谁说“业主大会、业委会的法律地位不明确”？

业主大会、业主委员会作为新的社区组织，已经得到社会各界越来越多的人士的重视。但是，由于业主大会、业主委员会无须在社团登记部门或者工商管理部门登记，多数人认为，业主大会、业主委员会没有独立的法律地位，甚至有人公开指出，业主大会、业主委员会是个无人管、甚至无法无天的怪物。中南财经政法大学某法学教授在《新世纪周刊》2006年第30期撰文称，业主大会、业主委员会没有独立的财产，不能独立承担责任，并声称物权法草案彻底删除业主大会、业主委员会有关诉讼权利条款是完全正确的。

笔者认为物业管理行业和业主大会中面临的问题最根本原因就是国内对物业管理基本理论认识存在误区，其中关于业主大会、业主委员会法律地位问题的争议就是一个突出的表现。

根据现有法律法规的规定，业主大会、业主委员会的法律地位是已经非常明确和具体的，是能独立承担民事责任的法律主体。目前那些认为业主大会、业主委员会法律地位不明确的观点应该得到纠正。

一、关于“法律地位”

关于“法律地位”的概念，笔者没有查到相关法律术语条目。应该说“法律地位”本身就不是一个法律术语。根据笔者分析，多数人所称“法律地位”应该是指法律主体资格，或者是指法律上的主体地位。无须质疑，根据《民法通则》的规定，业主大会、业主委员会不是独立的法人。

《民法通则》第二条明确规定，“中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。”所以，对于业主大会、业主委员会这样的组织行为不直接适用《民法通则》。而且，业主大会、业主委员会作为2003年才出现的新的社区组织，1986年通过的《民法通则》是显然不可能对业主大会、业主委员会这样的新生事物做出规定的。

但是，由于业主大会由物业管理区域的全体业主组成，业主大会的主要任务是决定物业管理区域的物业管理相关事宜，履行共有物业设施设备、场地财产所有权所决定的物业管理权。根据《民法通则》第七十八条规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。物业管理区域的共有财产属于共同共有，全体业主对共同财产的管理适用《民法通则》的规定，因此，行使物业管理区域共有财产权管理的业主大会在履行《物业管理条例》规定的职责时应该适用《民法通则》关于财产权的规定。很显然，由全体业主组成的业主大会不仅不是某些人所称的“业主大会没有财产，或者没有独立的财产”，而且拥有的财产特别巨大，属于不动产，可以永久获得收益。

实际上，业主大会实际控制的财产权益是无法估量的。有人可能会讲，这些是全体业主的。不错，正是全体业主组成业主大会。所以这些共有财产的所有者实际上就是业主大会。至于业主大会所控制的物业管理收费、维修资金更是看得见的现金资产。如果有人对物业费的产权有异议，不妨假设按照酬金制处理物业收费，从酬金制下预收的物业费属于全体业主所有，就可以知道物业费的本质属性了。

业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责，实际上是业主大会的常设机构。业主委员会的行为后果由业主大会，也就是全体业主承担。同样，业主委员会作为《物业管理条例》规定的组织机构，也不是没有财产，也不是没有独立的财产

根据《民事诉讼法》第四十九条，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》若干问题的意见，其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。笔者认为，业主大会、业主委员会是根据《物业管理条例》成立，有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。

二、业主大会是能独立承担民事责任的组织机构

根据《物业管理条例》和《民法通则》，业主大会作为物业管理区域的共有财产管理决策机构，具有明确的法律地位和严格的组织程序。

从法律规定看，业主大会是依国家法律规定程序成立的。尽管《物业管理条例》只是行政法规，但其法律地位是无可替代的。

从组织建立来看，业主大会有严格的筹建程序。从国家建设部的《业主大会规程》到地方性法规，以及部门主管的规范性文件，都对业主大会的筹建进行了很详细的规定。那种认为业主大会、业主委员会规定不够细的说法是不成立的。以上海为例，上海市人大常委会通过了《上海市住宅物业管理规定》，上海市房屋土地资源管理局制定了《业主大会议事规则》、《业主公约》示范文本以及成立业主大会的具体程序规定，可以这样讲，相关规定甚至超出了一些有限公司的规定。严格程序建立的业主大会在成立之初就建立了自己的执行机构，同时业主大会还可以根据《业主大会议事规则》的规定建立业主小组、业主代表大会、业主委员会联席会议等相关组织机构，进一步使业主大会能行使法律规定的职责。

从业主大会拥有的财产看，业主大会作为物业管理区域的全体业主组成的组织，是共有财产的实际产权人和管理者。物业管理区域的共有财产属于业主大会。由于业主本身就是物业的产权人，业主大会拥有物业管理区域毋庸置疑的财产权利。那种声称业主大会没有财产的说法是荒谬的。就物业管理决策来讲，业主大会就物业管理决策承担民事责任的能力是没有任何疑问的。同时业主大会承担的责任本身也是与业主承担的责任是相互区分的，因为业主大会做出决定本身应该对法律后果有所考虑的，不会超过业主大会决定范围之外。至于个别业主大会因为未能预见诉讼风险给业主带来的不必要损失，这是业主在召开业主大会时应该汲取的教训和付出的代价。即便如此，业主大会是有能力承担相关风险的，这本身是物业产权人应该承担的风险。这与业主本人对个人拥有的财产承担管理风险是一样的。

综上所述，业主大会作为物业管理区域共有财产的管理决策组织，尽管不具备法人资格，但是是能够独立承担民事责任的主体。

有人提出，业主大会的民事后果都是业主承担的，不是业主大会独立承担的，所以业主大会不是独立民事主体。这个观点不妥。合伙企业是独立的民事主体，但是其合伙人是承担无限责任的，合伙企业的民事责任实质上是合伙人在承担的，但是我们不能因此否定合伙企业的独立民事主体资格。同样的道理，尽管业主大会的民事责任由全体业主承担，不能因此否定业主大会的民事责任主体。

从实践来看，业主大会能与物业管理企业签订物业服务合同和作出其他相关决定，本身就认定了业主大会的民事主体资格。从审判实践看，业主大会作为诉讼主体已经得到确认，业主大会可以作出决定由业主委员会代表自己进行诉讼。已经出现或即将出现的业主与业主大会，业主与业主委员会，业主委员会与业主大会之间的诉讼关系，都已经或将进一步证明业主大会的独立法律地位。

因此，“业主大会的法律地位不明确”的观点可以休矣。

三、业主委员会是与业主大会相区别的组织机构，在某些情况下，业主委员会还可以独立承担民事责任

业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会的行为后果由业主大会即全体业主承担。但是，业主委员会作为业主大会内部的组织机构，是与业主大会相互区分的组织机构。不能必然地将业主委员会的行为等同于业主大会的行为。在某些情况下，业主委员会还可以独立承担民事责任。比如上海某小区业主委员会在小区公开张贴公告，称前期物业管理企业非法侵占业主公共收益多少多少，最终被物业管理企业告上法庭，经过一、二审审理，业主委员会都败诉，被要求向物业管理企业公开赔礼道歉。撇开案件本身的胜负不谈，在本案中，业主委员会作为被告败诉了，表明业主委员会的独立法律地位得到某些法院的认可。至于业主委员会败诉的后果是否应该由全体业主承担，这个应该根据业主委员会的决定是否经过业主大会明确授权而定。

笔者认为，在没有业主大会决议的情况下，业主委员会做出的决定实际上是由业主委员会委员承担责任的。当然，对外构成表见代理的，业主大会对外承担法律责任后，可以向业主委员会追索。可见，业主委员会应该依据《物业管理条例》和《业主大会议事规则》行使职权，严格执行业主大会决定，否则就要自身承担民事后果。

实践中已经出现，业主与业主委员会、甚至业主委员会与业主大会之间的诉讼纷争。此时业主委员会的民事责任承担将可能是业主委员会委员自身财产，也可能是业主大会的财产。一般来讲，业主委员会违法操作的后果应该由业主委员会委员承担，执行业主大会决议的后果由业主大会承担。业主委员会与业主大会发生民事纠纷，一般是业主委员会委员与业主大会就津贴、报酬、财务往来等发生纠纷。当然，这种情况下以业主委员会委员身份进行诉讼也是可行的，但是不能排除业主委员会委员集体以业主委员会名义对业主大会提起诉讼。根据《业主大会议事规则》的有关规定，业主委员会形成决议只要业主委员会多数委员通过即可，业主委员会通过决议追索业主委员会自身利益，是完全可行的，也是必要的。

综上所述，业主委员会与业主大会相区别，在一些具体情况下也是可以成为独立民事主体的。只是业主委员会行为的法律后果的承担，存在最终是由业主大会还是由业主委员会委员承担两种情况罢了。

四、结论：业主大会、业主委员会都是法律地位、职责权利都很明确的民事主体，不能因为其不是法人，就否定其独立的民事主体资格

业主、业主委员会、业主大会以及物业管理企业之间都是平等的民事主体。比如业主委员会是业主大会的执行机构，尽管业主是业主大会的组成成员，业主与业主委员会还是平等的民事主体。如果业主委员会侵害业主的权利，业主是可以对业主委员会提起民事诉讼的。比如北京著名歌唱家朱明瑛以业主身份诉业主委员会违法签物业服务合同一案在2006年10月26日开庭审理，表明某些法院认可业主与业主委员会是平等的民事主体。

业主作为业主大会的成员，也是与业主大会平等的民事主体，在业主认为业主大会决议侵害自身合法权益时，也是可以通过民事诉讼维护自身权益的。比如浦东某小区业主大会通过决议破坏某业主门前绿化(将其改为健身场所)，业主认为侵害了自己的权益，在业主通过律师交涉后，业主大会决定将健身场地改到对业主影响小的地方。在此案例中，业主与业主大会就是平等的民事主体，业主对于业主大会的决议侵犯自己利益时完全可以拿起法律武器维护自身权益。

笔者认为，当前必须大力宣传业主大会、业主委员会明确的法律地位，才能不断规范业主大会、业主委员会的建设，最终发挥业主大会、业主委员会在和谐社区建设中的主力军作用。

(原载于《现代物业·新业主》2007年第01期)