重庆市公租房物业管理探索

鉴于公租房特殊的物业特点和居民特征，不能以商品房住宅区的小区管理模式来管理公租房，而应该采用一种新的物业管理模式——社区管理模式。

春节长假刚过，作为2011年的第一号民心工程，公租房成为重庆街头巷尾老百姓热议的话题，因为从2月12日起政府开始正式受理老百姓的公租房申请了。

重庆市的公租房建设以它大手笔、高速度引起了市内外、国内外的极大关注，目前，已公布的5个公租房小区大多已开工建设，有的已初具规模，但问题也随之来了——对已建成的公租房小区该如何进行管理?可以这样说，建设完成只算公租房政策成功了50%;只有实施了成功的管理，才能证明公租房政策的真正成功。目前，这个问题迫在眉睫。

公租房的物业特点

按照重庆市政府“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”的住房调控思路，公租房就是由国有企业持有产权、由政府提供政策和资金支持、限定套型面积和按优惠租金标准，向符合条件的家庭供应的保障性住房。根据政府对公租房的“定义”，可以总结出如下几个特点：

属于政府保障性住房

公租房的性质就是保障性住房，保障民生是公租房建设的首要目的。近年来随着住房制度的改革、城市化进程的加速和就业机制的市场化，有相当部分在城市生活的人无力承担高涨的房价，过着居无定所的生活。古人说“无恒产者无恒心”、“安居而后乐业”，发挥政府的公益职能，通过公租房的建设满足相对弱势的社会群体“居有定所”的需求，保障这部分社会群体的基本生活品质，无疑会促进社会的稳定，是创建和谐社会的具体体现。

国有企业持有产权

按照《重庆市公共租赁房管理暂行办法》，作为保障性住房，居民均属公租房的租赁户，只有连续租赁五年以上方可以成本价购买所租房屋。可见，在房屋建成后至少五年时间内，政府是公租房的唯一产权人;五年以后，才会有个人产权持有人，出现多产权的情况，但仍以政府产权为主。

这里有两个信息很重要：1、个人必须连续租赁五年以上方可购买;2、购买时以成本价交易。这说明政府作为产权持有人不在公租房上赚钱，政府的目的就是公益性的——保证老百姓都有房子住。

政府投资但租金优惠

公租房由政府提供优惠政策并投资兴建，建成后的租金和物管费均比较优惠。按照重庆市公租房管理局日前公布的价格标准，公租房的租金是同地段同类型房子房租的60%，最高的每平方米11元，低的每平方米9元。物业费是1.03元/(平方米·月)，收费按市场化运作。水、电、气包括以后用电话、光缆等都是市场化运作，不打折。

这进一步说明了政府建公租房的非营利目的。

建筑体量大、人口密集

按照重庆市政府的规划，到2020年，重庆市将建设4,000万平方米公租房，解决200万中低收入者的住房问题。从2010年起，未来3年内，首先完成3,000万平方米公租房建设。目前已受理申请的五个在建公租房小区情况如下：

五个小区建筑规模均在100万平方米以上，户数在2万套左右，人口不低于4万，属高层建筑群，户型紧凑实用。完全是一个超大型的社区。

户型面积为35平方米—80平方米，其中35平方米—50平方米约占25%;50平方米—60平方米约占60%;60平方米—80平方米约占15%。

位于近郊城乡结合部，配套齐全

主城区公租房布局在一、二环线之间规划的21个聚居区中(如下图)。

这21个聚居区目前均处于城乡结合部，均靠近未来城市发展的副中心。小区配套齐全，有小学、幼儿园、社区管理用房、商业配套，按建筑总面积的10%配置，每5户设置一个地下停车位。完善的社区配套解决了居民“搬得进来，住得下来”的问题。

公租房的居民特点

按照《重庆市公共租赁房管理暂行办法》，申请公租房的条件如下：

1、申请人应年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员。

2、申请公共租赁住房的收入限制：单身人士月收入不高于2,000元;家庭月收入不高于3,000元。

以上规定可以说充分体现了收入差别、地域差别、城乡差别是公租房居民的四大特点，具体如下：

1、有稳定工作和收入，但无购买商品房的经济能力，属于介于低收入与中高收入之间的“城市夹心层”，在城市中的生活处境较为“尴尬”。

2、人员构成包括本地居民、农民工、外地务工者和大中专院校毕业生，属于城市居民和城市流动人口，生活习惯、行为方式、人员素质差异明显，甚至存在一定冲突。

3、租房需求差异明显。对于本地居民来说，期望通过公租房改善自身居住条件，提高生活品质;对于农民工来说，期望通过公租房真正脱离农村，融入城市生活，获得自身尤其是下一代的城市身份认同;对于外来务工者和大专院校毕业学生来说，期望通过公租房消除地域差异，也成为名符其实的重庆人。

4、农民工和外来务工者占居民中相当一部分比例，可以预见，未来公租房小区属于城市流动人口聚居区，是各种社会隐患问题高发区。

公租房的物业管理特点

通过对公租房物业特点和居民特点的分析，可以发现公租房小区的物业管理的一些特点。

对于动辄4、5万人以上的超大型社区，其物业管理已经不是商品房住宅区的小区管理方式，而是社区管理方式，物业管理需要物业公司、街道、居委会、派出所、房管局和开发单位共同实施，而非商品房小区完全靠物业公司一己之力就能做好。

由于公租房公益性特点和居民属于“城市夹心层”的经济现状，物业管理不能以公租房居民为经营主体和利润来源，在他们身上也要延续政府的公租房政策，即不能让居民感觉物业管理再赚他们的钱。物业管理的收益只能来自政府，通过政府指定的开发单位——国有企业来实现。

楼栋密集的高层电梯小区，设施设备众多，对物业及设施设备的管理是公租房小区物业管理的基础和重中之重，因为物业和设施设备是满足众多居民正常生活的基本物质条件，只有运行正常才不会影响居民的基本生活。公租房小区居民对物业管理更能切身体会到的是其衣、食、住、行能得到保障，而不是多周到、多仔细、多有特色。一句话，管理重于服务。

鉴于公租房居民收入差别、地域差别、城乡差别等三大特征，“创建和谐社区”是物业管理中客户关系处理的核心任务，让城市本地居民、农民工、外来务工者和其他人员都能在同一个小区和睦共处，求同存异，相互包容，逐步融合，成为一群具有良好精神面貌的新城市居民。

由于公租房小区属于城市流动人口聚居区和高层建筑区且居民众多，安全维护和消防管理也是物业管理的重点工作之一，通过与政府相关部门密切配合和群防群治预防社区安全事故发生，创建“平安社区”。

公租房的物业管理模式

结合公租房物业管理特点的分析，鉴于公租房特殊的物业特点和居民特征，笔者认为必须解放思想、打破惯性思维，不能以商品房住宅区的小区管理模式来管理公租房，而应该采用一种新的物业管理模式——社区管理模式。

什么是社区管理模式呢?具体设想如下：

四大管理任务

一、确保政府保障性住房政策的有效执行;

二、管好物，保障好居民的衣、食、住、行;

三、与政府部门密切配合，创建“平安社区”;

四、创建“和谐社区”的执行者。

管理主体为公租房管理委员会

房管局、居委会、开发单位和物业公司共同组建公租房管理委员会，由房管局牵头、各部门参与、物业公司具体执行，对社区实施有效的物业管理。由管理委员会对社区物业管理重大问题进行讨论决定，保证政府政策的正确执行。通过管理委员会，建立物业公司与居委会、派出所、消防局等的联动机制，居委会、派出所在社区设点、设站，把物业管理工作和政府职能部门工作相结合，保社区平安。通过管理委员会，对影响社区居民日常生活且易导致重大投诉的水、电、气、环卫等部门进行有效协调，及时、高效地处理问题，避免群众投诉。

“酬金制”取费

政府可以通过招投标方式选聘物业管理企业，但对物业管理公司实行“酬金制”。

绝对不能实行“包干制”，“包干制”必然促使物业公司为了自身利益从1.03元/(平方米·月)的物管费中谋取收益，并且实现收益最大化。对于高层电梯小区而言，由于设施设备众多，1.03元/(平方米·月)的物管费本来就不高、只能是保持正常运行的成本价，如果在此价格中提取物业公司的收益，必然挤占运行成本，影响正常的物业管理。实行“酬金制”中的酬金也不能来源于1.03元/(平方米·月)的物管费，否则，同样会挤占运行成本，影响正常的物业管理，导致居民的反感甚至造成新的社会问题。

鉴于公租房的公益性质和居民情况的特殊性，实行“酬金制”下物业管理的酬金只能来自1.03元/(平方米·月)的物管费之外、由房管局或政府指定开发单位拨付。而且，酬金可以从公租房的租金收益中提取。这样，既可以保障社区正常的物业管理所需的运行成本，又不会导致居民反感，同时也做到了以业养业，不增加政府负担，达到了物业公司、居民、政府或开发建设单位共赢的目的。

把“求同”作为社区文化建设的重点内容

居委会和物业公司联合，把商品房小区的社区文化活动扩展成社区精神文明建设机制。居委会根据政府的政策精神提出精神文明建设主题，物业公司根据主题思想制定具体的方案并具体实施。针对公租房社区居民的特殊性，以促进彼此的身份认同感、融入城市生活为主题持续开展社区精神文明宣传活动，消除经济收入差异、城乡差异、地域差异而带来的生活习惯、行为方式、人员素质差异，真正让公租房居民成为具有共同文化价值观的新重庆的文明市民，把公租房社区建设成为“和谐社区”。

(原载于《现代物业·新业主》2011年第04期/总第184期)