对住宅专项维修资金的想法及建议

2007年12月建设部、财政部联合签署了中华人民共和国建设部165号令《住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《管理办法》)。该《管理办法》已于2008年2月1日起全面施行，它详细阐明了住宅专项维修资金的交存、使用、监管及法律责任，也让广大业主更进一步认识到住宅专项维修资金是物业保修期满后，物业共用设施设备、共用部位维修和更新改造的经济基础，它对保障住宅的安全使用，维护共用设施设备的完好性能，确保物业的保值、增值起着极其重要的作用，现就如何更好地提高广大业主的交存意识，如何使住宅专项维修资金发挥更好的应用效果，政府如何制定监督管理程序等一系列实际操作问题，谈谈自己的想法及建议。

一、住宅专项维修资金的交存问题

第一、加大宣传力度，让广大业主充分认识到交存专项维修资金的益处。在《管理办法》第二章中已明确规定了交存对象和金额的计算方法，特别是第十三条明确规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。笔者认为首期住宅专项维修资金的交存不是问题，因为目前每个小区在交房时，开发商都要求业主交纳维修资金后才交付钥匙和办理房产证。而第十七条规定“业主分户帐面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。”以及过去一直未交专项维修资金的小区、大厦等的交存问题，才是政府应该侧重考虑的。笔者认为通过媒体做好专项维修资金的宣传解释工作，让广大业主认识到收取住宅专项维修资金是为业主的房屋筹备一笔“房屋养老金”，是用于紧急应对房屋出现突发情况维修的经济基础。

第二、本着《管理办法》的精髓，各地专项维修资金管理部门应制定合理简便快捷的专项维修资金申请程序，使广大业主在申请使用过程中，感受住宅专项维修资金的实用、方便、快捷，提高业主交存专项维修资金的信心。

实际操作证明专项维修资金在执行使用过程中困难重重。对此，设计制定执行方案的相关部门，应充分考虑实际情况，制定简单易行的操作方式，便于业主及业主委员会、物业公司、政府相关部门等对专项维修资金进行申请和使用。如若申请使用程序过于繁琐、拖赘，必将挫伤业主交纳维修资金的积极性，并对住宅专项维修资金这一制度产生抵触情绪，对政府监管产生质疑。

二、住宅专项维修资金的使用

根据《管理办法》第二条及第十八条中规定，保修期内的房屋维修由建设单位负责，维修费用由建设单位承担，而住宅专项维修资金仅用于保修期满后，才能使用。

第一、有效确保开发商、施工单位对房屋保修期内的质量保修义务，制定专项维修资金紧急事件应急方案。随着改革开放步伐的不断深入，很多开发建设企业都在改革过程中撤销或消失了，而房屋建筑工程的保修期却随房屋的不同部位而参差不同，相差甚远。按商品房售后保修规定：地基基础和主体结构工程为设计规定的，该工程的合理使用年限一般70年，土建装修2年，屋面及卫生间防水5年，电气管线、给排水管道及设施设备安装为2年。由此可以看出，保修期短则2年，长则终生，这漫长的期限差，谁能保证开发建设单位还能存续?如若遇到房屋漏水渗水或者部分结构主体出现不可延误的维修问题时，严格按照《管理办法》来执行，势必导致无法使用专项维修资金，这时如何处理它?这将是考验政府监管部门处理突发事件应急能力的关键时刻，也是让业主从此感受专项维修资金交纳益处的关键时刻，如处理不当，必将打击业主交存住宅专项维修资金的积极性。

因此，监管部门应制定相关政策法规督促开发建设单位交纳一定的房屋质量保证金或者对开发的房屋进行质量投保，以确保开发建设单位消失后而有资金来履行质量保修义务，另外，再制定提前使用专项维修资金的紧急议案。

第二、加强房屋验收管理及业主房屋装修管理，避免业主盲目依赖专项维修资金。

业主入住装修时，由于业主及装修队伍对房屋建筑结构认识水平及态度的程度不同，将会引起部分业主装修一段时间后，屋面、卫生间防水及电气管线、给排水管线出现问题，此时，业主、装修队伍及建设单位各执一词，造成纠纷，陷入相互扯皮的维修困境。因此，加强房屋验收管理及业主房屋装修管理，对有效防止事后的相互推诿起着重要的作用。

三、有效发挥政府相关部门的监督管理

第一、政府应协助业主做好专项维修资金使用。《管理办法》规定：住宅专项维修资金使用时，需相关业主(指住宅专项维修资金划转业主大会管理前)及业主委员会(指住宅专项维修资金划转业主大会管理后)审查同意。但我们应该清楚的认识到：业主代表往往不具有专业性，而他们却需承担着专业性极强的工作，因为专项维修资金的使用审核涉及到政策法规、工程技术、成本核算等多方面知识，这些都不是非专业人士所能把握的，因此，这就需要政府主管部门协助业主做好专项维修资金使用。

第二、尽快制定《管理办法》在本地的实施细则，逐步完善住宅专项维修资金的监管。各地专项维修资金监管部门，应以《管理办法》为原则，逐步细化法规，制定合理、简捷的使用操作程序。在制定实施细则的过程中，应明确在划拨住宅专项维修资金前，首先应接受业主、政府部门的审批、指导，然后还要接受社会专业机构的审计、监督，同时，在实施细则中也必须明确，由此所产生的招标、审计、监管等费用应由业主自行承担或从专项维修资金中进行分摊。

考虑以上操作程序的同时，政府监管部门还应充分考虑到社会专业招标、审计、监管部门的参于管理，虽不失为一良策，但所产生的相关费用可能会加重业主的额外经济负担或加速专项维修资金的消耗速度，因此，建议在完善住宅专项维修资金的监管程序中，应制定专项维修资金使用金额控制标准范围，即使用的专项维修资金金额在一定范围内的，采用简易程序申请使用;若金额超出该范围，将采用招投标、审计及监管程序，这样才能确保住宅专项维修资金有效、合理的使用。

综上所述，住宅专项维修资金的交存、使用及监管这几个环节是相互联系、相互依存的，只有做好每个环节的工作，才能确保《管理办法》的贯彻实施，才能使广大业主的合法权益得到保障。

(原载于《现代物业·新业主》2008年第6期)