淮安市物业管理工作调研报告

为配合城市文明创建，加强物业管理长效管理工作，蚌埠市房管局针对物业管理机构设置情况、物业管理工作的主要职责内容、市房管局和各区政府之间在物业管理方面的职能范围等到江苏省淮安市进行专题调研。

淮安市物业管理取得的成效

近年来，淮安市以创建“四城(文明城、卫生城、园林城、环保城)” (以下简称“四城”)为契机，以创新物业管理体制为抓手，各相关部门密切配合、齐抓共管，已形成物业管理的“淮安模式”。市创建“四城”办公室向各区、各街道办事处、社区居委会、物业管理企业、业主委员会下发了《关于把物业管理纳入创建“四城”目标考核》的通知。把物业管理纳入创建“四城”目标任务，统一布置，统一检查考核。在此基础上，市房管局紧密配合市创建“四城”办公室，组织人员深入街道、社区指导物业管理日常工作，年底统一组织考核评比，从而创新了物业管理体制机制，促进了全市物业管理健康持续快速发展。至2005年底，全市已有物业管理企业106家，是“九五”末的10.6倍;托管面积1,240万平米，是“九五”末的15.5倍;市区新建住宅小区全部实施前期物业管理，覆盖面达100%，不具备市场化物业管理条件无人管的旧住宅区实现街道、社区管理服务责任覆盖面达100%。2008年底各街道通过向广大业主发放调查表，以业主委员会汇总认可的调查方式展开调查，结果显示主城区群众对物管的满意率为83.6%，高出江苏省2005年度群众满意度43.6个百分点，有效地改善了城市面貌和市民的生活、工作环境，为构建和谐社会发挥了积极作用。

淮安市物业管理的主要做法

一、实现物管重心下移，创新物业管理新体制

2003年淮安市政府出台《淮安市物业管理实施细则》，建立了“条块结合、以块为主，将物业管理纳入社区建设统一管理”的新体制，明确街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理的日常指导与监督工作。其主要职责：一是加强对辖区内物业管理工作的领导，指导和监督社区管理委员会、业主委员会和物业管理企业开展工作;二是会同物业管理、规划、建设等行政主管部门，参与新建住宅区的综合验收和物业管理配套设施验收，对未按规划建设配套共用服务设施或存有质量问题的，有权提请有关行政主管部门予以纠正;参与辖区内住宅区的整治工作;三是会同物业管理行政主管部门组建辖区内业主委员会;参与物业管理招投标工作;对物业管理企业资质年检和新成立物业管理企业资质提出初审意见;协助做好住宅区共用部位、共用设施设备专项维修资金的归集和使用的管理工作，并对专项维修资金的使用提出初审意见;四是指导社区管理委员会、人民调解委员会和社区居委会等组织及时协调处理物业管理矛盾纠纷;五是协助物价、物业管理行政主管部门，做好对住宅区物业管理服务等级、公共服务费价格的审批工作，并提出初审意见;六是协助城管、环保、综治、公安等行政主管部门，做好住宅区违法建设拆除、环境保护、治安防范和交通秩序管理等工作。实际上就是物业公司行政上归街道办事处及社区居委会领导，业务上归行政主管部门指导。业主委员会由街道办事处及社区居委会牵头成立，小区物业管理招投标必须有街道办事处及社区居委会的参与。同时规定，对不具备市场化物业管理条件的生活居住区，由所在地街道成立街道物业服务中心提供管理服务。

二、细化了各区、街道物业管理工作职责，实行量化考核，强化了责任

按照重心下移、属地管理的原则，淮安市将辖区内物业管理的监管等职责下放到区政府行使。2007年、2008年市城市管理委员会出台《淮安市城市长效综合管理考核奖惩办法》，明确将住宅小区和生活大院的物业管理列入对区政府的考核事项中。

三、理顺各方关系

一是街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理的日常指导与监督工作，明确了加强对辖区内物业管理工作的指导，参与住宅区物业的交接验收、物业管理招投标、维修资金使用审核、业主委员会组建和物业管理企业资质管理等工作职责。二是理顺了条块结合的关系。街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会要接受物业管理行政主管部门的业务指导。三是理顺了街道办事处、乡镇人民政府与业主之间、物业管理企业之间的关系。街道办事处、乡镇人民政府与业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业之间，是领导与被领导的关系。四是理顺了社区居委会与业主、物业管理企业之间的关系。社区居委会与业主大会、业主委员会之间是指导与被指导的关系;社区居委会与物业管理企业之间是监督与被监督的关系。社区居委会负责协调处理业主与物业管理企业之间的矛盾纠纷。五是明确了街道办事处、乡镇人民政府应当建立投诉受理制度，受理业主委员会、业主、使用人和物业管理企业等违反相关规定行为的投诉。六是明确了街道、社区承担起不具备市场化物业管理条件的住宅区管理服务的责任。

四、建立了街道“两站一中心”，创新了物业管理模式

1、成立了街道服务中心，全面接管旧住宅区、保障性住宅等不具备市场化条件的小区，市财政在中心成立时，一次性给予2万元补贴。目前，中心城区11个街道办事处都已成立物业服务中心，托管面积比例为92%。

2、建立街道物业管理投诉调解工作站。现11个街道办事处都建立了投诉调解工作站，配备一名专职主任。调解工作站主任是通过人才市场公开招聘，并进行严格的面试。招聘条件要求具备中专以上学历，曾担任过单位中层以上干部。选聘后与街道签订劳动合同，每年进行定期考核。目前，调解工作站主任工资为1200元，其中含手机补贴和交通费补贴200元。

3、建立了物业应急维修服务站。为解决应急维修难问题，尽最大可能方便业主生活，市房管局印发了《关于主城区物业应急维修服务网络的实施方案》，要求各街道建立物业应急维修站。目前，物业应急维修服务网络成员单位已达13家， 11个街道办事处都建立了应急维修服务站。

4、政府加大了对物业管理的经费投入。物业管理投诉调解工作站，每个工作站配备专职主任1名和4名兼职调解员。专职主任工资、福利和社会保障等经费2万元/年，4名兼职调解员交通、通讯、误餐等补助经费每人300元/月，工作站办公经费8千元/年，总计每个工作站年需经费4.24万元。而物业应急维修服务站因基本不收人工费，应由政府补贴人员经费，每个单位设专职站长1名和4名兼职维修人员。专职站长工资、福利和社会保障等经费2万元/年，4名兼职维修人员的交通、通讯、误餐、加班等补助经费每人300元/月，服务站办公经费8千元/年，总计每个服务站年需经费4.24万元，每年投入经费约120万元，由市、区两级财政按7：3比例分担。

调研体会

调研回蚌后，我局及时召开了专题调研座谈会。大家普遍认为，物业管理涉及千家万户的切身利益，大量矛盾和问题在基层，是一项复杂的社会系统工程，全国各地的现实情况已经证明，仅靠行业主管部门管不了也管不好。淮安多年来的实践已经告诉我们，建立条块结合，以块为主，纳入社区建设统一管理的体制机制，是实现又好又快发展的有效途径。我市与淮安市物业管理相比存在着一定的不足，主要表现在：一是我市没有将物业管理纳入社区建设统一管理;二是未细化各区、街道物业管理工作职责;三是未实行量化考核，政府没有将住宅小区和生活大院的物业管理列入对区政府的考核事项，而是列入了对房管局的考核;四是没有将辖区内物业管理的监管等职责下放到区政府行使;此外，政府对物业管理经费投入很少。

所以，为进一步理顺关系，改善我市物业管理工作环境，尽快赶上先进城市管理水平，建议借鉴淮安市的经验，将物管重心下移，创建物业管理新体制;成立街道服务中心，在街道办事处建立投诉调解工作站和物业应急维修站;实行量化考核;加大政府对物业管理的经费投入;将《蚌埠市2009年文明创建暨城市管理目标责任状》关于物业管理的目标责任纳入对各区政府的考核事项。

(本文共同作者：陆井才、张道民;原载于《现代物业·新业主》2009年第7期)