资金：业主无法回避的问题

2006年9月4日，一位网友在焦点房地产网业主之声论坛发表这样一个帖子(点击访问：对申请中的业委会协会的几点建议和疑问？)，其中有几句话：“一个组织的性质不在于它叫什么名字，由什么人组成，而是在于它生存所依赖的资金由谁来提供!”对这几句话我深表认同，资金是经济活动中重要的内容。业主的维权活动从表面看是权力之争，其本质是对共有财产及其收益之争，属于经济活动范畴。资金的问题在业主维权活动中是一个无法回避的问题。

我有两个基本观点：第一、物业管理业态会长期存在，在新建住宅小区的生活中无法脱离物业管理;第二、业主是有产者，业主谋求的是共有财产及其收益的权利。这种行为不应以免费为基础。

同时，一直以来我心存两个问题：一、物业费是不是共有财产?二、物业服务企业的收入完全依赖于业主，为什么不能形成物业服务企业为业主的真正的服务?

《物业管理条例》中并未对物业费是否是全体业主的共有财产进行明确。但作为对共有区域、共有设备、设施进行维修、养护、管理支付的费用理应出自共有财产。物业费理应首先成为共有财产，再成为支付给物业公司的服务费用。但在包干制的物业费模式下，物业企业直接向业主收取的收费方式，使物业费从未能形成全体业主的共有财产，而是直接成为物业企业的收入;所以，物业管理企业的收入，从物理角度看来自于“全体业主”，从逻辑关系看并不来自于“全体业主”，这也就是为什么不能形成物业服务企业为业主的真正的服务的根本原因。

“包干制+直接收取”的物业费模式，一方面在前期物业服务中直接掠夺业主的财产，掠夺的程度完全由物业服务企业自定，不受任何约束;另一方面，在已成立业主大会的状态下，也能成为架空业主大会权力的手段。美然动力街区更换物业公司、美丽园物管撤离和正在处于物业管理真空状态中的碧兴园小区的物管问题之所以解决起来困难，都是因为没有一笔现成的资金供业委会或相关主管部门选择新的物业服务企业进入管理。

因此，让物业费形成事实上的全体业主的共有财产是一条重要出路。

□ 取消包干制(尤其在前期物业中);

□ 归集物业费由约定义务变革为法定义务;

□ 物业费以基金形式成为全体业主的共有财产(类似专项维修资金的模式)。

2006年12月18日，网友新康原住民于焦点房地产网新康家园论坛上发表《论“业主委员会”的不可能性》的帖子(http://bjmsg.focus.cn/msgview/137/71587577.html)，认为：

“在现有的业委会制度中，业委会成员不能得到报酬，这是这个制度最大的问题所在。

责权利，这三个方面是统一，没有利益驱动，无人能够真正长久地保持一种抗争状态，没有利益驱动，他所承担的权力和义务，往往也会流于消失，该行使的权力不去行使，当然，该承担的义务也不承担，造成事实上的涣散。”

我对这个观点也深深地认同，业委会成立难、工作难，专家、学者有从制度上找原因的，有从利益集团影响上找原因的。我认为一个非常重要的原因是业主没有资金，或者说广大业主们还没有出资请职业工作人员进行工作的习惯。资金优势可以化解很多困难，无论是开发商还是物业服务企业，其收入完全来自于业主，而业主自己组织工作时反而缺少资金，这实在是一个悖论。

一个人的行为可以分为两种驱动力：

一是利益驱动，具有职业性(合法的)和寻租性(非法的);二是意愿驱动，条件为：爱(对特定的人)，信仰(对普遍的人)，兴趣爱好(对特定的事)。

社区工作实际就是对共有财产民主管理的工作，业主要想长期体现自己的意愿，除亲历亲为之外只有聘请职业的人员;免费的意愿型行为驱动的本身就是要体现行为人自己的意愿。从这个角度看，无偿的执行者并不能真正体现决策与委托执行的关系，很可能成为在共有财产民主管理中实现个人意愿的机会;另外，业主面对着一个职业化的博弈对手(物业企业)也必须以职业化的手段才有可能应对。

这些资金理所应当来自于全体业主，具体的方式可以有多种，成立了业主大会的，可以在物业费中列支，也可以使用共有财产收益。没有成立业主大会的，就只能以个人名义进行专项募捐了，比如对成立业主大会的进行专项募捐。为保证公正性，可以限定单笔募捐的最高限额，这样募捐总额在一定程度上代表着业主真正的支持程度。

(作者单位：焦点房地产网)

(原载于《现代物业•新业主》2007年5期/总第59期)