法院应当受理业主委员会选举争议吗？

案例一：

原告(沈阳市于洪区某小区业主)刘某认为小区成立第四届业主委员会于法无据，且选票均无业主签名，存在弄虚作假情形，请求法院撤销2014年10月19日《××小区第四届业主大会决议》。

一审法院认为，业主撤销权纠纷是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益，依照法律规定向人民法院提起的撤销业主大会或者业主委员会决定的纠纷。该类案件中，被告应为业主大会或业主委员会，诉讼请求应当限于撤销业主大会或者业主委员会作出的物业管理方面的决定，对于小区业主大会或者业主委员会选举中出现的争议，有关业主提出异议向人民法院起诉的，不属于民事争议，人民法院不应受理。

二审法院做出的(2016)01民终3218号裁定认为，关于上诉人提出被上诉人选举程序违法，撤销业主大会决议一、二、三项即表决业主管理规约、表决业主大会议事规则、选举业主委员会成员的原审诉讼请求，因该三项均为表决的议程，而非结果，且该议程的进行均属业主大会自行管理方式的范畴，并非民事争议，该议程如何进行与上诉人并无直接的利害关系，故原审法院驳回上诉人的起诉并无不当，本院对上诉人的上诉主张，不予支持。

案例二：

江苏高院公报2015年第5辑登载“于某以业主大会选举成立业委会程序违法为由行使业主撤销权纠纷案”[(2015)参阅案例53号]。公报在“裁判摘要”载明：1、我国《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。小区业主以业主委员会的换届选举程序不符合法律规定为由，申请撤销业主大会作出的换届选举决定的，属于人民法院民事案件受理范围。业主委员会作为业主大会的常设机构，可以作为被告应诉。2、业主委员会的换届选举应当符合法定程序，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并对选举资料妥善保管。业主委员会不能证明换届选举符合法定条件，业主要求撤销业主大会作出的换届选举决定的，人民法院予以支持。

上述两个司法观点对立的案例分歧焦点在于：业主认为业主大会作出的选举成立业主委员会的决定违反法定程序，由此提起的撤销权诉讼是否属于人民法院民事诉讼的受理范围。

搜索“中国裁判文书网”，持上述两种观点的判例均不在少数。从目前查询到的公开资料上看，最高人民法院主要持案例一的观点：

1、《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》一书在解读《物权法》第七十五条的“审判实践中应注意的问题”中认为：“业主大会和业主委员会选举中的纠纷不属于人民法院民事案件受理及审理范围，应告知当事人向有关行政部门申请解决”。

2、《民事案件案由规定理解与适用》(2011年修订版)一书在解读业主撤销权纠纷“确定该案由应当注意的问题”第三部分内容中作了重申：“业主的撤销权应当限于业主大会或者业主委员会作出的决定，对于小区业主大会或业主委员会选举中出现的争议，有关业主提出异议向人民法院起诉的，不属于民事争议，人民法院不予受理。”

笔者认为，最高人民法院的观点有悖法律法规规定，也与其制定的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定相冲突，理由如下：

一、根据《物权法》与《物业管理条例》相关规定，业委会选举争议依法应属于民事诉讼的受理范围

1、根据《物权法》第七十条规定，业主对区分建筑物依法享有专有权、共有权和共同管理权三项权利。基于民事基本法的属性，《物权法》中规定业主享有的这些权利都属民事权利范畴。而《物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。从体例解释的角度看，该条所称的“业主合法权益”主要就是指这三项权利，其中参加业主大会并选举成立业主委员会是业主依法享有和行使共同管理权的主要体现。据此，业主委员会选举及成立过程出现的争议应当属于民事争议。

2、《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条规定了七项业主共同决定的事项，其中第(三)项为“选举业主委员会或者更换业主委员会委员”，既然选举和更换业主委员会是业主大会共同决定的法定事项之一，那么，只要业主认为这个决定侵害了自己合法权益，就有权按《物权法》第七十八条第二款规定行使相应的撤销权。换言之，在是否应当立案受理这一问题上，将“选举业主委员会或者更换业主委员会委员”与其他六项业主共同决定的事项分割开来处理没有任何法律依据。

3、无论是《物权法》第七十五条，还是《物业管理条例》第十条、第十六条，虽然都规定了业主大会和业主委员会选举及成立等活动受所在地的区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府指导和协助，但这些条文本身并没有规定相应争议不能提起民事诉讼。相反，《物业管理条例》第十二条第五款对业主的撤销权作出了与《物权法》第七十八条完全相同的规定，更佐证了相关争议应当属于民事诉讼的受理范围。因此，法律法规对行政部门规定的指导和协助义务，只能解释为当事人可以向相关行政部门反映和投诉通过行政途径解决争议，但据此排除和否定业主的民事诉权显然没有充分的法律依据。而且，在业主大会选举与成立业主委员会这一问题上，行政主管部门的相关的指导和协助行为并没有行政强制性，对业主委员会备案的审查也仅限于形式审查，业主并不一定都能通过行政途径最终维护自己的合法权益。

二、根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业委会选举争议应当属于民事诉讼的受理范围

《物权法》第七十六条第二款，《物业管理条例》第十二条第一、二、三款明确规定“选举业主委员会”需要业主大会“经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”这一法定程序，司法解释第十二条规定中所指的“法定程序”具体指的即为业主委员会的选举成立是否达到法定的“双过半”比例。“法律、法规对业主大会决定程序所作的规定具有强制性，如果业主大会对涉及共有与共同管理的重大事项所作出的决定违反了该强制性规定，则业主有权申请人民法院予以撤销”(本处引文出自最高人民法院《建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》一书第十二条“条文理解”)。业委会选举争议实质是请求人民法院依法查明业主大会作出决定所涉及的选举票数是否真实合法、是否达到法定比例，如果案例一的司法观点成立，诸如业主认为业主大会选聘或解聘物业服务企业的决定没有达到法定的“双过半”所发生的争议、认为业主大会作出的使用专项维修资金的决定没有达到法定的“双过三分之二”所发生的争议等凡属于《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条业主共同决定事项所引起的纠纷，所有业主大会作出的决定都不能以违反“法定程序”为由提起撤销权诉讼，因为这都涉及业主大会投票的真实性及比例等程序问题，这将导致以违反法定程序为由行使业主撤销权这一类民事诉讼案名存实亡。

三、将业主撤销权之诉的诉讼请求“限于撤销业主大会或业主委员会作出的物业管理方面的决定”直接违反《物业管理条例》第十九条的规定

法院不受理业委会选举争议的一个主要理由是业委会选举成立的决定不属于业主大会作出的物业管理方面的决定，显而易见这一认定没有任何事实和法律依据。从《物业管理条例》第十五条规定的业主委员会性质和职责的内容可以看出，业主委员会是业主大会的执行机构，是物业管理活动的最重要的法律主体之一。如果选举成立业委会的决定都不属于物业管理方面的决定，那么任何业主大会作出的决定都不可能属于物业管理方面的决定。退一步说，即使将业主大会作出的业主委员会选举和成立的决定界定为“不属于物业管理方面的决定”，根据《物业管理条例》第十九条“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”的规定，该决定本身就成为一个违法决定，业主更有法律依据提起撤销权诉讼以维护自己和广大业主合法权益。

特别值得强调的是，同样是《民事案件案由规定理解与适用》(2011年修订版)一书，在业主撤销权纠纷“确定该案由应当注意的问题”的第二部分内容中解读道：“业主大会或者业主委员会作出的超出物业管理方面的决定，业主是否有权予以撤销?按照《物业管理条例》的规定，业主大会和业主委员会作出的超出物业管理的决定应当无效。业主对无效之决定提请法院撤销的，人民法院可以确认该决定无效。”根据这一司法精神，即使将业主大会作出选举业主委员会的决定界定为“不属于物业管理方面的决定”，人民法院也应当作为民事案件依法予以立案受理，只不过法院最终作出的是该决定无效的判决而不是撤销的判决。

综上，笔者倾向于认为，业主委员会选举和成立中的争议应当作为人民法院民事诉讼的受理范围，建议最高人民法院适时修正相应的司法观点或者出台新的司法解释进行统一明确的规定。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第10期/总第371期)