小区共有道路与开发商停车场之间通行是否要交

随着《物权法》的颁布和实施，制约物业管理行业发展的一些深层次的矛盾痼疾，如住宅小区内共用部位、共用设施设备产权不明晰而引发的物业管理费用的分摊，公共部位维修责任的承担，物业经营收益的分配，相邻关系处理不当带来的纠纷等多方面的矛盾将得到有效的解决和根除。但同样应引起重视的是，由于住宅小区内公共部位和公共设施的产权归属的逐步明晰，共有、公用部位产权纠纷短期内有可能显化，一些新型的矛盾纠纷或法律问题也随之而来。本文为笔者在实务中遇到的一例纠纷及根据《物权法》的相关规定所做的初浅分析。

一、问题的提出

某日，一小区业主就收取停车费问题向物业公司提出了质疑和抗辩，其理由只是寥寥数语：“既然开发商说拥有或保留了车库、车位的所有权，并向停车的业主或其他使用人收取停车费，那么车辆是通过我们业主共有道路才到达或离开停车场的，凭什么开发商不向我们业主交纳通行费(买路钱)?”问题看似符合法律规定但又违背常识，实际上包含了《物权法》很多的法律规定，不论问答双方是否意识到，问题的产生与解答至少涉及到了车位车库归属、道路归属、相邻关系、地役权的相关法律规定知识。

二、车位车库的归属

对于车位的归属问题，《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的道路或者其他用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

虽然对该条的具体理解和适用上还有不小的争议，但是在现实生活中，根据这一规定，小区内的车位、车库就必然可能会出现不同的产权主体，即开发商、业主或其他小区外的主体。本文中提出问题的业主仅仅是专门针对“开发商拥有或保留了车库、车位的所有权”这种情况而言。

三、道路的归属

对于道路的归属问题，《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

本条对小区内道路的归属规定在理解上并不会产生多大的歧义，即除属于城镇公共道路的以外，其他道路产权均属于业主共有。因此提出问题的业主认为“车辆是通过我们业主共有道路才到达或离开停车场的”是有法律依据的。

问题的关键是“开发商是否要向业主交纳通行费(买路钱)”，通俗的说就是：既然车辆的通行道路与停车车位车库分属不同的主体，开发商由于拥有车库车位有权经营和收费，而开发商得到收益的前提是利用或依靠了业主共有的道路，那么开发商也应该向道路的所有人全体业主交纳买路钱。对于业主提出的这一新奇问题，可以归结为：《物权法》为停车位车库的归属及停车收益的分配奠定了法律基础，但同样是《物权法》使停车设施和停车位(库)产权主体的多样化导致了新的矛盾。如何解决?同样还是根据《物权法》，这涉及到了其中的“相邻关系”、“地役权”的规定，界定开发商的车库车位与业主共有的道路究竟是适用“相邻关系”还是“地役权”是解答该问题的关键。

四、相邻关系和地役权比较

相邻关系和地役权的关系都是不动产关系，都是对不动产物权的一种限制，均以调和不动产利用过程中权利人冲突为目的，二者的内容表面相似，实践中也很容易混淆，但二者分属不同的法律制度，具有很大的区别，《物权法》第七章和第十四章对此分别做了规定。根据相关规定，相邻权是指相邻各方对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，基于法律规定而派生的享有在他人不动产上的权利，是相互毗邻的两个以上不动产所有人、用益物权人或占有人，在用水、排水、通行、通风、采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系，如享有在他人不动产上的通行权、用水排水权、采光权等等。地役权则是指土地上的权利人(包括土地所有人、土地所有权人)为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定而得以利用他人土地的一种定限物权。两者的具体区别表现在：

1、相邻权属于所有权的范畴，而不是一种独立的物权类型和民事权利，其实质是对所有权的限制和延伸，地役权则是一种独立的用益物权，属于他物权范畴。

2、相邻权是法定权利，所反映的是不动产毗邻关系中最基本的生活、生产、安全要求，主要解决“吃得饱”的问题。而地役权是约定取得权利，反映对自己土地提供约定的便利要求，主要解决“吃得好”的问题。《物权法》第一百五十六条规定：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

3、二者的调节角度不一。相邻关系是法律为保障不动产的有效利用而进行的最低的调整，是法律上当然而产生的最小限度的利用之调节，而地役权的使用程度则不限于此，地役权对所有权的限制比相邻权要大，是基于当事人约定产生的对双方的土地更高限度的利用调节。

4、相邻关系以不动产相邻为条件，而地役权中需役地和供役地不以相邻为限。

5、相邻关系具有对抗第三人的天然属性，对抗效力源自于土地本身，而地役权源自于当事人的约定，只有经登记公示才能取得对抗第三人的效力。

6、行使相邻权是无偿的，只有在给一方造成损害的时候承担赔偿责任;而地役权的行使，必须按照合同约定支付费用。

7、设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同，而相邻关系中，只要双方不动产相邻，相邻权法定产生，且无需任何形式来规定。

8、权利的期限。相邻权没有时限限制，地役权的期限则是由双方协议确定的，而且，出现法定事由，乙方有权解除合同，甲方的地役权即告丧失。

以上区别，第1、5、6、7、8点或者是理论的区分或者是两种权利区分后的法律后果，对实务中区分究竟是适用相邻权还是地役权意义甚微，区分的关键还是取决于第2、3、4点。

五、小区道路与车位车库的特征

1、停车位(库)的建设本身是随着社会经济的发展，为了满足业主或使用人日常性的、生活性的活动而建设的设施，停车位(库)的正常使用是维持正常的生产、生活秩序，保障基本的社会生活所必须，属于日常性的、生活性的活动而使用相邻不动产，而不是因临时性的、生产性的活动而使用他人不动产。这一属性和特点并不因为其分属不同的主体而改变，也不因为停车要收费产生收益而改变。事实上，作为小区的配套设施，建设必要的停车位(库)也是相关法律对开发商开发房地产的硬性要求。另外，根据《物权法》第七十四条的规定，停车场(库)的归属与收费，开发商可以“通过出售、附赠或者出租等方式约定”给别的业主所有或使用，包括了无偿和有偿。所以，归属和收益问题是一个市场和合同问题而不是法律规定问题，它不能改变两者的相邻关系。如果两者适用地役权要交纳通行费，开发商所能做的是少建停车位(库)或者是提高停车收费，最终的受损害者或承担者仍然是业主。由此，根据上述第2点的区别，两者之间应该是产生相邻关系而不是地役权关系。

2、根据房地产开发的程序和规律，建筑区划内的车位车库与相关的道路是同时规划、同时开发、同时交付(占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的道路或者其他用于停放汽车的车位，属于业主共有，不存在相邻权或地役权关系问题)，两者同时形成与生俱来，任何车辆要到达停车位(库)必须要经过业主共有的道路，是必须通行，否则停车位(库)基本属性和功能都无从发挥，其权利人的权利行使不能正常化，就更谈不上物尽其效用，因此，业主一方提供的通行便利仅仅是停车位(库)一方所必需的最为基本的最低限度要求，法律必须为保障停车位(库)的有效利用而进行的最低限度的调整。根据上述第3点的区别，两者之间也应该是产生相邻关系而不是地役权关系。

3、车位车库与业主共有道路相邻。作为小区的附属配套设施，车位车库不管产权归谁所有，均为小区的各条道路所包围，形成所谓“袋地”，民法上所说的“袋地”，也就是说不动产四周全被其他主体的不动产包围，无路可走了，这时就属于相邻关系，周围的邻居必须让人家走路。根据上述第4点区别，小区车位车库与业主共有道路只能产生相邻关系而不是地役权关系。

六、观点和结论

适用不同的法律制度将会产生迥然不同的法律后果。综合以上分析，可以认为，车辆在业主共有的道路和开发商的停车场(库)之间的通行适用的是相邻权而不是地役权，所以开发商(包括其他拥有产权的所有人或使用人)依法不必向拥有道路共有权的业主交纳通行费，也不必另行签订使用合同，不必登记，通行也没有时限的限制。《物权法》第八十四条规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”。本条规定了不动产的相邻关系主体处理相邻关系所应遵循的四项基本原则，这四项原则是一个有机的整体，在具体运用中应相互兼顾，不可偏废，这也是正确把握小区共有道路与开发商停车场之间通行问题上的指导思想。

(原载于《现代物业·新业主》2008年第05期)

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