在物业管理工作中正确把握政府权力的维度

十八大报告在经济体制改革方面提出“经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系”，在行政体制改革方面提出“深化行政审批制度改革，继续简政放权，推动政府职能向创造良好发展环境、提供优质公共服务、维护社会公平正义转变”，在社会体制改革方面提出“加快形成政社分开、权责明确、依法自治的现代社会组织体制。”总体来说，正确把握政府权力的维度，是经济、行政与社会体制改革的共同要求。推进住宅物业管理工作，也要正确把握政府权力的维度。

处理好政府和市场的关系

消除市场壁垒、扩大市场作用，限制政府权力、提升保障能力，一直是改革的主基调。经过多年改革，我们越来越发现改革红利逐渐减少，各方利益明显分化和固化，凝聚共识越发困难，调整和平衡利益的决心日益动摇。过去认为势在必行、顺理成章的单位住宅区物业管理改革，凝固为福利堡垒，就是这一现象的注脚。但是，回避问题只会使问题更加复杂、矛盾更加突出。处理好政府和市场的关系，我们必须迎难而上，坚持做到以下两点：

进一步发挥市场作用

市场的本性，是开放的。只有开放，包括物业服务企业在内的市场主体才能充分竞争，进一步改善管理水平、改进服务质量、提高经营效益。

无法回避的是，物业服务市场还存在着有形和无形的壁垒。例如，前期物业管理阶段建设单位事实上主导着招投标，失范现象严重，影响了物业服务企业之间的平等竞争。另外，单位住宅区往往存在产权单位垄断服务资产、后勤物业服务单位优先准入以及业主强烈的福利意识等壁垒，影响了单位住宅区物业服务的市场化、社会化。

解决这一痼疾，关键是要进一步开放物业服务市场，“更大程度更广范围发挥市场在资源配置中的基础作用”，通过严格规范招投标市场、形成合理价格机制、稳步破除福利体制等措施，扫清影响市场开放的各种障碍，实现物业服务专业化、市场化、社会化。

适度发挥政府的保障作用

市场强调效率。但单纯的市场，无法解决弱势群体的基本生活问题。政府必须履行必要的保障职能，弥补市场手段的不足。现阶段，需要适度加大财政扶持力度，以建立困难业主补助制度为主要目标，以推进老旧住宅区改造为重要抓手，以实行保障性住宅区物业服务企业补贴为有益补充，构建符合实际的住宅物业管理保障制度。

处理好行政职能和行政方式的关系

行政职能关系权力的质，行政方式关系权力的量。有的方面，需要质的改变;有的方面，需要量的调整。综合把握好行政权力的质和量，形成合理的度，正是物业管理行政管理工作的重要目标。

多年来，政府有时该管的未管，存在缺位;有时该放的未放，存在越位。在物业管理领域，更多表现为政府越位。推进物业管理改革，要从限制行政职能和改进行政方式两个方面减少政府越位：

限制行政职能

一要把握政府介入物业服务定价的度。目前，一些地方仍然对普通商品住房物业服务实行政府指导价，引发了多方质疑政府干预过度。应当说，实行政府指导价有一定的基础——物业服务市场发展时间尚短，社会对物业服务的认可度偏低，物业服务企业和业主之间信息不对称，又缺乏信任和平等协商的传统，难以商定物业服务价格。且物业服务主要是共有部分的维修养护，单个业主无法拒绝服务的提供，又关系住户的住用安全，具有准公共产品的特性。基于这一现实，价格主管部门就依靠公平合理的自信、为民作主的习惯，毅然推行政府指导价。

但是，政府权力的长期浸染，很可能形成僵硬的价格机制，模糊市场的多元需求，影响物业服务市场的长远健康发展。笔者认为，不同住宅区硬件设施和业主需求差异较大，物业服务的范围和标准区别明显，难以整齐划一，原则上应当利用市场机制，由建设单位或业主与物业服务企业协商议价。但是，对于保障性住房，其业主(或住户)经济承受能力较弱，对物业服务收费认可度更低，实行政府定价或政府指导价，有利于保障业主享受基本的物业服务，较为合适。与物业服务不同，作为北方居民基本生活条件的采暖，其服务质量标准主要表现为供热温度及其稳定性，整齐划一，适宜实行政府定价。

二要推进后勤物业服务单位转企改制。按照“推进事业单位分类改革”的要求，把所有者职能从行政职能中剥离出来，推动后勤物业服务单位转企改制，健全法人治理结构，成为产权清晰、管理科学、自负盈亏的现代服务企业，公平参与市场竞争，提高专业化水平。

改进行政方式

一是由事中监管转向事前和事后监管。多年来，住宅专项维修资金多由主管部门审核项目实施的必要性、合规性甚至概预算的合理性，重在事中监管，存在使用程序繁琐、审核周期偏长、事前和事后监管薄弱等问题。有鉴于此，需按照用制度管事、管权、管人的思路，深入贯彻行政审批制度改革的要求，简化事中管理程序，同时加强计划管理与事后监管，在坚持公开透明、方便使用、权责明晰的原则下，实施全程动态监管，确保维修资金合规合理使用。

二是加强行政指导。行政指导，作为柔性的行政方式，有独特作用。物业管理主管部门也要注意发挥行政指导的作用，通过诸如公布住宅物业服务成本、推介物业管理和服务典型、指导业主大会成立和运作等方式，加强政策指导，推动物业管理工作。

处理好管理和自治的关系

政府力量强大，社会自治力量薄弱，是我国社会管理体制的写照，也是亟待解决的难点问题。在物业管理工作方面，需要减少管制、加强自治，实现管理与自治的合理配置。现阶段，至少应做到以下几点：

第一，进一步推动社区管理。社区，是社会管理的重要对象，是民主生活的重要窗口。在社区管理上，既要贯彻群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督的要求，探索和推动以业主大会建设为核心的业主自治机制;又要求真务实，充分发挥驻在单位等主体的固有优势，引导业主自治健康有序发展。

第二，理顺物业服务价格机制。物业服务价格机制，既可从政府介入程序的视角审视，也可从管理和自治的视角探究。例如，根据北京市有关政策精神，房改房和经济适用房等政策性住房，可依据业主大会成立与否实行不同的定价方式：成立业主大会的，可实行市场调节价;未成立业主大会的，原则上延续政府指导价。但是，现实中鲜有业主大会与物业服务企业协商议价的实践。研究推动业主大会行使自治权利，与物业服务企业平等商定合理的物业服务和收费标准，是今后的一项重要课题。

第三，建立住宅专项维修资金续缴机制。维修资金不足或相对不足，是老旧住宅区面临的突出问题。当前，在法律意识层面，业主还缺乏健全的业主意识，尤其缺乏相应的责任意识;在法律制度层面，我国也没有美、法、日等国强有力的惩罚制度。推动业主履行相应的维修资金续缴义务，一方面，要尽量利用业主自律机制，引导业主通过管理公约规范维修资金续缴问题;另一方面，也要结合实际进行必要的规制，矫正业主未能有效自治的缺陷。例如，业主无正当理由未及时续缴维修资金的，可由专户管理银行记入个人征信系统，也可由业主大会、相关业主或者其他利害关系人依法向人民法院提起诉讼。

下一步，“必须以更大的政治勇气和智慧，不失时机深化重要领域改革，坚决破除一切妨碍科学发展的思想观念和体制机制弊端”，构建符合实际的住宅物业管理体制，为广大业主创造管理有序、服务完善、文明祥和的居住环境。

(原载于《现代物业·新业主》2013年第2-3期/总第249期)