更换前期物业服务企业何其难

住宅小区的业主和为小区提供物业服务管理的企业，是市场经济条件下一对供需矛盾。随着我国民主进程的推展和《物权法》的实施，广大业主参与、监督和管理小区物业的热情高涨。很多小区在业主大会成立以前，业主就不满意开发商指定的前期物业企业的服务质量、收费标准和对公共设施、设备的经营管理。大多数业主不了解物业服务的行业性质，把物业管理和服务看得过于简单化，大家都想以最低的时间成本搞清上述问题，这样就导致小区成立业主大会选举出业主委员会后，要做的第一件事就是炒掉开发商指定的前期物业企业。目前，北京市住宅小区业主大会更换开发商指定的前期物业的工作从城区到郊区迅速地开展着，每个小区在更换前期物业的过程中都存在巨大矛盾，笔者对这种现象做了较为深入的调查，现对此做一个透视。

前期物业企业本身所存在的问题，是造成住宅小区业主大会更换前期物业企业的主因

实话实说开发商指定的前期物业企业，不会都比业主大会自己招聘的物业公司各方面都差，但是，造成小区业主大会一定要更换前期物业企业，主要问题出自开发商指定的前期物业企业本身。

(一)前期物业企业摆不正自己的位置，没有把自己当作小区业主的服务员，而视自己为家长或管理者

前期物业企业太顾及开发商的感觉，给开发商保留的特权太多，在物业服务过程中不能一视同仁，有事不沟通，以一个简单的告知就要求业主必须这样做或者那样做，不尊重业主意见、不执行业主大会决议、不接受业委会监督，久而久之引起业主的反感。

(二)前期物业企业在公共物业的经营管理和收益支配过程中，剥夺广大业主的知情权、管理权、收益权

前期物业企业掌握着住宅小区公共物业的明细，有些企业不向小区业主大会介绍本小区公共物业配备和使用的情况，有意混淆住宅小区公共物业的权属，甚至与开发商联动，将住宅小区公共物业的经营管理权和收益支配权全部归己所有。

(三)前期物业企业在小区收取物业服务费的标准不被广大业主认可

签订前期物业服务合同的甲、乙双方是开发商和前期物业企业，物业服务收费标准是由开发商单方制定的，在业主办理入住手续时，开发商并没有向广大业主公示物业收费标准的计算依据，加之前期物业企业长期不向业主公布物业服务费的使用情况，所以，给广大业主造成物业服务行业与房地产开发行业一样都存在暴利的错觉，经过一番酝酿后，广大业主要求降低收费标准，物业企业则坚决不同意。

(四)前期物业企业在为小区业主提供服务时没有约束感

由于前期物业服务合同是由开发商与前期物业企业签订的，而物业费又是由业主缴纳，权利和责任的不对等，使前期物业企业在小区物业服务中找不准坐标，特别是该项目售楼结束后，没有开发商的指令，业主大会的意见通常不为前期物业企业所接受，他们在为小区提供物业服务和管理的过程中没有约束，物业服务质量没有保障，这就成为部分业主不交物业费的主要理由，周而复始形成恶性循环。

开发商在更换前期物业企业的工作中所存在的问题

我国城市住房制度的改革已经近20年了，而《物权法》是2007年10月1日才开始实施的。由于法律的滞后，长期以来房地产开发已经形成行业垄断，许多开发商以住宅小区大业主自居，在小区中凡是业主没有进行公摊、没在业主产权证上显现的建筑面积全部被开发商据为己有。

在小区业主大会更换前期物业企业时，许多开发商不顾事实地主张小区中公共场所、公用设施和物业服务用房的权属，因新聘的物业企业与之无关，所以不移交公共设施和物业用房，以此阻止新老物业企业的交接，再者大部分小区业主大会无法举证这些部位是属于业主共有，所以这就成了住宅小区业主大会更换前期物业企业常扯皮、扯长皮的大问题。

住宅小区业主大会在更换前期物业企业的工作中所存在的问题

住宅小区业主大会更换前期物业企业，本身就是一件很不容易的事情，除了开发商和物业公司的不配合外，业主大会自身也存在很大的问题，因为各小区业主委员会的成员几乎都是业余的，既没有时间又没有资金，还有大多数人都是外行，在做这项工作时尺度很难把握得好。

(一)基础工作做得不扎实

依据《物权法》和《物业管理条例》的有关规定，更换前期物业企业要通过户数和建筑面积双过半的投票权表决同意才能实施，有的业主委员会在组织召开表决这种内容议案的业主大会会议时，没有事先告知本社区居委会和街道办事处，将议案在小区中公示到15天，就组织发放和收取表决票，准备工作过于仓促，给开发商、前期物业企业和持相反意见的业主留下最好口实。许多业委会忽略了召开业主大会要接受街道办事处和社区居委会监督这一重要规定，由于有很多小区业主大会的工作与社区居委会和街道办事处不能同步，没有按照法律规定的有关程序走，居委会和街道办事处强调不了解情况，签章迟迟不能落实造成拖延，影响更换前期物业企业工作的正常开展。

(二)资金的短缺带来的尴尬

依据《京国土房管物(2003)848号》文件有关规定，住宅小区业主大会招聘或选聘为小区提供服务的物业公司必须采取公开招标的形式。

招标工作是需要一定资金支持的，因为要招标就要做一系列的招标文件，一份符合规定的标书，是需要支付不菲费用的，一般小区业委会很难拿出这笔经费，这就有可能产生违规操作，一些业委会通过各种关系，联系到比较中意的物业公司，要求准中标的物业企业帮助出资。

但是招标过程中有千变万化的因素，投标单位的标书未必都能得到评标专家的认同，这些物业公司如果中标了还好，要是没有中标就比较麻烦了，北京市也曾经发生过小区业主大会选聘的物业公司无法顺利接管小区物业，最后一纸诉状将业委会告上法庭的案例。

有些业委会与自己选聘的物业公司在接管小区物业前已经发生过违规的经济联系，被选聘中标的物业公司从心理上占有优势，多了几个日后躲避业委会监督的筹码，为业委会工作的不顺畅埋下伏笔，还有可能遭到本小区业主的非议。

(三)由于业委会成员不熟悉法律、法规，不了解物业服务行业的特性，盲目操作造成更换前期物业企业的工作困难

对业主大会公开招标选聘物业服务企业的程序，北京市主管部门，从招标文件的制作、评标专家的邀请、开标评标的过程以及与中标单位签订物业服务合同等都有明确规定，如果小区业主大会不聘请专业公司的协助很难将此项工作完成。

更换前期物业企业是一项非常复杂的工作，到小区办备案还需要很多小区物业的档案资料，如：小区规划平面图、小区物业构成明细等等，据了解很多小区业委会都无法提供这些资料，而没有资料是无法通过备案审核的。

作为一个企业，前期物业企业有管理体系、有员工队伍，相比之下小区业主就是一群散兵游勇，在更换前期物业企业的博弈中始终处于劣势，因为业委会成员不专业，就不能给业主大会提供很好的工作方案，他们不了解政府主管部门的工作范畴和处理问题的方法，在与前期物业企业不能达成交接协议后，有些小区业委会往往依据自己的需要，向政府主管部门提出这样或那样的要求，有的合理不合法、有的既不合法又不合理，把自己搞得举步维艰、四处碰壁。

住宅小区业主大会在更换前期物业企业的工作中，政府主管部门应给予有力的支持

中国住宅小区成立业主大会是“基层群众自治制度”的实践，是在富有中国特色的政治制度范畴下，推行民主自治的进程，这是一件需要岁月支撑提高中华民族整体素质的大事，政府主管部门应该经常调查研究及时发现问题，在住宅小区业主大会更换前期物业企业的工作中给与正确的指导，正如北京市政府主管部门有关领导指出的：“物业管理存在的问题已经不是一个行业问题，应该被看作社会问题”。住宅小区更换前期物业企业引发的矛盾的确不能忽视，近年来它已经成为影响我国城市社会稳定的主要因素之一。

在业主大会更换前期物业企业的工作中，笔者深感政府主管部门的行政力度不够，就拿《京建物(2006)23号文件》来说，这个文件演绎了《物权法》和《物业管理条例》赋予县级以上地方人民政府房地产行政主管部门的权利，但放弃了责任，将原物业管理企业不撤离这样一个物业服务行业日常管理中经常会碰到的矛盾，人为地扩大它的社会效果将其推向人民法院。如该文件第八条中规定：前期物业服务合同期限届满或依法终止，原物业管理企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接;原物业管理企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业管理企业和业主委员会应通过司法途径解决，不得强行接管。

众所周知，通过司法程序当然可以解决问题，但是这需要消耗大量的时间成本，一个住宅小区少则几百户多则上千户，一等就是一年，由于该走的物业公司不走，已经签订了正式物业服务合同的企业进不来，在这种混乱局面的影响下，小区业主不愿意缴纳物业费，没有资金的支撑，物业服务质量无从得到保障，加之不愿撤离的物业公司无一例外地在小区中挑动事端，引起业主内哄甚至发生治安案件，搞得整个小区不得安宁，从而损坏政府主管部门在百姓心中的形象，让广大业主质疑政府主管部门公务人员的立场。

其实，只要更换的不是开发商指定的前期物业企业，在交接过程中虽然也会产生很多矛盾，但是这些矛盾很快就会得到化解，这就说明一个问题，更换前期物业企业的最大阻力来自开发商。笔者认为，市场经济条件下企业都是以最大赢利为目的的，《物权法》中规定属于业主共有的各建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房的经营和管理的收益，是开发商和前期物业企业迟迟不愿撤离的根本原因。

《物权法》的实施是对开发商在一个物业区划内过度主张自己权益的遏制，《物业管理条例》又对物业服务企业、小区业主、业主大会、业主委员会都作了全面的规定，北京市住宅小区业主大会更换前期物业企业所存在的问题，需要政府主管部门、开发商、物业公司、小区业主、业主大会和业主委员会共同努力才能得到解决，对于更换前期物业企业所反映出的社会问题，应该受到政府主管部门高度的重视，并通过社会各界的力量，给予正确的指导化解矛盾，分清是非。

(原载于《现代物业·新业主》2008年第11期/总第99期)