业主委员会选举难问题的思考

业主委员会是由物业管理区域内的全体业主，根据国家物业管理法规，通过业主大会选举产生的业主大会的执行机构。而业主委员会的选举具有严格的法定程序。在实践中，业主委员会选举难现象普遍存在。本文旨在通过对业主委员会选举难问题的分析，从而找到解决困扰业主委员会选举工作的良策。

业主委员会选举的法定程序

根据《物业管理条例》第十条：“同一个物业区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”的规定，业主委员会的选举产生必须具有三个法律构成要件。

1、选举对象的特定性。业主委员会由同一个物业管理区域内全体业主选举产生，而业主委员会是由每个委员所组成，因此作为单个委员必须是物业管理区域内的业主。

2、选举程序的法定性。业主委员会的产生必须通过业主大会选举产生，因此其选举程序具有法定性。

3、选举成果的唯一性。根据《物业管理条例》第九条第一款的规定，“一个物业管理区域内成立一个业主大会”，既然一个物业管理区域内只能成立一个业主大会，那么也只能选举产生一个业主委员会。换句话说一旦业主大会选举产生业主委员会，那么这个业主委员会将作为业主大会的执行机构，具有唯一性。

业主委员会选举难的具体表现

业主委员会既然具有上述三个法律构成要件，那么要想保证业主委员会选举的合法，必须符合相关法律法规的规定。但从目前的实践中，业主委员会选举难集中表现在以下三个方面：

1、主体资格确定难。业主委员会必须由业主大会选举产生，而业主大会又是由每个业主所组成，因此规模在100户以上的物业小区召开集中讨论形式的业主大会，显然不具有实际的操作性。若召开业主代表大会，根据《业主大会规程》第十六条第二款的规定，业主代表大会应在大会会议3日前就拟讨论的事项，书面征求业主意见。根据《物业管理条例》第六条第一款，所谓“业主”，是指房屋的所有权人。房屋的所有权人应以房屋所有权证为依据。如果召开集体讨论形式的业主大会还可以进行验证，凭产权证进入会场，进行选举，那么面对几百户或者上千户业主的物业管理小区，要进行验证，根本无法操作。若由业主代表书面征求业主意见，作为业主代表，第一，是否具有验证的主体资格;第二，即使有资格验证，那么又有多少业主代表有能力进行验证。如果业主大会中有部分非业主参与了投票表决，那么其选举产生的业主委员会的合法性就有待商榷了。

2、业主大会召开难。业主大会是由全体业主所组成，而召开业主大会，根据《物业管理条例》第十二条第一款的规定，必须由物业管理区域内持有1/2以上投票权业主参加才具有合法性。因此，在一个几百户或上千户的物业管理小区内，如何保证业主大会的法定人数又成为业主委员会选举中的一个难题。

3、业主大会表决难。业主委员会的选举，根据《物业管理条例》第十二条第三款的规定,必须经与会业主所投票的1/2以上通过方为有效。而目前在物业管理的实践中，业主与业主之间的联合往往具有盲目性和松散型的特点。同时作为业主如何正确行使法律赋予的权利，已成为摆在我们面前的重要课题。而目前的现状是业主委员会的选举过程无人问津，业主的参与性也往往达不到预期的效果，但业主们却又对业主委员会的选举结果高度关注。只要选举结果不符合其本人意愿，则千方百计的串联其他的业主，采取张贴大字报，私发公开信以及联名上访的形式进行维权，给社区乃至社会的稳定带来了严重的威胁。为此在一个有千百户的物业管理小区中，如何达到规定的与会业主所投票的1/2以上，则成为业主委员会选举的拦路虎。

业主委员会选举难的对策

尽管业主委员会的选举难度较大，但作为业主大会的执行机构，在物业管理实践中又是不可或缺的一个重要组成部分，为此建议采取以下措施确保业主委员会选举的正常进行。

1、加强监督指导。社区党组织是党的基层组织，是党的执政之基。充分发挥社区党组织的监督指导作用，既是加强党的建设的需要，更是稳定社会，确保人民安居乐业的重要举措。加强社区党组织的监督指导作用有三大有利之处。一是有利于稳定大局，使选举产生的业主委员会更具有公信力;二是有利于把握业主委员会的入口关， 通过合法的选举成为业主委员会委员;三是有利于了解业主的真实愿望，努力化解各类潜在的矛盾。

2、广泛宣传。业主委员会的选举是否顺利与宣传是否到位有直接的关系，为此，从某种意义上说宣传到位是业主委员会选举的基础，同时宣传工作也要贯穿整个选举过程的始终。宣传应分为三个部分：一是政策条例的宣传。业主委员会在选举之初，应当在小区的宣传栏中，广泛宣传《物业管理条例》和《业主大会议事规程》，特别是《业主大会议事规则》中有关的业委会选举办法。如果是召开首次业主大会，则应该公布业主大会筹备组制定的业委会选举办法。要在小区内的醒目处张挂宣传横幅等，在小区内形成良好的氛围。二是成立业主委员会意义的宣传。可以通过召开小区楼道组长会议、业主座谈会等多种形式，广泛听取群众对成立业主委员会的意见和建议，集思广义。同时通过这些会议，使与会业主明确成立业主委员会的重要意义，希望广大业主能积极参与其中。三是工作进程的宣传。要尽可能详细地宣传业主委员会的各个步骤和程序，以及目前所作的工作和群众所关心的问题。只有进一步加强了宣传，增加了工作的透明度，才能使广大业主信服。

3、积极引导。业主委员会的选举虽然是广大业主自治的一项活动，但仍然需要组织者进行积极的引导。如业主委员会委员分布的合理性、代表性和广泛性。业主委员会委员的专业特长等，都应积极引导，使选举产生业主委员会的结果，真正体现广大业主的集体意志，更好地服务于小区内的全体业主，为小区物业管理的发展提供组织保障。

4、健全法制。业主委员会的选举虽然在《物业管理条例》和《业主大会议事规程》中已作了明确的概括，但在实际工作中缺乏可操作性。特别是当物业小区内业主的意见各不相同时，就容易产生拉帮结派的现象，更有甚者，采取张贴大小字报、私发公开信、集体联名上访表达意见，严重影响业主委员会的顺利选举。面对这些矛盾，如何依法处理已成为我们基层房地产行政主管部门所面临的较为棘手的问题，无法可依已在一定程度上普遍存在，因此一个小区的业主委员会成立历时一年、两年的现象并不罕见。

5、方式创新。目前科学技术日新月异，特别是通讯技术的发展更成为当今科学技术发展的显著标志。如何利用网络、手机短信等方式进一步提高业主大会表决的科学性，已成为物业管理发展的前进方向。特别是面对几百户上千户的业主要进行表决，投票的真实性和客观性都已成为当前物业管理中矛盾的焦点和热点。为此建议开发设计业主大会网上投票系统，利用现代化的科技，进一步创新投票方式，为业主委员会的顺利选举注入新的动力。

(原载于《现代物业·新业主》2006年第1期/总第43期)