成都物业管理概览

西部大开发十年，是西部环境大变样的十年，人民生活水平发生了翻天覆地的变化。这十年实践证明，物业管理能够改善居民生活环境和提高居民生活质量。在成都，不论是城市还是农村，都可以看到物业管理的“痕迹”。成都城乡居民从物业服务中受益，“共管、共享、共维护”的物业管理理念正在逐步形成。

这十年成都物管一路高歌猛进，成绩斐然，已经进入到品质竞争的时代。本文从成都物管企业数量、从业人员、管理面积、行业产值来反映行业的成长，并从行业发展历程中提取行业监管“三叉戟”、住房维修资金、地震物业管理、农民居住区物业管理等当地行业的特定历史事件来看成都物管的发展。

十年基础数据的变化

物管企业数量

2001年，成都市取得物业管理资质的企业有395家，2002年上升至522家。

2003年，成都市物业管理规模较上年有明显的变化：全市物管规模在20—50万平方米的物管公司41家，同比增加10家;10—20万平方米的物管公司132家，同比增加47家;5—10万平方米的物管公司324家，同比增加195家;5万平方米以下的物管企业129家，同比减少133家。

2004年，成都市取得物业管理资质的企业729家，其中物业管理规模在20万平方米以上的企业有60家。

2005年，成都市取得物业管理资质的企业820家;

2006年为917家;

2007年987家;

2008年1,073家……

2009年，成都市取得物业管理资质的企业1,082家;取消3家未保持相应条件的物业服务企业资质。

从业人员数量

2001年，成都物管从业人员17,101人，管理技术人员4,378人。

2002年，从业人员近2.7万人。

2003年，增加就业岗位2,032个。

2004年，从业人员达到4.1万人。

2005年，从业人员6.8万人，其中大专以上文化程度的有7,012人。

2006年，从业人员8.2万人。

2007年，从业人员数量达到了10万。其中具有大专以上文化程度的12,558人，本科以上文化程度的3,047人，研究生以上文化程度的246人，中级以上技术职称的6,987人，经过物业管理岗位培训的2.8万余人，取得成都市物业管理项目经理注册证的954人。物管行业解决了城镇就业人口6,283人，转移农村劳动力15,130人，吸纳“4050”人员3,548人，为社会提供近5,000个就业岗位。

2008年，从业人员达到10.6万人，取得成都市物业管理项目经理注册证的2,400余人，经过物业管理岗位培训的3.8万余人。

2009年，从业人员近11万。

管理面积

2001年，成都市有488个住宅小区(含组团)、381个大厦、274处工业区实现物业管理，全市住宅物业管理覆盖率35.9%，主城六区为39.8%。

2002年，成都市物业管理建筑面积达4,746.46万平方米，物业管理覆盖面占全市房屋总量的33.9%，其中市区已达41.6%;已有924个住宅小区(含组团)、281个大厦、79个工业区(商用物业、其他物业)实施了专业化物业管理。

2003年，成都市物管项目数达1,961个，比2002年增长近50%，物业管理面积增至6,438.6万平方米。其中住宅小区物业项目1,452个;大厦物业项目349个。全市住宅小区物管总面积5,219.7万平方米。

2004年上半年，成都市(含郊区县)实行物业管理的项目达到2,046个(城区1,535个)，同比增长35%。其中被评为国家、省、市优秀物业管理项目的近200个。物业管理总面积7,255万平方米，同比增长35%，覆盖率达到45%，五城区覆盖率达到58%。所有项目中的住宅项目达到1,513个，同比增长137%。住宅物业管理面积为6,016万平方米，同比增长42%，覆盖率达到59%，五城区覆盖率达到70%。

2005年，成都市已有2,278个物业项目由物业管理企业实施物业管理,总建筑面积达8,607.45万平方米;其中，住宅项目1,738个，总建筑面积达7,229.8万平方米，受益住户274.9万人。全市共604个物业管理项目(五城区含高新区518个)规范成立了业主大会，设立了业主委员会。

2006年，成都市已有2,712个物业项目实施物业管理，总建筑面积达9,512.45万平方米;其中，住宅项目2,012个，总建筑面积达7,604.8万平方米，受益住户295.9万人。

2007年，成都市已有2,917个物业项目实施物业管理，总建筑面积达15,740.35万平方米;其中，住宅项目2,413个，总建筑面积达14,216万平方米，受益住户355.4万人。当年，全市共有物业管理市优项目217个、省优项目117个、国优项目25个。

2008年，成都市已有3,160个建筑区划实施专业化物业委托管理，总建筑面积达17,244.6717万平方米;其中，住宅2,323个，总建筑面积达14,031.685万平方米，受益住户431.1万人。

2009年，成都新增物业管理面积2,140.4万平方米，增长率达到7.5%，总量达到2.38亿平方米，在全国副省级城市中位列第三;尤其是成都市100户以上的223个(涉及13.87万户)农民集中居住区实施了物业管理，基本实现了“有组织主导者、有物业服务力量、有服务规范、业主相对满意”的目标，群众的满意度达到78%以上。共有物业管理优秀项目501个，其中“市优”295个、“省优”177个、“国优”29个。

行业产值

2000年，成都市物业管理行业年产值为1.95亿元，上缴税金1,285.74万元。

2002年，成都市物业管理行业实现产值2.57亿元，上缴税金超过1,500万元。

2005年产值达8.6亿元;2006年19.35亿元;2007年产值28.75亿元;2008年产值达32.31亿元，占该市GDP的0.83%，在全国直辖市和副省级城市中位列第六。

全面跨入品牌时代

西部大开发十年，成都物管企业数量和从业人员数量、管理面积都实现了飞速增长，涌现了一批优秀物管企业、管理人才以及优秀物业服务项目，行业产值也实现了大幅度提升。但当前，物业服务企业面临上游产业供应量缩减、质价纷争突出、收费标准低且调价困难、成本高企、盈利水平下降等问题，审视和调整阶段性发展战略，关系到企业的竞争能力和生存发展。成都物管行业取得重大发展，但行业整体赢利水平亟待提升。

十年来成都物管环境的提升吸引了国内外优秀物管企业进驻。戴德梁行、高力国际、仲量联行、世邦魏理仕和第一太平戴维斯悉数进驻成都。

十年来物管行业在地产系统的地位实现飞速提升。成都地产商业已将物管品牌作为房产销售的重要支撑，并加大对物管的投入，涌现出由雄厚地产背景做支持的以成都万科物业、成都龙湖物业、成都蓝光·嘉宝物业、成都蜀信物业、成都华润物业等为杰出代表的“物管第一军团”。

十年来成都物管开创了自己的品牌。成都置信集团下属成都蜀信物业开创的“置信生活方式”为成都住宅物业服务第一典范。置信倡导以“文明健康、人文关怀、亲情服务”为主的社区生活模式，尤其是置信“先修环境，再造房屋”的理念和从“置信生活方式”来推动社区精神文明建设的理念，不断被众多开发商所接受并开始效仿和推崇。

蓝光地产下属蓝光·嘉宝物业开创了成都商业物业管理第一典范。蓝光·嘉宝物业在为客户提供物业基础服务的同时，不断探索和创新服务，成功开发出了“管家”、“酒店”、“优质”三种物业服务模式，打造了以“金牌服务”为核心的“蓝光居文化”，并通过“数字家园”等先进信息化服务平台的应用，为客户奉献高品质、个性化及方便快捷的物业服务。蓝光·嘉宝物业针对专业大型地产开发集团推出的“美学情境营销服务”，以及前期介入“三书”顾问模式，在国内具有领先优势。

十年来成都物管在发展中积极探索，尤以行业监管“三叉戟”、住房维修资金、地震物业管理、农民居住区物业管理等走在全国前列，为全国行业发展做出了贡献。

行业监管“三叉戟”

物管行业企业及从业人员众多，成都在行业监管方面积极探索，并以执业名册、信息管理、职业记分实现行业有序监管。

2009年9月，成都市实施《成都市物业管理专业服务人员执业名册建立办法》。物业服务企业上至公司总经理下至一线操作人员，所有的物管专业服务人员的身份、执业、培训、业绩、行业惩戒等信息都将记录在“册”，市民可以随时上网查询。

2010年，《成都市物业服务其他管理人名录管理暂行办法》实施。该《办法》明确了社区服务机构、民办非经营性企业及由国家注册物业管理师、物业服务项目经理设立的个人独资企业、合伙企业等组织，应当具备相应的条件。《物业服务其他管理人名册》是由成都市房产管理部门面向社会推荐，供业主、业主大会或管委会选聘除物业服务企业以外的其他管理人的名册。

通过上述执业名册，成都市对物业服务人员及其他管理人实现了有效管理。同时，结合2007年实施的《成都市房地产行业信用信息管理办法》和2008年实施的《成都市物业管理专业服务人员职业记分办法》配套实施，形成物管行业监管的“三叉戟”：首先是执业名册把好“出入口”;其次是通过“信用监管”、“职业记分”进行“过程控制”，对专业服务人员的执业行为进行动态管理和评价;最后是通过执业名册和名册证书对相关信息进行披露，供社会监督。

住房维修资金

成都市是国内研究和实施物业维修资金制度较早的城市之一,在有关物业维修资金管理的各项基础性工作上积累了一定可资借鉴的监管经验和做法。

2004年4月1日，成都市以地方规章形式出台了《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》(市政府令第103号)。2008年1月1日颁布实施的《成都市物业管理条例》也明确了住房维修资金的缴纳使用。

在机制创新上，《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》明确规定了开发商和购房户首期缴存的比例——开发商缴存维修金60%，购房户缴存40%。

在资金管理创新上，《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》突破了原建设部、财政部1998年的213号文件精神，在该文件只有缴存比例的基础上进一步深入细化，确定缴存比例、公布成本指导价，用成本指导价作为缴存基数，科学地解决了因购买房屋的楼层、朝向等因素造成的购房价不同的问题，让购房人缴存房屋专项维修资金站到了同一水平线上。购房人对配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2.5%缴存，对未配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2%缴存。

根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，成都市在农村住房维修资金制度的建立和物业维修资金的归集、缴存、使用方面，也进行了有益的探索。一是对城镇新型社区(即城镇规划区内的农民集中居住区)，在集中居住区用地性质转为国有土地性质之前，采取由财政或项目实施单位给予适当补贴的措施;二是对农村新型社区，可在一定期限内由市、区(市)县两级设立的农民集中居住区建设专项资金给予适当补助。

2009年，成都市建立维修资金的建筑区划达4,617个，涉及房屋总建筑面积1.29亿平方米，维修资金归集已超过40亿元;100户以上的223个农民集中居住区实现了物业维修资金制度覆盖率100%。

地震安置点物业管理

2008年汶川大地震，四川遭受严重创伤，成都物管行业展现了物业管理在社会发展中不可或缺的作用。为帮助灾区群众营造良好的生活居住环境，2008年7月，成都市在幸福家园安置点开展“灾区活动板房安置点专业化物业管理”试点工作，制定并发布了《成都市活动板房安置点物业服务事项与质量指引》，指导幸福家园管委会制定了《活动板房安置点管理规约》，《幸福家园公共秩序维护作业指导手册》等相关制度。投资15万元为安置点物业服务人员免费发放了制式服装，配备了物业秩序维护的通讯、交通器材与装备，安装设置了统一的标识、标牌和信息公告栏、交通减速装置等专业的物业设施。同时，还对幸福家园63名物业服务人员，从公共秩序维护、环境维护技能、服务意识及行为礼仪、法律常识、消防应知应会、突发事件应急预案等方面，进行了为期一周的免费专业培训，并进行了消防应知应会和突发事件的应急演练。以该试点为基础，成都市22家品牌物业服务企业，在一个月时间内完成了都江堰、彭州、崇州、大邑4县(市)灾区内规模在1,500间以上的安置点的物业服务对口援管和专业化物业管理工作。受益活动板房37,272间;开展专业技能培训，受训人员达680人，取得《成都市物业管理专业服务人员岗位培训合格证书》575人次;通过物业服务对口援管，使安置点32,600户、99,104名灾区群众享受到了专业化的物业服务。

2009年，由中国标准化研究院、成都市标准化研究院、山东省标准化研究院、民政部减灾中心等单位成立的灾后过渡性安置区基本公共服务标准起草工作组将“幸福家园”成功的管理模式作为制订“基本公共服务标准”的范本。

农民居住区物业管理

物业管理不再只有城里人才能享受!百姓安居乐业，物业管理引领农村老百姓过上新生活，让农民人不离村就能享受城市文明。

农民安置房小区的管理，过去都是政府投入资金，居委会执行。2005年，中南物业管理公司敢于“吃螃蟹”，率先进入位于成都市金牛区迎宾路社区的近郊民居，使该小区成为成都市第一个实行专业化、社会化物业管理的农民安置小区。

然而，随着统筹城乡工作的推进，成都市各区(市)县建立了不少农村新型社区，这些社区基本上都未聘用物业公司，而实行自主管理，不适用国务院发布的《物业管理条例》。这在小区管理的制度设计上形成了城乡分割的局面。2008年，《成都市物业管理条例》正式实施，提出物业管理要延伸到乡镇的每个村落——城乡统筹实施物业管理。成都还编制了《成都市社会主义新农村物业管理导则(试行)》，2009年成都在500多个农民居住区进驻专业物管，每月每户只需交十余元，就能享受和城里一样的专业化物管服务。以成都市新都区忠义村为例，整洁、漂亮的居家小区绿化葱郁，崭新的楼房错落有致，水泥路笔直、干净，还设有隔离机动车随意出入的电动栏杆和自来水、供电、天然气维修等客户服务中心，物管服务人员穿戴统一。该村物管费定为每月每平方米0.4元，区里补贴0.25元、街道补贴0.05元，住户自己交0.1元。物业管理进驻村庄后，村委会提供固定办公场所，物业公司实行24小时值班制，每天各个位置均有保安巡逻，从此村民的生活更安全了。按照农村集中居住区物业管理相关办法，要求进驻的物管公司要优先招聘当地的“4050”人员，对其进行物业管理免费培训，解决他们的就业问题。

(原载于《现代物业·新业主》2010年第10期/总第165期)