广州市物业专项维修资金新规解读

广州市国土资源和房屋管理局颁布的《关于进一步规范我市首期物业专项维修资金管理工作的通知》(以下简称“通知”)已于2012年1月1日开始正式实施。由于开发商未能严格贯彻“缴交维修资金作为业主收楼必备条件”的规定，向业主追缴住宅专项维修资金的民事主体模糊，开发商为自有物业交存维修资金的自觉性不高，导致广州市住宅专项维修资金的归集率不高。该《通知》的实施有望破解困局，最大限度地提高广州市维修资金归集率。

物业专项维修资金归集不到位的原因

开发商未能严格贯彻“缴交维修资金作为业主收楼必备条件”的规定

2008年2月1日实施的《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”该办法将交存首期住宅专项维修资金与开发商交楼挂钩，房屋购买人不交存维修资金，开发商就不能交楼。笔者认为该条规定在实施过程中存在一定的法律问题。购房者与开发建设单位签订房屋买卖合同，其主要的内容是建设单位交付质量合格的房屋，购房者支付购房款，即房屋买卖合同的主给付义务是开发商交楼和业主交清购房款。如果业主全额交纳了购房款，即已经履行了其作为房屋买卖合同当事人的主要义务，建设单位就有义务向业主交付房屋。交纳物业专项维修资金仅仅是购房者履行房屋买卖合同过程中的附随义务，业主不交纳物业维修资金，损害的是其他建筑物区分所有权人的共有权。在房屋保修期满后，对于共有部位、共有设施设备因缺乏维修资金而不能及时得到维修养护，最终损害全体业主的利益，其并不会直接损害开发建设单位的利益。按照《合同法》的法理规定，对于附随义务的违反，相对方不得行使同时履行抗辩权，因为附随义务与主给付义务不是对等关系。购房者不交纳物业维修资金只是违反了房屋买卖合同的附随义务，不是主给付义务。如果购房者付清了购房款，从法理分析，建设单位不能以购房者不交纳住宅维修专项资金为由，不向购房者交付房屋。否则，建设单位即违反了房屋买卖合同的约定，构成违约，购房者有权要求建设单位承担迟延交楼的违约责任。基于上述原因，在实际交楼过程中，购房者如果已经付清了全部购房款，而开发商以购房者没有交存首期维修资金为由拒绝交楼，可能会遭到购房者的抵制，甚至引发激烈冲突。在这种情况下，开发商有可能不严格贯彻“缴交维修资金作为业主收楼必备条件”的规定，在购房者还没有交存首期维修资金的情况下，将房屋交付给购房者使用。

向业主追缴住宅专项维修资金的民事主体模糊

广州市国土资源与房屋管理局《转发省建设厅省财政厅关于贯彻建设部财政部〈住宅专项维修资金管理办法〉有关问题的通知》(穗国房字〔2008〕557号)第二条“商品住宅专项维修资金的交存要求”第(二)款规定，“已交付业主使用，尚未交存首期住宅专项维修资金的商品住宅项目，业主应当补存首期住宅专项维修资金;已成立业主委员会的商品住宅项目，业主委员会应当组织业主补存首期住宅专项维修资金。”

对于已经交付业主使用的但是尚未交存首期住宅专项维修资金的商品房，业主如果不补存，则由谁负责追缴业主应当补存的首期资金呢?广州市房管局对此作出规定，业主未按规定将专项维修资金缴存到专户银行的，不予办理房屋产权证。物业所有权转让时，业主未按规定缴交首期专项维修资金的，不予办理房屋所有权过户登记手续。但是，限制业主办理房产证和过户手续，仅仅是从行政管理角度对专项维修资金的交纳进行监管。对于已经交付使用的房屋并且办理了房产证，暂时并没有将房屋进行转让意愿的业主，房管局则很难有强有力的措施要求业主补交。如果房管局发出责令业主限期交纳的通知，业主还是拒绝交纳维修资金，房管局因缺乏强制执行力，无法强制业主补交。

如果从业主不交纳维修资金的民事法律角度分析，到底应由谁来催促业主补交?是建设单位、业主委员会抑或是其他业主，还是物业服务企业?

对于建设单位而言，其与业主之间的房屋买卖合同已经履行完毕。而且，在商品房买卖合同中一般都会约定，由购房者将维修资金交纳到房管局开具的维修资金专户帐号，开发商不应该是催缴维修资金的主体。况且，建设单位将房屋卖给购房者，其作为出卖方已经获得了购房款，实现了商业利润，建设单位也缺乏经济动力去催促购房者补交维修资金。

如果小区成立了业主大会并选举了业主委员会，因维修资金涉及到全体业主的利益，不补交维修资金的业主损害了其他交费业主的利益，业主委员会可以起诉业主，要求业主补交维修资金。《北京市住宅专项维修资金管理办法》(京建物〔2009〕836号)第十九条第二款规定，业主未按规定补建、续交住宅专项维修资金的，业主委员会应当督促其交纳，也可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。

穗国房字〔2008〕557号文要求业主委员会组织业主补存维修资金，但在实践生活中，由于广州市的业主大会成立比例并不高，组织业主补存维修资金工作并不容易开展。即便业主委员会要求业主补存维修资金，一旦被业主拒绝，也缺乏强有力的措施。实际操作过程中，业主委员会并不倾向于通过向法院提起诉讼的方式去要求业主补存维修资金。由于诉讼过程烦琐，需要耗费大量的时间、精力和资金，业主委员会的起诉直接针对业主，容易激化小区内部矛盾，因此多数业主委员会不愿意通过诉讼方式要求业主补交维修资金。

如果小区尚未成立业主大会和选举业主委员会，究竟由谁来催促业主补交维修资金?目前，尚缺乏这方面的法律规定。广州市国土资源和房屋管理局发布的《物业小区管理规约(示范文本)》第二十六条规定，业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。笔者认为，物业专项维修资金关系到全体业主的利益，单个业主不具有诉讼主体资格，其他业主以原告名义起诉，法院会以诉讼主体不适格为由驳回单个业主的诉讼请求。物业服务公司作为接受业主委托提供物业服务的企业，业主不补交维修资金损害的是建筑物区分所有权人的共有权，与物业服务企业没有直接的利害关系，法律不应赋予其追缴物业维修资金的诉权。

以上分析可以看出，当业主不补交维修资金时，到底由谁来催缴维修资金，法律缺乏明确规定，导致催缴维修资金的民事主体的模糊，这是维修资金归集难的一个重要原因。

开发商为自有物业交存维修资金的自觉性不高

开发商在楼盘开发完毕后，可能会保留部分房屋作为自有物业开展经营活动。对于自有物业，如果开发商不按规定交存维修资金，该如何处理呢?根据广州市房管局制定的《关于加强物业专项维修资金管理工作的通知》规定，如果开发商没有缴存维修资金的，由房管局责令限期缴交。如果开发商逾期仍不缴交的，不予办理土地有偿划拨使用手续和《建设用地批准书》、出让国有土地使用权设定登记、办理《商品房预售许可证》、商品房售款划拨、《物业管理企业资质证书》申报审核、商品房初始登记、国有土地使用权转让登记、土地公开挂牌出让竞买资格预审等业务。但现实生活中，某些开发时间较久远的楼盘，建设单位为项目公司，楼盘开发完毕后，公司即停止运营，不再进行房地产开发经营活动。对这些项目公司采取行政监管或处罚措施，也无法保证建设单位按规定交存维修资金。

《通知》对交存维修资金困局的破解

笔者认为，本次广州市国土房管局下达《通知》的最大亮点在于，将原来由业主自行到专户银行缴交维修资金的方式改变为由开发商先行垫付，再由开发商向业主追索的方式。

从法律角度分析，业主本应负有向物业专项维修资金管理中心缴交维修资金的法定义务，但该义务现由开发商代为履行。开发商代为履行后，获得了“代位求偿权”，有权向本应负有交存义务的业主追索。将交存维修资金的义务直接规定由开发商先行承担，方便了房管部门对维修资金的监管，能够确保维修资金到位，具有现实可行性和实操性。

《通知》规定，如果是预售商品房，开发建设单位应当在申请核发商品房预售许可证前完成维修资金交存手续。如果是现售商品房，开发建设单位应当在申请办理房屋产权初始登记前(俗称“大确权”)完成维修资金交存手续。因此，如果开发商不交存维修资金，其将不能获得预售许可证或者无法办理大确权，开发商没有这两个重要证书，则无法开展商品房预售工作，没有获得楼盘的“大确权”，将无法与购房者办理商品房过户手续。因此，将缴存维修资金和开发商获得预售和现售资格挂钩，可以有效督促开发商及时缴存维修资金，有利于维修资金的归集工作顺利开展。

笔者认为，《通知》的实施，有望破解广州市物业专项维修资金交存的难题，让广大业主在自己购买的房屋保修期满后的维修、更新、改造工作有了资金的保障，更大程度地保障广大业主的合法权益。

关于进一步规范我市首期物业专项维修资金管理工作的通知

各开发建设单位、物业服务企业、业主委员会(业主)，各专户管理银行，各县级市国土房管局、各区分局，局属各单位、机关各处室：

为进一步规范我市物业专项维修资金管理工作，加大归集力度，根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部2007年第165号令)的有关规定，现就我市首期物业专项维修资金(下称“维修资金”)管理的有关事项通知如下：

一、凡申请预售商品房的，维修资金由开发建设单位预交存至专户管理银行。

(一)开发建设单位申请核发商品房预售许可证前，应根据预售房屋所在楼宇(区域)核准的报建面积，按房地产测绘部门的预测算面积填写《首期物业专项维修资金分户情况表》(附件1)，报本市物业专项维修资金管理中心(下称“管理中心”)核定，并盖章确认。开发建设单位凭管理中心出具的《建设单位预交存首期物业专项维修资金通知书》(附件2)，将维修资金足额预交存至一家专户管理银行并分解到具体房号(按房屋户门号设分户账)。专户管理银行向开发建设单位出具已预交存维修资金凭证和各户门号交存维修资金凭证。管理中心核实后向开发建设单位出具《建设单位预交存首期物业专项维修资金确认书》(附件3)。

(二)开发建设单位应在申请核发商品房预售许可证前完成维修资金交存手续。

二、拟以现楼方式销售的，开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记前，应将该楼盘的维修资金预交存至专户管理银行。

(一)开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记前，应按房地产测绘部门的实测面积填写《首期物业专项维修资金分户情况表》，报管理中心核定，并盖章确认。开发建设单位凭管理中心出具的《建设单位预交存首期物业专项维修资金通知书》，将维修资金足额预交存至一家专户管理银行并分解到具体房号(按房屋户门号设分户账)。专户管理银行向开发建设单位出具已预交存维修资金凭证和各户门号交存维修资金凭证。管理中心核实后向开发建设单位出具《建设单位预交存首期物业专项维修资金确认书》。

(二)开发建设单位应在申请办理房屋所有权初始登记前完成维修资金交存手续。

三、开发建设单位在出售房屋时，应在商品房买卖合同中与买受人约定维修资金由买受人全额交存，并凭该房屋已交存维修资金的专户管理银行出具的凭证向买受人收回。

四、房屋所有权转移时，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。在办妥房屋所有权转移手续后，业主应当持房屋权属证明及本人身份证明到专户管理银行办理分账户更名手续。

五、本通知于2012年1月1日开始施行，有效期5年。相关法律、政策依据变化或有效期届满的，根据实施情况依法评估修订。若有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。

附件：

1、首期物业专项维修资金分户情况表

2、建设单位预交存首期物业专项维修资金通知书

3、建设单位预交存首期物业专项维修资金确认书

广州市国土资源和房屋管理局

二〇一一年十二月八日

(原载于《现代物业》2012年第01期/总第211期)