如何区别住宅小区物业共有部分

城市商品房住宅小区物业共有部分，就是指一个住宅区域内，属于该区域全体所有权人即业主共有共用的不动产。对我国城市商品房住宅小区物业共有部分所有权的界定和怎样经营管理城市商品房住宅小区物业共有部分，是铲除房地产业腐败源头、维护广大购房百姓利益的关键，更是共建和谐社会的基础之一。

随着我国城市住房体制改革的不断加快和深入，以小区为单位的城市住宅一栋栋拔地而起，在这些居住区域内，除了独栋别墅的专有部分是独立的外，几乎所有业主的私人房产如：墙、柱、梁、地板、顶板、室内的各种管道都是连接在一起的。

他们共用楼宇大堂、楼梯、电梯、走廊、过道、设备间;共享小区甬道、绿地、花园、广场、地下室、自行车房和楼宇的地基、外立面、房顶等;共同维护支撑住宅运行基础的管线组网和设施、设备，小区中还有连同住宅建设一起规划的公共配套设施，如：小区的管理用房、地下车库、锅炉房、配电室、会所等。

业主们的购房款中还包含了小区周围城市基础设施的建设成本，如：道路管线、配电室、居委会用房、人防工程、公共厕所、垃圾转运站、中小学、幼儿园的校舍等。公摊在业主房产中的建筑面积、共有共用的设施、设备和庞大的公共使用区域以及与之有关的城市基础设施，由于这些资产的存在，构成了我国城市商品房住宅小区物业共有部分。

怎样区分城市商品房住宅小区物业共有部分的所有权、使用权，以保证住宅区域内产权人的共同利益不受侵占?这些权属区分的不界定以及住宅小区物业共有部位经营管理权的错位，是造成我国当前城市住宅小区物业纠纷频发最直接的因素。因此，从我国现有的房地产业相关法律规定和对城市商品房住宅小区开发建设资金来源和成本构成的追溯，界定我国城市商品房住宅小区物业共有部分的所有权属，可以加强住宅小区物业共有部位的经营管理。

1、国有土地使用权的出让

要区分商品房住宅小区物业共有部分的所有权，首先要从我国土地出让制度谈起。《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第二章第八条规定：“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同”。

《中华人民共和国土地管理法》规定：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定使用土地。

建设部颁布的《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第五条中规定：出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性的详细规划。第七条又规定：城市国有土地使用权出让、转让合同必须附具备规划设计条件的附图。拿北京市为例，《北京市国有土地使用权出让合同》范本“第三章：宗地情况、第四章：土地费用及支付方式”中，对土地的使用年限、宗地面积、土地规划用途、土地使用权出让价格等都做了严格的规定。在土地使用和规划条件中，又规定开发项目的建筑面积且分为地上部分和地下部分，还对建筑高度、建筑密度、出让容积率、绿地比例、停车泊位、必须配置的公共设施、工程设施、建筑界线、开发期限等都做了具体的要求，将一个商品房开发项目的有偿土地使用权限界定得很清楚。

2、城市商品房住宅小区土地使用费的缴纳

在我国城市中开发商品房住宅小区，开发商在签订了《国有土地使用权出让合同》后，必须按合同规定向政府主管部门缴纳一定数额的土地使用费，此项费用中包含：土地出让金、土地增值税以及国家有关土地的费(税)，其中最大一项就是土地出让金。土地出让金的收费标准，是由当地人民政府主管及有关部门根据各城市实际情况划分土地级别，再依据项目的规划条件如容积率等，参照修正系数标准具体协商定价的。

一个住宅小区开发项目的土地使用费，初始是由该项目的开发商交纳，政府土地管理部门在收到开发商交来一定数额的土地使用费后，给开发商颁发该宗地的《国有土地使用证》，开发商在没有售楼前是该宗地国有土地的使用权人，但是，开发商支付土地使用费的总额，是要分摊到该项目出售商品房的每个建筑平方米中，它的计算公式是：每建筑平米应分摊的土地使用费=该宗地国有土地出让金总额/该项目销售的商品房总建筑面积，由此可见开发商在出售小区商品房的同时，已经收回了为开发该项目所垫付的全部土地使用费，所以说：一宗城市商品房住宅小区开发的土地使用费，是由该住宅小区全体所有权人共同向政府缴纳的。

3、城市商品房住宅小区的开发成本

我国会计准则规定，房地产开发企业的成本费用支出大体分为六大项：第一，土地征用及拆迁补偿费或批租地价;第二，前期工程费;第三，基础设施费;第四，建筑安装费;第五，配套设施费;第六，开发间接费等，这些成本开支的范围，已经涵盖了此开发项目的全部费用支出。有部分商品房住宅小区的配套商业设施如：独立的物业用房、会所和地下车库等有可能是开发商自己缴纳的土地使用费，但是，这些设施的建设成本无一例外地以配套设施费为名，分摊到整个开发项目之中。还有，政府划拨土地建在小区中的锅炉房、配电室、人防工程、垃圾转运站、公厕、小学、幼儿园等城市基础设施的建设安装费，也是构成小区整体开发成本的费用要素。事实上城市商品房住宅小区的所有开发成本，最终埋单人都是购房业主，开发商在建设期间只是垫付了部分资金。

《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地出让权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。第二十四条又规定：地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物适用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。

综上所述，一个城市住宅小区建成并销售给所有权人的是一个不可分割的共有财产，除了住宅小区所有权人的专有部分外，其余部分即小区物业的公共部分也应该属于小区全体所有权人即业主共同所有。

(原载于《现代物业·新业主》2007第01期)