谁是物业管理区域的业主？

《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十条明确地阐述：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

讨论“业主问题”、“物业管理问题”，都针对的是建筑物的共有部分而非专有部分。物业管理更加准确的表述应该是“共有物业管理”。专有部分的物业管理应该属于家政服务或者“管家服务”之类的性质，与日常所说的物业管理行业应分属不同的领域。

所以，解决业主问题、物业管理问题，首先要明确：谁是共有部分的业主?或者说谁是共有部分的权利主体?

一种答案：我是业主当然也就是共有部分的业主;另一种答案：全体业主是共有部分的业主。

一般所说的业主是专有部分的业主，对共有部分只有共有和共同管理的权利，最多只能算是共有部分的“业主”的成员之一。

全体业主是一种业主集合的概念，但全体业主是不是共有部分的业主呢?

笔者认为业主资格应该至少具备以下两个条件：

1、权属证明上是否可以载明为权利人;

2、可以自主表达意愿。

在现实中，一个建筑物区域存在着几十、几百甚至几千个业主，把全体业主逐一登记在权属证书上，并且一旦共有人组成发生变化就要重新进行权属证书变更。这种方式显然不可行。

表达意志，需要有一个先产生意志(共同决定)再表达意志的过程。对于一个人或者几个人可能很简单，商量一下就能决定下来;对于几十、几百甚至几千业主来说，协调产生明确意志的过程就是一个组织表达的过程。

这个组织表达过程可以依靠外部力量进行，也可以通过内部力量进行。借助外部力量，如果不是雇佣关系，必然或多或少要体现外部力量的意愿，在自主性方面会打折扣。如果是雇佣关系，那么形成雇佣关系的意愿又是如何形成表达的呢?

如此看来只有当全体业主形成一个组织，依靠内部力量并具备内外认可的权威时，才有可能自主地表达意愿，自主地实现意愿。

当全体业主形成一个业主组织时，进行权属登记就变得可行，业主组织可登记为权利人。构成业主组织的成员发生变化时，并不会引起组织发生本质变化，在权属证书上不必进行任何变更。

类似情况如：一家股份制公司购置不动产，不动产权属证书的权利人肯定登记为这家公司，而不是把公司股东全体均具名登记。全体股东虽然共有这家公司，但公司不动产的业主是这个公司(组织)，而不是股东。股东的共有权利要依据法律法规和公司(组织)的内部章程，通过相应的程序得以实现。

共有部分的权利人不是全体业主的简单集合，而是单一的所有权整体的业主组织。共有权利对内表现为共有，对外表现为专有，这就是共有权利的双重性。

组织是有意识地协调两个以上的人的活动与力量的体系。全体业主并不天然成为业主组织，只有他们协调出明确的目标、归集出必要的资源、且建立并保持一定的责权结构才能形成组织。现实生活中，当业主们召开业主大会会议、通过《管理规约》和《议事规则》，选举出业委会成员，才标志着成立了业主组织(即业主大会)。当然，成立组织之后应该依法履行备案手续。

业主的权利得不到保障

当明确共有部分的权利人是业主组织后，可以发现三个非常奇怪的现象：

1、开发商可以长期地不移交共有部分。

其原因是没有共有部分的权利人进行接收。在我们国家现存的项目公司开发房地产的环境下，一个项目公司在实现开发商的利润目标后可以很快地灭失。一旦开发项目公司灭失了，共有部分权利人还没有组建出来，共有部分也就永远无法进行正式移交了。

2、在前期物业服务合同的履约过程中缺少权利主体。

一个建筑物区域在开发阶段只有一个业主——开发商，以后需要区分的专有部分和共有部分都是开发商的专有。此时开发商以“共有部分”权利主体的身份与服务提供方的主体——物业服务企业签署前期物业服务合同。

在商品房买卖的过程中，开发商通过购房合同将前期物业服务合同的履约义务(支付物业费)分别转让给各个小业主。

自第一个业主收房开始，共有部分区分出来，但共有部分的权利人并没有相应地形成。此时前期物业服务合同开始履约，在履约的过程中只有服务提供方的权利主体，而没有服务接收方的权利主体。这正是前期物业服务最为突出的特征。

因为缺少一方权利主体，导致了服务的提供方与接受方不能通过博弈形成自平衡，前期物业服务中问题重重成为一种必然的现象。而前期物业服务恰恰占据了物业服务市场份额的绝大多数。

3、业主支付着奇怪的前期物业费。

站在物业服务企业的角度，其收取的费用是整个物业项目的物业服务费。

站在业主的角度，其支付的不是个人的物业服务费。业主个人无法决定是否需要物业服务、无法决定采用什么样的物业服务内容、无法决定采用什么样的物业服务标准，甚至即使(因为没有入住等原因)没有直接享受物业服务都无法不支付这笔费用。业主支付的是业主组织的物业服务费，本质上是一种组织义务，称为“业主费”，或者“业主组织费”更为恰当。在没有业主组织的前期物业服务阶段，业主却要承担组织义务，成为一种只承担义务无法享受权利的怪状。

消除这些怪现象的唯一办法就是及时组建业主组织，让共有部分不再缺失权利人。当然，业主组织也需要进行充分的组织建设后形成权威，才能承担起作为权利人的全部责任。总之，解决物业管理问题的基本原则就是把权利交给权利人，让权利人自身更健康。

(原载于《现代物业》杂志2010年第02-03期)