荷兰海牙居住区的更新改造

在荷兰，人们的居住方式分为两种：私人拥有房屋或租赁房屋。私人拥有房屋的更新改造需要由房主来负责，政府会对私人所拥有的历史保护性建筑有一些退税的优惠，主要靠市场价值的增减来调动房主的积极性来维修房屋以保持其价值。

而供租赁的房屋也分为两种：通过私人租赁的市场商品房及房屋合作社出租的社会保障福利房。后者拥有所有住宅总数的30%以上。它们的更新改造则是由其拥有者——房屋合作社(woningcoöperatie- 非营利组织)来负责。

荷兰住宅合作社的发展

为了更好地了解荷兰房屋的供给体制，我们下面先简单介绍一下荷兰住宅合作社的发展历史。

第一阶段：1852-1900年

荷兰的住宅(建造)合作社起源于1852年，由20个(富裕)个体集资而办，目的是为工人家庭建造条件较好的房屋，对他们出租而居住。租金为每家收入的六分之一。至1901年荷兰国家房屋法颁布时，整个荷兰已拥有40个自发的房屋(建造)合作社。国家房屋法规定，国家及市政府每年应拨款发展社会福利房，这样，住宅合作社就可以得到政府的补贴和财政支持及贷款。

第二阶段：1900-1947年

19世纪末及20世纪初大量的农村人口进入城市以满足工业革命所需要的劳动力，使得城市人口急剧增长，城市住房已在短时间内完全不能满足移民的需要，城市政府决定集资在短期内为工薪阶层解决住房问题。特别是在1901年荷兰住宅法通过以后，每个人都应拥有最基本的居住条件因而要求住宅一定要达到基本标准。荷兰的每个市都至少设立有一个住宅合作社，市政府投资与集资专门规划及建造了为中下收入的蓝领阶层人士居住的租赁房屋，住宅合作社开发建造住宅，也负责房屋的管理维护及修缮。同时住宅周围小区绿地的维护也由房屋合作社负责。所收来的房租主要用于偿还房屋建造时的市政贷款及维修费用。到二次世界大战后，荷兰住宅合作社已建造了20万套廉价租赁房(当时荷兰人口才900多万)。

第三阶段：1950-1990年

二次世界大战后的50年代，战争中破坏了许多住房，在短期内需要恢复重建，特别是60年代以后，其他国家的廉价劳动移民及殖民地的居民进入荷兰，需要大量的廉价住宅以解决他们的基本居住问题。在此期间住宅合作社所建造拥有的住宅已达到160万套，占全国所有房屋的30%，而全荷兰的房屋合作社也具有700多之规模。它所拥有的房屋在最多时甚至达到全国的42%。至90年代末，总数达到236万套住宅。在这期间，住宅合作社在建造新房屋的同时，还逐步对它原有的住宅进行了更新改造。有的是对外表粉刷，有的是在原有建筑上加高一层，还有的换了塑料窗框，但建筑结构与住宅户型则没有改变。

进入70年代，政府对住宅合作社的优惠政策逐步减少，私人开发商及住宅合作社享有同样的政策待遇与权利，中等阶层的住宅小区也有发展，对廉价社会福利房的需求有所减少。

第四阶段：1990年以后

政府制定新政策，不再给予住宅合作社任何补助优惠及资金支持，要求它像公司一样自负盈亏，改变管理结构，更企业化。也主张它把原有的住宅出卖，私有化。这样，逼迫住宅合作社跟上时代的步伐，改造与建造当代人们所需要的住宅。从此以后，住宅合作社不仅为低收入的人们提供现代的租赁公寓与联排住宅，也为中等收入阶层建造商品公寓与花园家庭房。至今，荷兰共有房屋合作社375个(根据2013年的统计)，每个组织都要与当地的市政府与住房部协商签约保证本市的社会保障房(占房屋总数的30%)的建设与所持有房屋的维修及改造，同时，它所有的收入必须投入与房屋建设有关的项目中，不得投资于其他项目。房屋合作社的经理与其他负责人的工资也受到限制，与政府官员工资待遇相似。

海牙西南居住区改造实例

下面我们以海牙西南居住区(Den Haag Zuidwest)的改造实例来详细介绍一下海牙市政府与住宅合作社联合改造本区的经验。

海牙西南居住区是二次世界大战后所建造，拥有32,000套住宅，80%是社会保障福利房，由住房发展合作社来出租，对象为中低收入阶层。居民为65,000人，荷兰本地人只占45%，其他为各国移民，土耳其、摩洛哥及荷属殖民地岛国移民占主要部分。

该区在规划时，由荷兰著名建筑师博拉奇(Berlage)与都多克(Dudok)设计, 原则为小区具有充足的阳光、蓝色的天空与宽敞的公共空间。建筑形式为较单一的4层条状楼，一层两户，一单元8户。面积为60平方米-80平方米。楼前楼后有很大的绿化地与活动空间，符合当时人们的生活需要。

1980年-2000年，住房发展合作社对房屋进行必要的维修与改造。自2000年以来，海牙市政府与住房发展合作社联合对该区进行彻底的综合性改造。计划到2020年，将会拆掉9,000套住宅，新建8,500套住宅。项目总的资金投入为14亿欧元。

住宅改造

对住宅区的改造包括完全拆掉重建与保留外墙两种。由于时代不同，人们对住宅面积的要求也不一样，而且对户型平面也有新的要求。原来的4层公寓板楼加后公共花园的居住形式已不再适应现在人们的需要，它被独家独门加自我前后小院的居住形式所代替。因此，居住面积由60平方米增加到100平方米, 甚至到120平方米，也增加了不同户型以满足各种大小不同的家庭、不同的居住面积及生活习惯的需要。

还有些4层高的公寓板楼，窗门及里面隔墙被完全拆掉，只剩建筑的框架结构。通过改变户型面积，再配以新型的基础设备、建筑材料及室内装修，使这些住宅完全符合现代人们居住的要求。

改造后的住宅分为(社会保障福利房)租赁与(市场商品房)出售两种，以便吸引不同阶层人士在此居住，促进人们相互之间的交往与交流，使得社会发展更加融洽。

特别需要指出的是，小区的整个结构没有改变，仍以4层建筑为主，临街的建筑部分增高至6-8层。在小区的重要位置增加1-2个标志性的建筑。

道路与停车

在小区初建时(1950-1960年)，由于每户的汽车拥有量还不大，停车主要在街道的两旁。随着每户汽车拥有量的增加，街道两旁停车已不能满足需要，另外也影响道路交通的正常通行，有损街道绿色之景。改造后的小区都根据它的停车指标(根据住宅面积大小，每户1-2个车位)配以足够的停车位，尽量把停车位与住宅相结合，设置地下停车场与半地下停车场，尽量避免在公共街道两侧停车。

小区的道路系统不变，机动车道的宽度减小，但增加了红色的自行车道系统及完整的步行系统。另外，在机动车道与慢行道之间增加了绿化带，使人车分离，实现了人优先于车的政策。

小区绿化

原来小区绿化的中心思想是绿地共享，孩子们在公寓前后的公共绿地玩耍，大人们在一起聊天，相互交流。但后来，公共绿地的管理维护费用高，利用率却并不高，人们则更希望有可以实现自己愿望的绿地空间，自己负责设计、实施与管理。因此，改造后的绿地空间部分私有化，增加了私人花园与半公共绿地(由居住者组团来共同管理)。小区内原有的绿色结构与特征仍得以保持。

小区公共设施

在对小区住宅改造的同时，也对小区的公共设施进行了彻底的改造。原小区配有完整的体育设施，在小区中心设有许多青少年业余足球俱乐部及其训练场地。前不久，对废置的海牙市ADO职业足球比赛场地进行了完全的改造，把它变成为本区服务的体育锻炼中心，具有室内运动场、篮球场、体操馆等设施，也把体育学院的教学与民众运动相结合。

商业中心也经过了重新改造，不光是对建筑进行了彻底的改造，也对不同商业部门的设置有了调整。有些商店被集中起来设置，再是扩大经营的面积，使它们更有效地为居民服务。此外，还在小区内对废置空闲的学校教学楼进行改建，增加了艺术学校、剧场、电影厅、艺术工作室，使人们在5-15分钟的步行距离内即可享受到丰富的文化生活，不必再到较远的市中心去。

建筑性质与建筑外观

重新改造的建筑外表符合21世纪的建筑形式，体现了现代建筑的特征，采用了大量的玻璃(门、窗及阳台)以增加建筑的采光。在建筑色彩上则使用了白色与灰色或明亮的色彩，使这些住宅一改上世纪50-60年代的风格，变得现代化，引人注目。

临街的建筑底层则增加了办公及小企业(非商业)或服务业的空间，使小区内建筑的使用性质丰富扩大。

小区管理

小区的管理变化不大，仍是没有围墙的小区，新建或改造后的商品房出售后由房主个人负责。而出租的社会福利房则由房屋发展合作社统一管理，收取房租加服务管理费，服务管理费只用于住宅建筑本身的维修。水电则由水电公司进行收费。小区道路是完全公共的，由市政府公司负责清理打扫，每户的垃圾费则按人口来计算，由市清洁公司来收。公共街道两旁的绿化是由市政府负责，有些半公共绿地则由房屋发展合作社负责维护。这些在开发改造初期就由几方公司签约规定。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第11期/总第374期)