空间物权治理对策初探

由于我国住房商品化和私有化的时间不长，人们对房屋产权属性的认识并不深刻，对专有部分有一定认识，对共有部分的界定和关注都是非常欠缺的，对如何在有很多成员的居住区做一个合格的成员感到盲然，而空间物权管理尚属新生事物，已有的经验和制度积累就更少，管理非常疲软，效果也不明显。为恢复和维持小区大厦空间物权秩序，探讨社区空间物权管理的制度建设对策应具有紧迫性和现实意义。

《中华人民共和国物权法》第七十条规定业主“对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”例如，未经其他共有人同意，部分业主擅自开发利用共有地下空间，其他业主可主张恢复原状。这些规定比较适用于一栋建筑物数人所有的情况，如一个独立开发地块的一栋大厦仅有一个所有权人，则不涉及区分所有权问题。而目前很多情况是一个小区有若干多层、高层或单栋别墅，业主拥有的专有部分面积大小和区位差异较大，其物权共有部分如何界定是个复杂的问题。更关键的是小区总面积大，建筑面积和土地面积各异，建筑物可以区分所有权，土地使用权益是否应该适当区分呢?事实上土地是公有的，所有权归国家，使用权归小区全体业主。土地使用权实际上只有抽象的区分，而没有做实际上的区分。笔者认为，对建筑物而言，土地更重要的是承载建筑物和构建宜居环境功能。对购房者而言，房屋的内部空间是主要的，而对房屋产权人和使用人而言，房屋是由私密空间质量和公共空间质量组成的。今后修订法规或法规解释中，在明确专有空间之外的共有空间均应为小区全体共有之外，还应对共有空间范围、各自功能以及所有权划分等有明确的界定。

产权登记从平面登记向立体登记转变

过去产权登记均采用平面登记方式，导致某些位置特殊的业主向上或向下拓展私密空间。若按立体空间方式登记业主产权，则更易从权属登记与确认上控制非法搭建和开挖地下空间。一旦发现未经登记的空间，则应认定为小区全体业主共有或让其恢复原状。这也意味着物业产籍资料要在图、档、卡、册、表的基础上增加影像及多媒体等立体资料。此建议虽似天方夜谭，但也是对“上至天宇，下至地心”空间物权的纠偏。

在开发环节确定空间物权配置清单手册

主管部门和开发商共同以规划立项、审批、建设和产权登记的方式确认，对擅自变更的单位或个人不予认定，不准销售过户，不受法律保护。

目前的产权管理主要集中在专有部分的所有权上，而小区的共有部分权益配置和管理则非常欠缺。每位业主一般有自用部位的房屋所有权证和相应面积的土地使用权证。而小区、大厦的公共财产的明细产权帐册制度没有健全，难以分清部分共有和全体共有。建议有关部门在房屋销售前对部分共有和全体共有部分都进行具体的划定、分清后造册确认，并在房屋销售合同中将此项立为附件。重庆朝天门某小区业委会根据开发商的相关资料查明约有800 m2属业主们所有的公共空间被改建成了会所，业委会强劲维权，让开发商赔偿了上千万，对开发商侵占公共空间物权行为是个极大的震动。

将绿地率、容积率等建设指标作为空间物权配置要素

小区(大厦)的绿地率和容积率一经相关部门批准就应成为小区(大厦)物权属性要件，任何单位和个人无权修改和突破，因为一楼业主向地下或水平面延伸空间，顶层业主向上延伸空间都会侵占绿地和扩大房屋总面积，造成小区(大厦)绿地率和容积率发生非法改变。项目报建一经批准，通过首次外售就成为法定公共产品，其整体产品的各项参数就成为房屋买卖合同的构成部分，也成为物权配置的要素。建议在标准房屋买卖合同示范文本中提请各使用单位具体化。

严格管理和重罚开发营销环节的非法承诺和约定

据典型案例和情况调查所得资料分析，房地产项目之所以产生权属纷争，特别是公共权益的不恰当配置，其源头就在开发与营销环节。业主在购买专有部分的同时，与营销人员私下谈判，如此像屋顶专用、地下空间专用等排他性的条款就进入了个别业主的购房合同中，这类合同应属不规范和对其他业主不公平的合同，主管部门应该加强监督，责令其改正，否则将按法定程序认定其为显失公平的无效合同，将对当事人采取不予办理产权登记等处理措施，对私自出售全体业主公共财产的开发公司和相关职业人员还要采取罚款、降级、甚至取消资质的处罚。

政府严格把关楼宇的改扩建

有些楼龄不长的小区，只需根据经济社会发展的新情况、新进展，请设计师适当作些改进设计，充分利用原有的楼宇结构和材料，适当改建扩建，就可花很少的代价改善楼宇的条件，延长楼宇寿命。政府应该鼓励物业管理公司结合大修资金的使用与小区业主通过法定程序选择合理的改扩建方案，但须报相关部门批准方可实施。有些城市的“平改坡”就比较成功。

建议政府组建房管领域的联合执法队

目前，各小区普遍存在自用部位之外强占、强用、私搭乱建现象的重要原因，其实主要不在于产权界定不清，权属不明，业主多半都知道是共有部分，只是涉及可监管的单位很多，比如规划、建设、国土房管、环保、消防、市政等，相互之间协调配合较困难，有时甚至相互推诿，回避责任，致使一些小区在不良示范的带动下，私挖乱建现象愈演愈烈。因此，必须尽快组建一个快速反应的联合执法队，可以及时处置各类违规事件。近期重庆北部新区多个部门组建了临时联合执法队，对业主在别墅旁边再自建的别墅进行了强拆处理，达到了不错的效果。

建立小区利益共享机制

随着城市规模不断扩大，一些小区在建时还处于偏僻郊外，数年后可能就变成了闹市，经过专业管理公司的维修与养护，小区日渐成熟，许多物业不会因为陈旧而贬值，反而会因人气旺而更有经济价值，小区的共有空间如空地、外墙、楼顶、电梯等都有了日渐增多的商业机会和创收可能。为此，有些业主可能自作主张利用屋顶、外墙、地下空间、空地吸引商家做广告、开展经营活动等。因此，应当制订公共空间管理规约，利用业主大会模式研究开发利用公共空间方案，可特别授权物业公司统一经营，所得收益按相关规定如业权份额进行适当分配。一般情况下应以专用部位建筑面积为基本依据，是否考虑房屋的区位价值则按情况区别对待。

小区局部利益与城市战略利益的平衡

从经营城市的角度看，城市建筑物的外围空间可算是城市共有资产，政府应从战略高度维护好城市建筑物的外围形象，使每栋楼的局部利益服从于城市形象的全局利益，对屋顶、外墙、地面等开发利用必须符合城市景观和城市形象要求。有些城市大力推行“平改坡”，使建筑物屋顶得以美化，也限制了业主私人利用而产生纠纷的可能。有些城市实施拆违建绿、立体绿化，对老旧建筑物“穿衣戴帽”。有些城市如西安还对建筑物的主色调进行控制，虽然有不同意见，但其经营城市、维护城市形象与品味、保护多数市民共同利益的做法是值得借鉴的。广州曾强拆临街建筑防盗网，政府拟统管临街建筑广告经营并参与分成，引起各界广泛关注和讨论，各方意见分歧甚大。

(本文得到重庆金恒物业管理有限公司陈庆芳董事长的大力支持。参与研讨的还有雷懋成、蔡睿、朱光福、罗纪红。系中物协行业发展研究中心2009年度课题子项，发表时有节选。)

参考资料：

[1]江平 主编.中华人民共和国物权法精解.中国政法大学出版社 . 2007年3月.

[2]物业管理条例案例解读本.法律出版社.2009年6月.

[3] 陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究.法律出版社. 1997年12月.

[4] 朱宪辰. 共享资源制度安排.经济科学出版社.2005年11月.

[5]李光,周运清,张秀生,王树义. 中国城市社区建设新探索 .武汉出版社.2002年8月.

[6] 陈幽泓 主编.社区治理的多元视角：理论与实践.北京大学出版社.2009年4月.

(原载于《现代物业》2009年第11期/总第133期)