共有部位权益分配不能超越的原则

近几年，有关物业共有权益之争的矛盾冲突不断出现，物业共有权益纠纷已然成为了各新闻媒体争相报道的热点。所有权是物权中最重要也最完全的一种权利。现实中，因房地产行业发展较快，而与之相配套的政策法规相对滞后，使得房地产及物业共有区域所有权归属问题，一直不明不白、不清不楚。而由此引起的物业公共权益纠纷也一直剪不断、理还乱。物业共有权益之争，通常有业主与开发商之间的所有权之争;业主与开发商及物业服务企业之间的使用权之争，以及业主与物业服务企业之间的收益权之争。

物业共有区域所有权

【案例1】2003年，南京某小区业主集体状告开发商，要求归还地下车库所有权，法院终审判决业主胜诉。法院判决的理由为，一是该地下车库计入了公摊面积;二是开发商售房时承诺地下车位归业主使用;三是开发商无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本。

【案例2】2008年，北京某小区业主将开发商及物业服务企业告上法院，要求支付车库出租收益。但法院一审判决驳回业主的诉讼请求。判决的理由为，一是开发商取得了小区车库的所有权证，是小区车库的产权人;二是业主提交的现有证据，无法证明车库占用了公摊面积。

以上两案例，虽物业类别相同，但判决结果大相径庭。实际上，《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，对车库车位等的归属问题已经作了明确界定。笔者把具体判断方法归纳为三句话，即：“有权属依权属、有约定从约定、无约定归业主”。比如会所，对应三句话即是：如有开发商持有会所的产权证，则归开发商所有，若开发商没有会所产权证，则归全体业主所有;开发商如与全体业主明确约定归开发商所有，则归其所有，如约定归全体业主所有，则归全体业主所有;没有对会所明确约定的，归全体业主所有。

物业共有区域使用权

笔者认为，使用权是指不改变财产的所有权本质而依法加以利用的权利，可以由所有人行使，但也可依法律、政策或所有人的意愿而转移给他人。

【案例3】据《法制日报》报道，福建厦门某广场73位业主就外墙使用权归属问题，将开发商诉至法院。法院终审判决如下：“虽然开发商与业主在签订《商品房买卖合同》中约定外墙使用权归开发商所有，但厦门中院终审认定这一格式条款无效，责令开发商将外墙使用权归还全体业主”。

法院判决主要依据《合同法》第五十一条、《物业管理条例》第十一条第(七)项、《物权法》第七十条及相关司法解释的内容。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第三款规定：“前款所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。”所以，物业的外墙属于共有部分，要处分建筑物共有部分应当由全体业主共同决定，除非事后取得全体业主追认，否则单个业主无权就共有部分进行处分。在这起案件中，虽然双方签订的《商品房买卖合同》对全体业主共有的屋面及外墙面的使用权作出处分，却不能举证证明该处分得到全体业主的同意或追认，因此相关条款应该认定为无效。据此，厦门市中级人民法院作出终审判决，认定业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中关于外墙面使用权归属开发商的条款为无效条款，诉讼的房屋屋面及外墙面使用权归全体业主所有。

本案例充分说明，《物权法》明确的权属约定原则，并不是开发商的万能钥匙。《物权法》的所谓约定，也必须建立在公平合理、诚实守信的基础之上。

物业共有区域收益权

随着《物权法》、《物业管理条例》及相关配套法规的实施和完善，物业共有部位收益归全体业主所有，已基本形成共识。但在实际工作中，因种种原因，业主与物业服务企业之间在收益分配的具体操作中还是产生了不少矛盾。当前，物业共有部位收益主要有三个去向：

补充物业管理费

这是时下物业服务企业处理物业共有部位收益最普遍的做法。此种做法的形成主要有两方面的原因：一是物业服务企业招投标及签订服务合同时，已经将包括停车费、电梯广告等在内的租金、广告收益等，作为物业服务收入列入物业管理费测算，从而降低了物业管理费定价标准，间接以低价格的形式让利给业主;另一个原因，是前期确定的物业管理费标准过低，随着物价上涨和成本不断增加，物业服务企业严重入不敷出，很多公司不得不用停车服务费、共有部位租金等收益冲抵物业管理费的不足，较为典型的案例有深圳花样年物业管理有限公司提出的“零收费”模式。

两种原因，前者主动，且有合同和投标书为依据。根据《物权法》第八十条规定的“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定”，此种做法是合理的，也是合法的。而后一种，虽然其出发点很好，且在保障业主利益，维护社会稳定的工作中也具有积极意义，但无合同、无约定的事实，也不符合《物业管理条例》第五十五条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。为避免给物业服务企业后续经营和管理带来影响，笔者建议，对没有成立业主大会的物业项目，物业服务企业在动用此收益时，应主动公示，并征询业主意见，确定收益用途，比如用于共有区域维修等;对已成立业主大会的物业项目，物业服务企业需在与业主委员会签订合同时，将“物业共有部位收益用于补充物业管理费不足”的内容写入合同中。

物业服务企业单独立帐存放

此情况大多发生在已成立业主大会的物业项目。独立存放的资金，有用于业主委员会办公经费、补充维修资金、定期派物派现返还业主等情况。较为典型的案例有“2010年北京望京嘉润花园小区物管和业委会返还公共收益发粮油”(《新京报》，2010)、“2011年北京西城区朗琴园小区物管向全体业主发红包”(《现代物业•新业主》2011年05期)。

单独存放然后返利派现，或作业主委员会办公经费、补充维修资金等，是有法律依据的。《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。其权利包括占有、使用、收益、处分四类。可以说，单独存放并由业主共同决定使用方式，是最实际、最合法的方式。但需要说明的是，因业主维权意识淡漠和自治能力不强，极易出现物业服务企业“一手遮天”或业主委员会与物业服务企业勾结，侵吞物业共有部位收益的现象。

物业服务企业直接占为己有

由于对自身法律地位及职能认识不清，许多物业服务企业理所当然地认为共有部位收益是对自身经营的一种补贴。加上大多数业主对此并不关心，物业共有部位收益很容易被侵占。既使成立有业主大会的物业项目，也往往因业主委员会质疑太多、言辞太激，大有挖地三尺找金矿、不达目的不罢休的态势，使物业服务企业无法辩解或不想辩解，于是“破罐子破摔”，以不理会、不配合作为回应。

为方便共有部位收益权识别，笔者制作了《物业共有区域收益权归属比照表》如下：

物业共有区域收益权归属比照表

解决物业共有部位权益之争的对策

物业共有部位权益之争的问题虽然较多，也较为复杂，但笔者认为，这是好事。通过此问题上各方的博弈，可以提升物业管理的社会影响力，同时也会促进物业管理法制体系的完善，是社会进步的体现。相信，方法总比问题多，而问题的解决归根结底要靠人、靠组织。

业主重视移交、开发商依法移交

对业主大会、业主委员会来说，移交就是要“摸清家底”。通过交接搞清楚共有区域的性质和归属，真正明明白白消费。而开发商必须改变态度、重视问题、依法移交。这是解决物业共有部位权益之争的首要工作。

物业服务企业诚信经营

不分黑白，直接将物业公共收益据为己有，及不清不楚与开发商交接，均是物业服务企业不懂法、不守法、不专业的体现。清白算帐，诚信服务，应成为物业服务企业的生存之道、立业之本。

业主换位思考，理性维权

在一些业主或业主委员会看来，物业管理俨然就是暴利行业，是可以睡着捡钱、笑着数钱的行当。其实，物业共有区域能产生收益，且收益类别、收益份额有增加，实际是市场经济体制不断深化，社会发展不断进步的结果。近几年，随着业主车辆购买力的增加，物业管理社会化程度的提高，物业项目停车费收益虽有所增加，但不断上涨的物价水平及人员工资标准，使很多物业项目经营入不敷出，业主和业主委员会一定要换位思考，理解至上，切不可抱着挖金矿、斗地主的态度，把物业服务企业推向对立面。

职能部门细化程序，积极监督

《物权法》及《物业管理条例》出台后，从中央到地方纷纷出台了一系列配套法规，较以前确实完善了很多，但具体到执行层面来，还是有很多问题和不足。对此，建议职能部门在组织制订政策规章时，要在细化程序、完善内容的工作上多做一些努力，尤其是制订配套文件时，要清晰明了，确保具有可操作性。同时在政策法规生效后，一定要加强监管，引入信用管理制度，确保制定的政策法规真正在现实工作中得到落实。 (原载于《现代物业》2011年第07期/总第193期)