起到了重要的支撑作用，因此“以居民自治为方向”将有利于形成和谐社区的新型格局，居民自治“为现代基层社会的管理与服务、为我国社区善治机制的形成找到了途径”。但目前的实际情况是“自治”变成了“多治”， 上海大学社会学系教授邓伟志认为，主要在于确定“社区工作基点”上存在“三驾马车”的现象，社区居委会、街道办事处、房管局等部门多头指挥，且“指导”的定义模糊，业主大会最适合做“第一指导员”却召开困难。而要实现真正的社区自理自治，首先就须去掉街道办事处的行政化成分。中国社会工作者协会社区工作委员会总干事李晶认为，居委会过去被解读成“政府对居民的第一张面孔”，但在社会组织完善的社区，实际上业委会才具备第一时间获取和谋取业主利益的优势，因此业委会应该是维护业主利益的最好主体，同业主之间也应该有更融洽的关系。社区治理专家舒可心认为，居委会的决策并不能代表全体社区居民在共同事务上的自治意志，一个委员会不可能成为一个“自治”机构，而在由全体业主表决产生业主大会和业主委员会的基础上，形成的“业主大会对外，业委会对内”的组织架构才是最合理的自治形式。

社区自治如何开展?首先必须确立自治组织的法律地位，邓伟志教授从业委会和业主的法律界定上提出两点建议：一是“业主委员会是否能注册成法人组织”，其好处是“如果是注册登记的社会组织违规，完全可以按社团法办事，不必犯难。”二是“业委会成员是否只能由业主构成”，那么“一房多住”和“一人多套物业”如何规定?以及房主在不能很好行使业主权利和履行义务时租户是否能成为业主?这些问题均应在相关法律法规上作明确的规定。北京市海淀区和谐社区发展中心理事长蔡若焱认为，由于物业产权人(房东)和使用人(租户)权利主张的差异，以及物业私权的排他性与自治公权责任理念的非排他性(即为自治范围内所有个体提供无差别的服务)存在冲突，因此理顺这两层关系是实现自治的关键。“一个具有共同利益的群体一定会为实现这个共同利益而采取集体行动”的假设往往不能实现，同济大学教授孙荣认为这是业主大会召开和决策困难的原因，如何有效制止“搭便车”行为导致“三个和尚没水喝”的群体行为失败?采取“选择性激励”的方式，将能调动业主参与社区事务的积极性。

业委会应具备什么?舒可心认为，“业主组织要运转良好，其理事机构业委会必须面对以下问题：1、法律体系的支撑;2、社会对业主组织的形式认知;3、业主大会会议议案提议权和议案本身的质量;4、业委会委员身份的限制，使得组织人才成为瓶颈;5、业主群体的组织习惯的建立;6、组织运转技术的启蒙、实践;7、个体业主利益的保护和被侵权时的救济;8、业主组织中个体利益对整体利益侵犯时的救济(惩戒);9、业主群体中独立建立的其他组织;10、如何维护组织整体权益;11、维护与其他利益集团的和谐关系，即维护业主组织的生存大环境;12、业主组织是否能真正独立行使权利且独立承担后果;13、业主组织如何参与社区建设，成为重要的力量……”李晶则总结了业委会委员个体所必须具备的素质：“第一，业委会是法律明白人;第二，业委会是理财明白人;第三，业委会是社区治理不可或缺的力量……”鉴于此，上海市房地产行业教育中心讲师江孙翔建议，业委会应设接受过业主大会业主委员会的专业培训教育的专职“执行秘书”，业委会的职责则转变为指导和监督执行秘书工作。

纵观社区的各种问题，正是因为多方指挥造成了监管不力，相关法规应从平衡社区各方主体利益出发，明确各方主体的定位，否则便“会干扰人们对自治型社区的憧憬”。

(原载于《现代物业·新业主》杂志2010年第02-03期/总第142期)