科技是房地产的必备要素

包括物业管理、资产管理在内，无论是从软硬件角度出发的节能减排技术改革，还是国家层面的市场宏观政策调控，都是中国房地产市场改革的重要形式。作为全球性的专业房地产服务提供商，第一太平戴维斯于20世纪80年代后期进入中国大陆。在与《现代物业》的交流中，来自第一太平戴维斯北京、上海两家公司的三位高级董事将中国房地产市场与欧美等地对比，提出科技创新对市场的重要影响不仅在于吸引人才推高房价，还在于房地产资源本身的优化。而从宏观上看，国家政策导向的发展将起到决定性作用。

《现代物业》：科学技术水平的提高，会给房地产行业发展带来哪些影响?

刘德扬[第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司中国首席执行官兼董事长]：科技与房地产关系十分密切，因为高科技能吸引许多研发人才，从而进行持续的创新工作。硅谷的成功大家有目共睹，可在30年前，硅谷还空无一物。正是因为产业的长足发展，才有了如今的硅谷，美国人称之为“黄金走廊”。所有美国最值钱的上市公司都在那里，大批成功企业家、科学家买地置业，由此带动了房地产需求。

邹锦标

第二，高科技可以推动实现产品和市场的细分。举个例子，大家在购买手机时，为什么偏爱双镜头手机，而不是单镜头的呢?因为双镜头科技含量高。高科技可以让产品理所当然地拥有一个较高的市场价格，在房地产行业里也是一样。有开发商问我们，沈阳周边的房子都卖一万二，你们为什么卖一万八?其实，就是因为科技含量高。从小区大门到家门口，全部实现智能化、科技化管理，让科技真正变成社区居民生活的一部分，这就是它的价值所在。

《现代物业》：目前中国楼宇的管理现状如何?针对管理中存在的问题，有哪些应对措施?

邹应龙[第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司物业管理部高级董事]：中国大部分楼宇在初始的硬件设计方面都没有问题，问题多出在后期的保养和管理上，例如是否在管理过程中采取相应的环保措施，是否兼顾到可持续性等。要解决这些问题，就需要引入国际标准，例如BOMA(国际建筑业主与管理者协会)的COE认证、(美国绿色建筑委员会)LEED认证等。先有标准，才能够循序渐进，按照标准达到目标。而目前，中国大陆在国际认证方面的培训资源有限，作为一家国际公司，我们有义务将此类国际标准引入中国。

邹应龙

《现代物业》：这些国际标准是否适合中国楼宇管理?

邹应龙：按照这些标准去做，建筑周期、耗能、耗材都能有效缩短或减少，因此中国的政府机关也很鼓励在楼宇建设中采用此类标准。

邹锦标：如今，全世界都把节能减排放在第一位，但光是节能减排还不够，一定要先有标准。中国也要有中国的标准，自己来定义什么是“绿色建筑”。这样一来，外企来华发展，也可以依我们自己国家的标准行事。

中国是一个新兴国家，还在学习并完善自己的过程中。我们需要政府带领，大家一起制订出一套中国自有的标准体系。

邹应龙：我们正在进步的过程中。

《现代物业》：根据盈石集团研究中心统计，截至2014年一季度，中国20大城市甲级写字楼存量约为3,690万平方米。对于早期建成的老旧写字楼，我们应如何帮助它们达到节能减排的目的?

邹锦标：写字楼已经存在了，不可能把它们全部拆掉，那样北京就会变成一块大工地。目前，我们正在和开发商及有关机构共同研究如何在可行范围内最大程度地进行节能减排。

随着科技的发展，节能减排的方式会变得更加多样。政府有责任制定出明确的能耗指标，促使开发商投放资源去改造设备，或采用新科技手段达到相应标准。当然，改变现状需要一个过程，刚起步的时候自然会有压力。但是，在政府的引导和推动下，开发商一定会越来越重视这个问题。

邹应龙：关于楼宇改造，我认为应当从两方面着手：硬件和软件。硬件方面，大家的改造方向基本一致。只要依据国际标准去做，改造之后，设备的运行效率和使用寿命都会提升。软件方面，通过高科技的应用降低管理成本，提高管理效率。同时，资金使用情况也需要透明化。如此一来，我们便可以腾出更多资源应用于第三部分，即资产管理。

资产管理部分包含三个层面：

第一，从绿化、环保方面着手，提升舒适感。

第二，通过设备改造，降低运营成本，达到统一的节能标准。

第三，通过科技手段，掌握设施设备运营大数据，并将改造经验进行分享。在以前，每个项目都像是一个孤岛，运营过程中造成的资源浪费，如今可以通过大数据来尽量减少。我们需要建立起整体运作的概念，而数据分享本身也是一个商机。

《现代物业》：2016年，中国各地GDP都在下滑，经济发展面临很多挑战。从整体上看，除住宅以外，中国房地产经济还面临着哪些问题?

刘德扬：房地产市场问题是一个非常大的问题。我曾说过，地产的发展和经济的发展曲线是密切相关的。经济好，房地产就好。但如今的情况是，经济总体不好，但房地产市场很好。过去一年中，房地产市场的增速与政策改变有很大关系，它不是完全的市场行为。人民币贬值、“二孩”政策等都会持续拉动房地产需求。

中国的市场是在不断的调控、放松中发展起来的。每次调控完，一放松就会反弹，而且弹得更厉害。这个模式到现在还没改变，只要你弄懂了这个模式，就能挣不少钱。

中国GDP正在下滑，最近公布的(2016年)第三季度平均GDP增速是6.7%。当然，沿海地区经济比较发达，人口也特别多，这个数据可能是不公平的。但是，不够就是不够。人口不会变少，甚至只会增多。

在北上广深等发达城市，因为人多地少，想在市中心盖商业写字楼非常困难，开发商只能转战城市边缘地区，导致房地产市场的两极化严重。如今，沿海发达城市已经变成一块块大磁铁，吸引着各种人前来。虽然短期内可能出现供求不平衡的状况，但在未来几年，这些城市的发展态势依然会很好，经济脉搏也依然强劲。其他内陆城市则不同，虽然产业一直在调整，但还要面对工序不平衡等问题。

《现代物业》：在国内“双创”背景下，大量创新工厂和创业园区为吸引企业入驻进行自我改造，房地资产价值已经得到了一些提升。您认为，这种提升更多来自于政策导向，还是市场自发实现的?此类项目的可持续发展是否存在风险?

邹锦标：政策会持续地对市场产生作用，通过这个过程，可以推动新思维的形成和发展。目前，政府正大力推动创新、众筹、众创等项目，但其实市场反应一般。政府通过鼓励大学生创业，来解决大量毕业生失业问题，但创业本身也导致了一些此前并不存在的问题。就像有了“滴滴打车”之后，出租车就没生意了吗?

“众创”提出一年多来，涌现出几百万个创业企业，如今也都遇到了自己的困难。此外，工商管理部门也有困难。一下子多出来几百万个老板，又不需要注册资金，如果出了问题怎么处理?当然，国家为了解决大学生就业问题，提出创新创业的思路是对的。2017年，北京又将有16万毕业生。去年的待业问题还未消化，当然要给大学生提供更广阔的创业场所。但这条路需要摸索，目前看来，它的成败难定。

鼓励大学生创业，就必须提供相应的创业场所。图为中国大学生服务外包创新创业大赛会场。

《现代物业》：“双创”政策的推行，对写字楼的资产价值造成了哪些影响?

邹锦标：相比十几年前，许多写字楼在设备设施、物业管理方面已经做得非常好了。举个例子，在以前，望京是一个以科技而非商业为主的社区，但因积极推行“双创”，吸引了大批创业单位入驻。于是，望京从一个科技社区，慢慢变成一个创业地点，再变为一个商业社区。如今，望京地区写字楼的出租率已经非常之高，而能够做到这一点，创业大军功不可没。

中关村e世界

《现代物业》：房地产金融工具一直得不到政策支持，导致地产金融化发展缓慢。您怎样看待这些问题?房地产行业发展是受政策影响较大，还是更多取决于自身?

刘德扬：证券化已经被提及很久，但仍未出现太多经官方批复的房地产信托基金。中国的住宅房地产市场是世界上最大的市场，而且是很成熟的，但我们的金融市场还不是全世界最大的。人民币的国际化进程才刚开始，我们刚成为SDR(特别提款权)的一部分，也刚开放了“沪港通”、“深港通”，但外资仍较少参与我们的金融市场活动。

将房地产证券化是有条件的。首先，投入要有回报。我们现在的金融市场，有很多股票连分红都没有，而世界其他地方的房地产信托基金，每年都会给投资者分红。我们的这个习惯不改，证券化就很难做到。人们买信托基金的目的，就在于每年收利息。产品没有吸引力，人们为什么要投资它?

有回报还不够，回报率还要达到一定高度。回报率低的基金，是没人愿意投的。目前，中国房地产市场回报率与国际水平基本持平。既然没有吸引力，人们为何不选择自己买楼收租呢?对比全球其他地方，中国的资产非常昂贵，而且贵得很稳定，即使在金融风暴期间也从没降过。高价发行的地产证券回报率低，缺乏吸引力。新加坡做房地产证券化行情最好的时候，回报率曾高达6%或7%。我们的产品无法达到这个回报率，而达到了以后有没有市场，则是另外一个问题。

此外，还有监管方面的问题。我们的证券市场还在不断改进的过程中，尚未达到平衡状态。房地产加入之后，证券市场的体量变得更大，是否会产生更多不稳定因素?我认为，要先稳定股票市场，才能更放心地进行房地产证券化。

邹锦标：几乎所有的房地产都有国家参与，尤其是那些最高、最好的大厦。可如果国家都担心经济过热，老百姓拿这么多钱回来干吗?人们把钱给投资人，投资之后，杠杆会变得更大，这该如何处理?政府都求稳定，以后会再发展其他渠道。而且，人们投资不一定非要发展房地产信托投资基金。政府需要综合考虑金融、政治、监管等多种因素。基金暂不开放，不代表它不存在。

《现代物业》：《建筑系统案头参考》是通过什么渠道进入国内的?

邹应龙：首先是作为我们公司内部培训资料引入的，其次是通过广告。从明年(2017年)开始，BOMA会组织包含17个专业的系列培训课程，第一太平戴维斯会以导师身份参与其中，通过BOMA的平台进行信息资料的推广。

《现代物业》：《建筑系统案头参考》在国外的发行情况如何?为何将其引入国内?

邹应龙：首先，我们阅读了国内发行的许多相关内容的图书，要么是内容过于简单，要么是说明性文字很多，但没有相关图片。

其次，我们将来要走向国际化，希望每一个设备都有其对应的中文名称，以避免沟通时产生困难。所以，我们要完善基本设备清单中的中英文对照，尤其是安防、节能部分。

另外，这本书在美国是收费的，这说明它具备一定的市场价值。而据我了解，目前在中国大陆只有通过与BOMA或第一太平戴维斯合作才能拿到这本书，没有第三方的发行渠道。

《现代物业》：如您所说，这本书图文并茂，包含600多张非专业建筑人士的照片，并对500多个行业术语进行了解释。从非专业人士的角度出发，会呈现出哪些新的思路?

邹应龙：人们总认为建筑这一课题是高深的，非一般人能接触到的。我们有必要以最简单的方式，把这些所谓“高深”的东西普及给大众。第一步是最重要的，如果大家连基本的概念都不了解，就没办法再深入下去了。倘若对若干标题有兴趣，人们也可以主动借助网络去了解、学习。

《现代物业》：未来，第一太平戴维斯在推动中国资产管理、物业管理的标准化、科学化管理应用方面还有哪些计划?

邹应龙：我们希望从环保、绿色管理的层面去延伸拓展。2015年我们发行了两本书，侧重物业管理层面的内容，包括紧急预案处理、外墙维修等;2016年，我们更加注重国际化，把一些专业的、高深的名词引入国内;2017年，我们希望在环保方面做出成绩，因为环保管理可以对资产管理起到积极的作用。

(原载于《现代物业·设施管理》2016年第12期)