蚌埠市物业专项维修资金管理制度

物业能增值，资金也能增值，物业增值靠维保，资金增值靠管理。作为“房屋养老金”的物业专项维修资金，应如何管理才能实现增值最大化?

维修资金使用申请

蚌埠市物业专项维修资金财务管理的现状

(一)基本情况

根据建设部、财政部及省、市有关文件精神，蚌埠市自1999年6月开始归集、管理和使用物业专项维修资金，同时建立了物业专项维修资金管理专户，严格遵循“统一缴存、专户存储、专款专用”的原则，对物业专项维修资金进行核算，确保资金的安全和正确使用。1999年6月，按照事业单位会计制度，开立银行专户，设置会计科目，建立手工账核算资金。基于当时蚌埠市主要是个人业主和公有住房单位缴存居多，增设“维修基金”会计科目，并按照个人业主和各缴存单位设置明细账目。2001年与蚌埠建行合作开发的《共维基金管理系统》投入使用后，运用维修资金业主代码编制方案，实现了从资金的归集缴存、使用管理、四级账务处理(业主明细账、单元明细账、楼栋明细账、小区明细账)、申请使用的(预)决算、业主结息等有关财务管理的一系列功能，大大提高了工作效率。尤其是2005年后，实现了会计电算化，整个财务管理体系趋于规范、高效、完整。

(二)内部财务管理制度制定情况

房管局自物业专项维修资金管理机构成立伊始，就针对业务工作，制定了内部财务管理制度。该制度主要是结合有关政策法规及财经制度，从物业专项维修资金的交缴、使用、相关业务、明细账的建立、审计与监督及管理机构内部核算制度几个方面予以规范，还结合管理软件和财务核算的需求，制定了交缴点管理制度，规范操作流程，明确工作职责。

(三)管理系统中的有关财务管理情况

1、交缴记账：每日在各交缴点办理物业专项维修资金收缴，将业主信息录入交缴点子系统，复核后再经管理系统确认，银行子系统记入业主专户账，通过每日过渡账户核对无误，确保银行与管理机构财务账相符。

2、结息处理：(1)预警功能，管理系统通过“专户利息”与“结息日所需业主利息”，得出“利息差额”，实现对每一笔非维修用款提供预警分析功能;(2)计息功能，银行端子系统在每个结息日为业主计息，利息滚存计入业主专户账。

3、维修项目使用处理：系统完成项目使用预分析、预分摊，操作员确认无误后上传信息，后台进行决算分摊，业主账户余额减少，凭决算分摊表办理拨款手续。

4、清退、销户处理：对因房屋拆迁等原因办理清退、销户的业主，在有关模块处理后，凭前台打印的通知单，办理退款手续。在以上涉及财务核算的环节，各操作员分工明确，权限明晰，均符合财务制度规定。

(四)物业专项维修资金归集、使用情况

按照有关政策法规，资金闲置时仅能用于购买国债和转存定期。安全是增值的前置条件。1999年至2008年度，蚌埠市累计归集物业专项维修资金2.31亿元，维修使用534.32万元，增值2045.59万元，支付业主利息630.33万元，人员、办公经费262.62万元，增值部分结余1152.64万元。

存在问题

蚌埠市在归集、管理、使用物业专项维修资金的实践中，有成功的做法，但也存在一些问题：

(一)财务账核算不能独立按照管理办法设置明细账

由于启动物业专项维修资金的管理较早，当时省内没有可借鉴的经验，仅根据实际情况建账，财务账目无法实现住宅区、楼栋、单元、业主明细核算，必须借助管理系统进行补充统计。

(二)业主信息数据库不在管理部门

业主信息数据库相当于各管理对象的明细账。在必须借助现代化管理手段实现核算的情况下，数据库的安全尤为重要。房管部门作为管理单位，应掌握数据库基础资料并做好有关备份，避免管理的不安全隐患。

(三)监督机制不完备

作为“房屋养老金”的物业专项维修资金，能否合理使用直接关系到业主的切身利益。虽然实现了网上查询、电话查询、银行查询，但仅限于查询管理系统中业主账户情况，业主并不知晓此项资金的实际运作情况，是否存在拆借情况，是否实现增值最大化……

如何完善财务管理制度的建议

根据对蚌埠市物业专项维修资金财务管理的情况进行综合分析，笔者认为对物业专项维修资金管理机构财务管理制度应从以下几个方面进行完善：

第一、为确保物业专项维修资金的安全、正确使用，市、县(市)房地产行政主管部门和财政部门应当加强对物业专项维修资金的监督管理，制定物业专项维修资金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询对账制度等。

第二、制订完善的物业专项维修资金管理法规，要将财务管理制度作为其相关内容。加大对挪用、违规使用物业专项维修资金的行为的惩处，确保维护业主的利益。

第三、完善内部控制和外部监督。首先，要严格执行预算管理。资金管理中心的人员、办公经费是从物业专项维修资金增值部分中开支，这就要求一定加强预算编制、执行、分析、考核等环节的管理，严格执行财政部门下达的预算指标，有效发挥预算控制作用，使广大业主所有的物业专项维修资金合理使用。其次，加大宣传力度，进一步增加物业专项维修资金监督的形式。可通过聘请“社会监督员”等形式，让他们对资金管理进言献策，并定期公布资金的财务管理情况，接受财政、审计部门的监督，在保证资金安全性，确保专款专用的基础上，实现增值最大化。

第四、进一步增加管理的有效方式。对成立业主委员会的小区，可将小区维修资金账目移交给业主委员会或委托物业公司，但为了资金的安全和正确使用，可不改变资金的专户存储，对交缴、使用资金结算，仍到维修资金管理机构办理结算。业主委员会或物业公司可定期与维修资金管理机构核对账务，向业主公布，提高资金管理的透明度。

总之，物业专项维修资金制度应与社会主义市场经济体制下物业管理新体制相配套。物业专项维修资金归物业区域内全体业主共有，银行专户存储、专款专用，业主委员会、业主大会决策，物业管理企业使用，政府房地产行政主管部门监管。建立科学、合理的物业专项维修资金制度，确保物业得到长期养护、及时维修，有助于人们安居乐业、社会稳定。

关于调整物业专项维修资金交存标准的通知

蚌房字[2007]9号

市住宅共维基金管理中心、市房地产交易管理所、市房屋产权产籍监理处：

根据《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》(省政府令第197号)及省建设厅建房[2007]3号文件精神，为了加强我市物业专项维修资金的交存管理，现就有关问题通知如下：

一、从2007年1月1起，调整我市物业专项维修资金的交存标准(详见附件)。凡是在2007年1月1日以后受理的，按照新的交存标准执行。

二、物业专项维修资金涉及到群众的切身利益，是群众关心的社会热点问题。各单位必须高度重视，严格按照调整后的标准执行。对未按规定标准交存物业专项维修资金的业主，将不予办理房屋权属登记。

三、蚌埠市物业专项维修资金实施细则将另行制定。

四、市辖三县参照本标准执行。

附件：蚌埠市物业专项维修资金交存标准

蚌埠市房地产管理局

蚌埠市财政局

二00七年一月十九日

蚌埠市物业专项维修资金交存标准

注：各类房屋缴存基数：

1、商品房、经济适用房、集资房、安居房、解困房以购房款总额为基数;

2、二手房以评估价为基数;

3、拆迁安置房以房屋结算价为基数。

(本文共同作者：郑维娜)