预防小区无人管

随着住房制度的不断改革，物业管理市场的发展日趋成熟。但物业管理公司作为市场经济中自负盈亏的企业，必然要追求经济利益的最大化。在保证经济利益的前提下，才能考虑其所带来的社会利益。而物业管理企业的管理活动不仅仅是企业自身发展的事，更关系到人民群众的切身利益，从一定程度上说，物业管理企业的管理活动直接关系到人民群众的安居乐业，直接关系到社会的稳定。本文旨在对物业管理企业突发性撤出小区形成管理真空时的应急措施进行探讨，进一步提高政府应对公共管理危机的能力。

物业管理企业突发性撤出小区形成管理真空的具体表现

物业管理企业突发性撤出小区将直接影响人民群众的生活，对政府而言，将直接处于公共管理危机之中。处理不当，将直接影响社会的稳定。物业管理企业突发性撤出小区将可能存在管理真空状态，其具体表现为：

1、房屋设备无人管理。物业管理企业突发性撤离小区，由于其具有突发性的特点，往往使人措手不及，毫无心理准备。首当其冲的就是房屋的设施设备无人管理，特别是高层建筑，将直接面临停电、停水、停电梯的危险，而在设施设备无人管理的情况下，运行中的相关设施设备，极容易引发安全事故。

2、小区卫生无人打理。物业管理企业在没有撤离小区时，小区秩序井然，环境优美，鸟语花香。如果一旦发生突发性撤离事件后，小区将直接面临垃圾无人清理，到处杂乱无章的局面，特别是夏天，蚊蝇孳生，臭气熏天，一片狼藉。

3、小区治安无人问津。马斯洛需求理论告诉我们，人的需要具有多维性和多层次性。而安全又是仅次于温饱以后较为低层次的需求。那么如果一旦发生了物业管理企业突发性撤离小区后，小区就成为不设防的领域，各类社会闲散人群均可以自由出入小区，各类盗窃案件、刑事案件均有可能发生，在这样的情况下，人人自危，小区内的业主将处于一种严重的心理焦虑状态。

物业管理企业突发性撤出小区形成管理真空业主所表现出的心理特征

物业管理企业一旦突发性撤出小区，由于其突发性，因此广大业主将表现出焦躁不安，不知所措等心理特征。具体具有以下特征：

1、找政府求援。物业管理企业一旦突发性撤出小区，广大业主首先想到的是找政府，希望通过政府的干预，减缓心理压力，找到解决危机的方法。而在广大业主心里仍然普遍存在着“有事找政府”的共识，把政府定位为具有无限能力的大家长，只要出了问题政府就应收拾残局，认为这既是政府的责任也是政府的义务。

2、找媒体求助。为了尽快度过危机，广大业主不但会想到了找政府，更会想到找媒体帮助，希望通过媒体的报道，给政府或相关部门施加压力，以减少自己的心理恐惧。

3、找对象宣泄。物业管理企业突发性撤出小区后，由于广大业主的正常生活受到严重影响，心理焦虑不安，表现为易怒，易躁，自己的情绪难以控制。因此必须进行适当的宣泄才能维持自己的心理平衡，所以一旦事件发生，普遍存在着张贴各类大小字报，增挂各类标语，甚至发生各类过激行为。

物业管理企业突发性撤出小区形成管理真空的应急措施

既然物业管理企业发生突发性撤出小区的事件存在以上具体表现，加上广大业主又处于严重的心理焦虑状态，因此建议政府分类制订相关应急预案，在必要时根据预案采取措施，进行应急。具体内容如下：

1、A级预案。当小区有迹象表明可能发生开发商或业主委员会所聘的物业管理公司，由于种种原因，在没有与后期管理者或后期物业管理公司做好交接的情况下，撤离该小区，从而使小区管理处于无序状态，可能造成大面积停电、停水、停电梯，居民生活垃圾堆积如山等现象，从而严重影响居民的正常生活时，应立即在所属街道的牵头下，成立由各相关部门参加的危机管理协调小组。组长由街道相关负责人担任，成员由街道办事处、区房管局、派出所、社区等相关职能科室(部门)的负责人组成。

协调小组各成员单位，依据自己的职责在各自的职能范围内做好协调工作。

街道和社区：密切关注小区内的各类最新动向，发挥街道小组长和街道党支部的作用，及时掌握群众的思想动态，积极妥善地做好群众的思想稳定工作。

房管局：加强对物业管理工作的业务指导，积极做好前期物业管理公司的工作，要求前期物业管理公司根据规定履行相关职责，并根据事态的发展，及时取得上级物业管理主管部门的支持。同时尽快督促有关组织，启动业主大会程序，完成选聘物业管理公司的工作。

派出所：落实专人关注小区内各类最新动向，防止不法分子利用物业管理危机，聚众闹事，影响社区稳定。对违反《社会治安处罚法》的相关人员依法追究其相应的责任。

2、B级预案。当物业管理公司撤离小区，小区管理处于无序状态时，原有的危机管理协调小组，在增加相关职能部门后立即转为应急指挥部。组长由街道主要负责人担任，副组长由房地局、信访局相关领导担任。成员为街道办事处、房地局、信访局、公安分局及派出所、城管办及市容环卫所、行政执法局和社区等职能部门的工作人员。

应急指挥部下设若干工作小组：

思想稳定组：由信访局、街道、社区相关人员组成，根据小区内的各类最新动向，发挥街道小组长和街道党支部的作用，及时掌握群众的思想动态，积极妥善地做好群众的思想稳定工作。

安全保卫组：由公安分局及派出所相关人员组成，负责小区内的安全防范。防止不法分子利用小区管理上的混乱，趁火打劫，给居民的生命财产带来威胁。同时密切关注小区的各类最新动向，防止发生各类无序的群体性集会，对有意扰乱社区秩序的相关人员，依照《社会治安处罚法》和相关法律、法规严肃追究相关人员的责任。

环境卫生组：由城管办及市容环卫所和行政执法局相关人员组成，负责小区内的环境卫生工作，确保居民生活垃圾能日产日清，对有意破坏小区内各类设施设备的，按照有关法规进行处罚。对在小区内擅自悬挂横幅，张贴各类大小字报的，依照有关规定给予必要的处理。

房屋应急维修组：由房管局落实相关应急维修的人员，负责小区内的房屋应急维修和设施设备的正常运行。在必要的时候，可依托行业管理的优势，积极寻求辖区内相关物业管理公司的支持，选调相关专业技术人员投入到设施设备的应急管理中来。

政策指导组：由房地局和社区相关人员组成，积极引导广大业主，在物业管理法律、法规的指导下，妥善处理业主与业主之间，业主与业主委员会之间的各类矛盾，完善业主委员会这个群众性自治组织，积极引导业主委员会，尽快完成物业管理公司的选聘工作。

公关宣传组：由街道相关人员组成，在政策指导组的配合和支持下，加大对物业管理法规、政策的宣传力度，根据需要编写各类宣传材料，在第一时间内，通报小区管理的最近动态，使群众能积极了解事态的真相，积极主动地配合指挥部做好相关工作。同时应负责做好接待新闻媒体的各类采访。

综上所述，虽然根据物业管理法规的精神，物业管理活动应实行业主自治和专业化的管理相结合的模式，但在目前业主自治能力不强，参与意识普遍不高的情况下，面对物业管理这个新生事物，特别是遇到物业管理危机时，作为政府理应采取相应的措施，确保社会的稳定，为此建议物业管理应急所产生的相关费用，由政府一并承担或在业主大会授权的情况下，由物业区域内的公共部位的经营收入列支。

(原载于《现代物业·新业主》2006年第2期/总第44期)