关于发展私营物业管理企业的研究

一、问题的提出

据以2001年6月30日为调查时点，建设部对全国物业管理行业进行的一次调查结果显示:全国共有物业管理企业14782家，其中国有企业2258家，占物业管理企业总数的15.27%;有限责任公司8747家，占物业管理企业总数的59.17%;股份制有限公司795家，占物业管理企业总数的5.38%;私营企业619家，占物业管理企业总数的4.19%;港澳台商投资企业434家，占物业管理企业总数的2.94%;外商投资企业208家，占物业管理企业总数的1.41%;其他企业1717家，占物业管理企业总数的11.62%。从调查的结果看，尽管目前私营物业管理企业在物业管理行业中占的比例并不大，还没有形成大的气候，但是，这种经济形式在物业管理行业中一出现，就以强劲的发展势头，旺盛的生命力和很强的适应性展示出勃勃生机。随着社会主义市场经济体制的建立和完善，国有物业管理企业改制步伐的加快，及物业管理行业的快速发展，将会有更多的私营企业登上物业管理的舞台。特别是目前发展我国私营物业管理企业的舆论环境、政策环境、社会环境和法制环境已经成熟，为私营物业管理企业的发展提供了良好的机遇。可以断言，今后几年将是我国私营物业管理企业进入快速发展的时期。

二、发展私营物业管理企业的依据

1.理论依据。党的十五大报告曾明确提出“……非公有制经济是我国社会主义市场经济的重要组成部分……对促进国民经济的发展具有重要的作用。”党的十六大报告又进一步明确提出:“根据解放和发展生产力的要求，坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。第一，必须毫不动摇地巩固和发展公有制经济……第二，必须毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济的发展……第三，坚持公有制为主体，促进非公有制经济发展，……依法加强监督和管理，促进非公有制经济健康发展……”以上论述，进一步肯定了私营经济和私营企业在中国社会经济发展和建设社会主义现代化伟大事业中的重要作用和地位，并为私营经济的进一步发展奠定了更为坚定的意识形态和制度基础。可以肯定的说，今后我国的私营企业将进入一个更为迅速发展壮大的时期。随着我国私营企业的发展，我国的私营物业管理企业也将得到迅速的发展。

2.实践依据。据国家工商总局兰士勇撰写的《1992-2001年中国私营企业》一文的统计数字显示，1992-2001年的10年间是我国私营企业的大发展时期，其主要标志是:

(1)私营企业的户数快速增长。1992-2001年，私营企业户数从14万户增加到203万户，增长了14.5倍，平均每年增长34.63%。同期，国有企业户数年均增长-1.76%，集体企业户数年均增长速度为-6.79%，外商投资企业户数年均增长10.21%。私营企业户数年均增长速度最快，远远高于其他所有制经济成分的增长速度。

(2)私营企业注册资金迅速增加。1992-2001年，私营企业注册资金由221亿元增长到18212亿元，增长了82倍，平均增长速度为63.26%。同期，国有、集体、外商投资企业的注册资金平均增长速度分别为11.25%、3.06%、17.78%。与国有、集体、外商投资企业相比，私营企业注册资金的平均增长速度最快。

(3)私营企业对国家贡献越来越大。私营企业所实现的产值、消费品零售额不断提高，上缴的工商税收逐年增长，吸纳就业人员不断增多，成为未来中国企业走向世界市场的生力军。

实践证明:我国的私营经济，经过二十多年的发展，从小到大，从弱到强，不仅成为我国社会主义市场经济的重要组成部分，而且成为建设中国特色社会主义的一支生力军。

三、发展私营物业管理企业的有利条件

由于私营经济具有产权关系明晰，经营机制健全，运行机制灵活等特点，因此，在激烈多变的市场竞争中，显示出很强的适应性和生命力。应当说与其它经济类型的物业管理企业相比，发展私营物业管理企业具有以下八个方面的有利条件:

1.决策效率高，有利于企业不失时机抢占市场。由于私营物业管理企业的高层决策者有较高的综合素质，因此，私营物业管理企业在作重大决策时，往往不需要经过反反复复的讨论，只要经过充分论证，董事会成员认为切实可行就可以拍板，其决策效率比较高。有利于企业及时抓住项目，抢占市场，并赢得市场的主动权。

2.灵活的用人机制，有利于优秀人才脱颖而出。私营物业管理企业在用人机制上相当灵活，可以根据人员的特长安排岗位，并实行能者上，平者让，庸者下的用人机制，不仅有利于优秀人才的脱颖而出和快速成长，而且有利于调动企业职工的积极性、创造力和创新力。可谓是:事业造就人才，人才成就事业。

3.完善的分配制度，有利于吸引人才，留住人才和调动人的积极性、创造性。私营物业管理企业按照市场经济的规律，实行职工工资与绩效挂钩的分配制度，这种分配制度可以充分调动人的主动性、积极性和创造性，从而使企业能够吸引人才，留住人才，得到发展。而国企中不公平的“大锅饭”分配制度，不仅是造成很多国有物业管理企业经理不思进取的主要原因，而且是国有物业管理企业留不住人才和难以调动职工积极性的症结所在。

4.健全的创新机制，有利于企业经营战略的实现。由于私营物业管理企业的自身特点，其生来就有一种极强的危机意识、生存意识。这就需要企业对管理制度、管理方法、管理手段进行不断创新。美国经济学家萧比达曾说过:“企业家的利润，除了创新需要以外，别无它途。而所有的创新均来自于经营战略的激发”。而物业管理企业的竞争是为了占领市场份额，扩大经营规模，实现规模效益，提高企业盈利，“惟利是图”是企业创新的最终目标。正是由于私营物业管理企业具有完善的创新机制，才能保证企业经营战略的实现。

5.“船小调头快”，有利于企业死而复生。私营物业管理企业一般具有人员精干，企业规模小，且管理规模小等特点，特别在创业之初，往往只管理一两个物业区域。这种“潜水艇”，即使在市场竞争中失利，仍有争夺到新的项目，东山再起的可能性。

6.企业无负担，有利于轻装上阵。私营物业管理企业同国有物业管理企业相比，一般无外欠货款，内拖工资，退休职工多等包袱，加之企业决策层思想观念新，创新意识强，人员少而精，企业凝聚力、向心力强，这些都是私营物业管理企业发展的有利条件。

7.政策宽松，有利于企业发展。目前，发展私营物业管理企业的社会、舆论、经济和法制环境十分宽松，特别是1998年《中华人民共和国宪法修正案》将“私营经济”写进了国家的根本大法——宪法，这对发展私营经济无疑提供了最有力的法律保证。

8.借鉴其他行业私营经济发展的成功经验。我国改革的23年，也是我国私营经济从无到有，从小到大，风雨兼程，蒸蒸日上的23年。特别是1997年以来，由于大批国有企业进行资产重组，人员分流和产品结构调整，使得国有经济起到经济增长的作用明显减弱，而私营经济异军突起，得到了蓬勃的发展。一些私营企业特别是名牌私营企业失败的教训，也为私营物业管理企业的发展敲响了警钟。这些对我国私营物业管理企业的发展是十分有益的。

四、我国私营物业管理企业存在的主要问题及原因

眼下，我国的私营物业管理企业仍存在着诸多的矛盾和问题，主要表现在:

1.企业管理规模偏小。

据全国物业管理行业一次调查结果显示:截止到2001年6月底，全国共有物业管理企业14782家，其中:

调查资料表明，目前私营物业管理企业只有619家，其总数仅多于港澳台商投资和外商投资物业管理企业的总数，管理房屋的面积也排在七类企业的倒数第三位，且企业平均管理房屋面积排在倒数第一位。可见，私营物业管理企业不仅家数少、管理房屋面积小，而且均管理房屋面积也低于其他经济类型的物业管理企业。

2.社会认可程度低。由于人们受计划经济的影响较深，对私营物业管理企业在国民经济中的地位和作用认识尚不充分，因此，对国有物业管理企业认可程度远远超于对私营物业管理企业的信任。往往在招投标或洽谈物业项目时，仍存在着对国有物业管理企业持肯定的态度，而对于私营物业管理企业持怀疑或否定的态度。一些业主认为聘用国有物业管理企业就是比私营物业管理企业可靠，尤其是在一些物业管理项目竞争谈判时，一些业主对私有物业管理企业亮出免谈的黄牌。

3.市场竞争意识不强。一些私营物业管理企业有小富即安的思想，缺乏开拓国际大市场的战略眼光，不注重创造品牌、培育品牌、发展品牌，企业发展缺乏后劲，市场竞争力不强。

4.自我发展能力不高。由于物业管理行业是保本微利行业，目前从我国私营物业管理企业来看，多数私营物业管理企业管理项目较少，管理规模较小，利润微薄，企业发展后劲明显不足，往往在依法足额上交各种税费后，再为从业人员购养老保险和医疗保险，企业所剩无几，甚至一些私营物业管理企业负债经营，自身发展能力较低，经营风险较大。

5.企业融资困难。由于多数私营物业管理企业资金短缺，又难以向银行提供可靠的财务信息及透明的所有权情况、资产结构状况、可行性强的经营计划，因此，融资渠道不畅通，贷款难度大，企业需钱贷不到，特别是一些金融部门为了规避风险，不愿给私营物业管理企业贷款，放贷时不得不再三考虑，倍加小心，怕到期收不回来。

6.企业文化未形成。企业文化是现代企业制度的重要组成部分，它在企业发展过程中的作用越来越重要。但企业文化不是几句简简单单的口号或标语，它有深刻的文化内涵和底蕴。它的形成需要有一定时间积累和文化的沉淀作基础。由于私营物业管理企业在我国才刚刚起步，企业文化不仅没有形成，而且在一些私营物业管理企业尚没有引起决策者们的足够重视。

产生上述问题的原因，既有思想认识问题，又有社会大环境的问题，既有主观因素，又有客观原因，大体可以归纳为以下三方面:

1.观念滞后，影响私营物业管理企业的发展。由于长期以来计划经济条件形成的国有制，在人们的头脑中已根深蒂固，束缚了人们的思想，阻碍了私营经济的发展。

2.环境不良，阻碍私营物业管理企业的发展。外部环境问题是限制私营物业管理企业发展的关键问题。由于我国私营物业管理企业还处在初级阶段，因此，对政策环境、社会环境、法制环境的依赖性很强。尽管国家对发展私营经济的大政方针已经明确，但是，一些地区制定发展私营经济的政策随意性很强，缺乏可操作性，有的政策与实际形成“两层皮”，有的对私营物业管理企业管得过多过死，办事不讲效率，不讲原则等，直接阻碍了私营物业管理企业的发展。

3.素质不高，制约私营物业管理企业发展。一是个别私营物业管理企业，实行家族式的管理，这些企业抗风险能力不强，创新意识差，往往在创业之初，管理规模较小还能维持，待企业发展到一定规模，不能适时打破家族管理的模式，及时引进家族以外的优秀管理人才，继续沿用此模式，使企业的发展陷入了困境;二是有的私营物业管理企业在人才引进和使用上带有严重的功利性、随意性和临时性，难以发挥优秀人才的积极性和创造性;三是忽视理论研究，一些私营物业管理企业不注重物业管理理论研究，缺乏用战略的眼光思考未来，企业发展没有长远的目标。

五、发展私营物业管理企业的对策

1.解放思想，营造私营物业管理企业发展的舆论环境。由于物业管理是新行业，特别是在私营经济发展方面起步晚、时间短、经验少，形成了沿海发达，内陆缓慢的格局。为此，新闻媒体应加大宣传发展私营物业管理企业的力度，利用各种宣传渠道，宣传加快非公有制经济发展的重要性，宣传私营物业管理企业的性质、地位、作用及贡献，宣传私营物业管理企业的先进典型，努力营造一个发展私营物业管理企业的舆论氛围。

2.深入改革，营造私营物业管理企业发展的政策环境。发展私营物业管理企业，创造宽松的政策环境至关重要。各级政府应制定扶持发展私营物业管理企业的优惠政策。取消不利于非公有制经济发展的种种限制，放宽私营物业管理企业的准入条件，积极鼓励私营经济参与国企改革，创造平等竞争，一视同仁的环境，为加快私营物业管理企业发展提供政策支持。

3.规范管理，营造私营物业管理企业发展的法制环境。良好的法制环境是私营物业管理企业发展的保障。要通过立法把那些经过实践证明切实可行，又有利于私营物业管理企业发展的制度、政策上升为法律、法规，对私营物业管理企业要依法管理、依法保护，对那些利用职务之便，工作之便，损害私营物业管理企业利益的行为要及时处理，使企业私营物业管理在良好的法制环境中健康发展。

4.加强引导，营造私营物业管理企业发展的社会环境。人力资源管理是私营物业管理企业发展的核心，关键还是要提高企业经理的素质。可以通过对企业经理的多种形式培训，提高他们的思想素质、文化素质、市场应变能力、决策能力和驾驭企业的能力，引导他们成为社会主义市场经济的建设者，社会稳定的促进者，人们工作和生活环境的改善者，成为遵纪守法的模范和遵守社会公德的表率。

5.规范发展，营造私营物业管理企业发展的市场环境。为了树立市场竞争的观念，各级政府要着力加快建立市场信息要素，完善市场体系，规范市场行为，为私营物业管理企业的发展创造公平、有序的市场竞争环境。特别是在物业管理招投标中，要一碗水端平，一视同仁，使私营物业管理企业同其他类型物业企业一样参与市场竞争。

综上所述，尽管目前私营物业管理企业在物业管理行业中还是一棵小树，但是，有各级政府、物业管理行政主管部门、新闻媒体及社会各界的鼓励、支持和扶持，特别是有私营物业管理企业自身的不懈努力，定会成长为根深叶茂的参天大树，并成为我国物业管理行业的生力军。

(原载于《现代物业·新业主》2003年第11期)