应让共有收益发挥公益价值

业委会发红包被社区“叫停”，几乎难称对错，似乎双方都是对的，也可能都不对，只要满足某些条件就都对，欠缺某些程序就都不对了，但探讨公共收益如何创与用还是很有现实意义的。

业主组织当自强

实话说，中国的业主组织严重滞后于房地产项目开发和物业管理的发展进程。物业管理有35年以上的历史了，而业主组织建设晚了十几年。目前，多数业主组织的运行缺钱、缺人才，实际只是一个“空壳”老板。有些不能创收的小区是在物管费之外考虑加一点由物管公司代收代付业主组织的运行费用。有的小区不能加收费用，有必要的耗费时就到物管公司去争取讨要。这种被动情景依然历历在目，这样的业主组织运行方式肯定很多人都不愿参与。业主组织究竟应当“空壳”化，还是实体化，国内外都有不少尝试。我倾向于支持业主组织实体化，就是业主组织对物业项目的运行有规划、组织、指挥、协调、监管等实实在在的能力，做到当得了家做得了主，但不是什么都自己干，还是应尊重社会分工和协作规律达到最佳效益为目标。业主组织的能力提升已是很紧迫的工程。没钱就讨、有钱就分的业主组织是很不称职的，但能做到可分钱的程度也是值得表扬的。

中国经过30多年的改革开放，城乡经济社会都取得了世人瞩目的成就，物业资产爆发式增长，居民居住条件也大为改观，绝大多数人已经从温饱迈向小康阶段，人们的诉求也发生了极大的变化。物业服务区域的业主组织有必要顺应这种变化趋势，把握业主的层次和需求变化。过去人们喜欢满足物质欲望，“发钱”是很能赢得业主支持的手段。现在，业主的需求层次不断提高，有条件追求享受的需要、发展的需要、自我实现的需要。业主组织就应利用已有的经费条件去策划、去实施，应变“发钱”为“筹资”，办更多个人不能办的大事，不断探索业主组织为业主带来幸福的运行新模式，构建和谐美好社区才是应有的价值取向。

应为业主组织可持续发展创造条件

业委会换届不换届都不能越职越权断继任者“粮草”。

“分钱不靠谱”，靠谱抓源头

业主组织时常有些不靠谱的决策出现，原因很多，客观上讲，业主组织从建筑物区分所有权人组织到业主大会、业委会运行体制实际也是一个不断尝试探究的过程。不能说现在已经在理论和实践上厘清了，现行法规也存在过于原则化问题，甚至有相互打架现象;有些规定也不现实，比如过多强调尽义务，业委会成员当然就老说没时间为大家服务了。业委会参与者参差不齐，各有追求，不少是由于自身权益受到威胁，自己无力解决，才积极投身业主组织，因而以公心和正常化运作业主组织为己任的还是比较少的。

笔者还是认为要从物业管理区域划分的起点入手，形成良好的先天基础。业委会有必要推广高素质的执行秘书驻会制度，让其在熟悉法规政策的前提下把握小区实情，协助出台多种高质量的方案和决策，业主组织正常运作才有保障。执行秘书可以连任，不因业委会集体换届而必然撤换。主管部门和相关机构依法督导也是必要的，对业主组织的规范化运行也是一种保障。

杭州星都嘉苑小区所在社区部门叫停上百万元公益金发红包并无不妥。按法规的规定，房管部门和街、镇、社区都可以督导业主组织。但现实中是房管部门主要管物业企业，而街道社区则主要参与业主组织的工作。前不久，重庆某业委会组织物业服务招投标工作，请笔者以招投标专家身份参加监督，他们就是邀请的社区工作人员指导监督招投标全过程的。

业主组织成员应学法、守法，依法守规遵循惯例决策

物管企业1981年诞生，2003年才有国务院的《物业管理条例》，2007年才有相关的《物权法》，到2009年12月1日，住建部才发布了《业主大会和业主委员会指导规则》等法规。虽然落后于实践，但也对很多问题形成了共识。《物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。可见，杭州星都嘉苑小区的上百万元共有收益如何处分应由业主共同决定，而不是业委会几个人说了算。业委会未走程序，如召开业主大会等，决定发“大红包”当属越权行为。共有收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，还应遵循“共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割”。笔者认为业委会换届是例行事件，不属于需要分割共有收益的重大理由，业主共同共有的基础也未丧失，如只有拆迁、重建、地震破坏等才应算!小区在土地使用权和建筑物可用寿命周期里都不应主张分割有限的公共收益。因为物业寿命周期里花大钱的时候还很多。

应让共有收益发挥公益价值

业主组织从过去的“穷老板”到今天的“有钱”也算一种进步。按照建筑物的寿命周期和土地使用权年限的规定，任何物业的运行少则40年，多则70年，甚至可能更长。物业运行中的总投入应该是让人吃惊的，物业的公共收益相对而言也是杯水车薪，100万元用于物业领域真是“小菜一碟”。重庆沙坪坝创国家卫生区，对旧小区进行整治，国家补助每户都要花费数万元。物业运行时间越长花钱的项目越多。《物业管理条例》第五十五条“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。可见，上百万元红包分到每户业主的专项维修资金账户上才是最佳方案。即使公共收益过于丰盛，补充太多维修资金过意不去的话，相关业主组织也应让业主们的共有收益发挥个体办不到的价值才好。

2016年11月4日，笔者在小区看到张贴了一个署名全体业主的传单，写得不一定好，但对大家应有启发，至少读者可以体会到业主在当下究竟需要什么：

“尊敬的×××业委会：我代表广大业主对×××区临街平层的平台利用提出我们的建议。请×××认真考虑为盼。首先，我们必须清楚地认识到×××区临街平台是×××小区全体业主的共有财产，而不是某个人(的)个人财产，因此没有任何人可以私自占用。可是，目前该平台被某业主长期占用(可增加事实叙述)，且没有征得广大业主的同意，所以目前的利用是不合理、不合情、不合法的。希望该平台收回来做成花台或者健身器械，供业主使用，望×××多为业主着想。由此，我们提出严重抗议!希望×××业委会尽快处理这一严重事件，禁止他人对该平台的无理占用。毕竟我们还是以公共的利益为主，愤怒之情，难以抑制，言辞激烈之处还请谅解!谢谢!”

据了解，该平台是公共空间，大家都认可，现由原地产商(也算业主)牵头办成了露天停车场，其收益也给业委会上交了部分，换届时业委会也决定给业主发100元的购物卡，剩下的留给下届业委会，可见各地业委会行事还真有相似之处，但就是不了解业主真正需要什么?业主真的不差你发的那点钱，业主需要保证环境质量，需要健康，需要受到尊重等，为此宁肯小区不创收，不分钱。

有些小区因位置等资源禀赋好，守着金饭碗讨饭吃也不好，在不影响业主工作、生活等环境质量前提下，创造公共收益也是值得提倡的。有了公共收益除法规要求的用途指向外，可以在管理规约中约定办一些公益性的大事情，如：加大对小区文体设施的投入，别总是等福利机构来赞助;加快小区风景园林的升级换代;关心小区老人、小孩的生活、学习;赞助重大节日的小区活动;繁荣社区文化等。总之，别将小区共有收益“瓜分”了事，这年头业主“不差钱”，差的是生活、工作的环境品质，需要花大代价维持。业主们的自治组织，你应当懂!

(原载于《现代物业·新业主》2016年第11期/总第374期)