制定管理规约应当把握的若干问题

现代小区业主身份的多样性和管理内容的复杂性，决定了只有承认业主的自治权限，通过民主化的方式订立一部全面、详实、可行、有效的管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，才能实现小区的有效管理。现阶段，有必要结合国外发达国家和国内部分地方的经验，分析在管理规约方面发生的重要实务问题，以期对管理规约的制定与完善有所帮助。

当前，在制定和完善管理规约时，需要着重把握以下若干问题：

出租管理

当前，出租管理的重点在于规范甚至避免群租问题。一是在面积标准方面，房屋出租必须符合各地规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。2010年4月29日，北京市法制办公布了《关于修改<北京市房屋租赁管理若干规定>的决定(草案)》，草案规定，租住成套住宅的，人均建筑面积不得少于10平方米，或者人均使用面积不得少于7.5平方米;租住平房的，人均使用面积不得少于4平方米。有的小区管理规约则规定：本物业区域禁止将物业分割为超过原设计居室数目的独立使用空间，并出租给无亲属关系且超过规划设计中户均人数的两倍以上的居住人。这些规定足资借鉴。二是在房屋结构方面，不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。准备施工的，物业服务单位可以拒绝施工单位及其人员携带工具和材料等进入小区。三是在处理措施方面，对违反规约出租或转租的，业主委员会可书面责成业主、使用人立即终止租赁行为。

住改商

现在最常见的是，管理规约有关条款禁止当事人将居住房屋用于营业。成都市规定，本建筑区划内的业主、使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本建筑区划《房屋使用说明书》的约定，并按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质;鉴于本建筑区划的物业特性，严禁将住宅改变为餐饮、娱乐、办公、仓储等经营性用房。但通常情况下，这一禁止规定不适用于新型网上办公企业或律师等自由职业活动，除非这一活动导致了其职业场所与普通营业相同的不利后果，比如涉及由多人参加的公司或涉及众多顾客的往来，从而增加了小区的日常负担或影响了小区的居住品质。

宠物饲养

首先，能否规定禁止饲养宠物。台湾地区“公寓大厦管理条例”第23条规定，经载明于规约者，禁止住户饲养动物之特别约定可生效力。但应当看到，宠物的饲养情况与地区的经济发展水平、文化风俗甚至人口结构都有很大的关联。特别是在老龄化程度较高的地域，饲养宠物有助于形成一定的感情依托，对保持老年人的精神健康具有积极作用。正基于此，法国住宅分层所有权法规定，如业主在规约中规定禁止饲养宠物，则将违反该法而变成无效。但管理规约中可以规定，无论何种情形，宠物不得扰乱居住者的生活，否则，法院即可强制业主将自己的宠物放逸。从我国内地看，长期的计划生育政策造成城市“空巢”家庭大量出现，为了维护“空巢”老人的精神健康，管理规约不宜全面禁止业主饲养宠物。

其次，可以适当限制甚至禁止饲养某些动物。考虑到公共卫生、公共安宁及公共安全的需求，可以适当限制饲养某些动物。比如，禁止饲养容易攻击人类并造成重大伤害风险的大型犬;禁止可能携带传染人群并引发流行病毒的动物;禁止饲养家禽等。此外，在少数民族集中的小区，更要注意照顾少数民族的风俗习惯。比如，在穆斯林较为集中的小区可以规定禁止饲养宠物猪。

再次，对饲养宠物的业主设定相应的义务。在管理规约中，业主和物业使用人在物业管理区域内饲养动物除不得违反有关规定外，还可约定遵守其他合理的义务：进入公共场所要使用绳索牵好，以防伤及他人;乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间;应当及时处置动物的排泄物，不得影响公共环境的卫生和美观。

防盗与小区外观

业主可以通过管理规约，在防盗与小区外观方面享有一定的自治权限。有的管理规约基于防盗的考虑，要求住户不得安装遮阳篷。例如，某个小区治安很不好，发生了多起小偷利用遮阳篷为支撑点爬到业主家盗窃的案件。为了防止类似案件再次发生，小区业主可以召开业主大会修改管理规约：业主不得再安装遮阳篷;已经安装的，要自行拆除。而有的小区恰恰相反，基于小区整体外观的考虑，反而通过管理规约，限制业主个人擅自安装防盗网。例如，有的地方管理规约示范文本规定，业主装饰装修物业时，按规定可以安装防盗网的，应按照统一的标准制作安装，以保持物业区域外观统一。有的小区甚至直接在管理规约中规定，不得安装防盗网。

无关人员禁止入内的规定

实践中，有的小区门口往往挂有告示牌：“本小区系私人住宅，外来无关人员禁止入内”。这样的规定是否具有法律效力，应当取决于小区道路等设施的权属。一般来说，小区的道路仅属于业主共有，业主可在管理规约中约定外来无关人员禁止入内(历史形成的具有通行权这一相邻关系的邻近业主除外)。如果业主未就此形成规约条款或管理制度，则物业服务单位似无权单独作出这一规定。个别规模较大的小区内拥有市政道路的，外来人员应有权利用这一公共设施，小区业主无权通过管理规约禁止外来人员入内。

交通工具的限制

在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守物业管理区域的车辆行驶和停车规则。这在实践中也会引发问题。例如，北京市朝阳区某小区出台新规，禁止外来电动自行车进入小区。该小区物业服务公司解释，禁止电动车进入小区是出于为业主的安全考虑。由于业主对此做法存在争议，物业服务公司表示，将考虑部分业主在外卖、快递方面的需求，允许电动车进入小区，但不准骑行。同时，将对外来电动车进行登记，对不能信守推行规定的人员，拟列入禁止进入小区的黑名单。应当讲，对交通工具类型及其正常使用方法的限制，属于关系小区业主共同生活的重大事项，应由管理规约规定或全体业主进行决议，而不宜由物业服务公司自行规定。

专项维修资金的管理

根据各地的政策及经验，在制定管理规约过程中可从以下几点完善专项维修资金管理制度：一是在使用方面，可适当确定项目金额标准，以方便维修资金的使用：物业维修、更新、改造费用在一定数额以下的，由物业服务企业或其他管理人直接组织实施，费用按规定列支;物业维修、更新、改造费用在一定数额以上的，经业主大会同意或相关业主共同同意后，由物业服务企业或其他管理人组织实施，费用按规定列支。二是在归集方面，物业服务企业或其他管理人违反物业服务合同约定，从履约保证金中抵扣的违约金，属于全体业主所有，并用于补充建筑物及其附属设施维修资金，统一归集到市维修资金监管专户。三是从违规处置方面，业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不得享有所得违约金和经营物业共有部分业主所得收益的分配;业主违反管理规约规定的，业主委员会有权责令行为人改正，拒不改正的，业主委员会可以向人民法院提起诉讼。另外，管理规约还可对维修资金的筹集、使用、补充、续筹、审价等进行专门规定。

违约行为的处置

业主和物业使用人违反管理规约，应当按照约定承担适当的违约责任。从实践看，以下几种违约行为的处置方式，应当引起我们的关注：

一是名誉性措施问题。在管理服务工作中经常采取以下措施制止业主和物业使用人违反管理规约及公众管理制度的行为：批评、规劝、警告，在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节等。通过上述名誉性的措施，往往能够达到矫正业主违规行为的目的。

二是抗辩措施问题。重庆市规定，为保证有效的管理，经业主同意可对欠费业主停止特约服务直至其履行交费义务。但应当指出，按照准公共服务的特性，不得停止相关共用部位和共用设施设备的管理和服务。

三是禁止使用共用部分问题。有的管理规约规定，对于违反共用部分、专有部分利用方法或滞纳物业管理费或专项维修资金的业主，可禁止其使用共用部分。这种规约有违反公序良俗之嫌。因为若停止共用部分的使用，则走廊、电梯、楼梯、公共排水设备等基础设施也不能使用，其结果等于剥夺了业主对专有部分的使用。

四是连带责任问题。有的管理规约规定，物业使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。对于物业使用人欠交物业服务费用、使用专有空间及其设施设备不当造成侵权损害等，事先约定由业主连带承担责任，应属合理。但对于物业使用人在规约范围内的日常生活行为都要承担连带责任，则给业主带来了无限制的风险，课予的责任过分沉重，似应进行适当限制。

总之，作为业主自治的基本准则，管理规约既是义务约束机制，又是权利保障机制。制定一部良好的管理规约，既要遵守一般法律规则，广泛借鉴发达国家和地区的先进经验，又要按照规范和效率的要求，以各地的示范文本为基础草拟规约文本，还要本着有序自治的精神，制定符合本小区建筑规模、人群特点、文化风俗等因素要求的规约条款，真正实现法律机制与自治机制的有机结合。

(原载于《现代物业·新业主》杂志2010年第06期)