分户门内设施的性质与相应的维修责任

常有业主到物业公司报修，称煤气管漏气，排水排污管堵塞，供水管渗漏，要物业公司维修。这类维修，如物业公司处理不当，业主可能吵闹不休，甚至拒交物业服务费。那么，业主分户门内的设施，都是物业公司应该承担的维修义务吗?这就要区分分户门内设施的性质，哪些部位是共用性质，哪些部位又是自用性质。

业主分户门内的设施，因设计或防冻、防日晒雨淋、防破坏等原因，将供水、供暖、排水排污等管道从业主户内经过，然后通过焊接、接头、支管等手段与各住户相连，达到方便住户使用的目的。这就产生了业主分户门内的一些设施，既有共用性质，也存在业主自用的部位。区分好这些设施的共用和自用部位，是明确由谁承担维修责任的关键。

业主分户门内常见的设施及共用自用部位的划分

常见的设施有：供水管件、排水排污管件，煤气管件，以及供暖管件。对供水供气管件共用和自用部位的划分，一般采用“首损”原则，即：供水供气单位和业主谁先受到损失，谁就是这部分管件的主要维修责任人，属供水供气单位维修的管件为共用部位，属业主维修的管件为业主自用部位。采用这一原则常用的“界点”为供水供气计量表，计量表至水源气源方向为供水供气管件的共用部位，该方向的管件俗称“表前”部分。在表前发生水气渗漏、管件折断、管件爆裂等现象，因其水气损失未经过计量表，“首损人”为供水供气单位，这部分管件就为设施的共用部位，包括供水主管、连接部件、闸阀、部分入户支管。经过计量表，发生水气渗漏、管件爆裂等现象，“首损人”为业主或使用人，则该类设施为自用部位，这部分设施俗称“表后”部分。

排水排污管件共用和自用部位划分，与供水和供气的划分有所不同，因该类管件不设计量表，对这类管件的划分，按以下方法相对合理：排水排污主管(相对而言，比用户使用的支管大)首先列入共用部位，同时也把连接用户支管的焊接处、接头件列为共用部位，这有利于区分维修责任，也有利于保护业主的利益。

供暖管件共用与自用部位的划分，按以下办法进行：按“首损”(划分方法同前)原则划分，也可按室内“总阀”前后来划分，总阀前为共用部位，总阀后为自用部位。各供暖单位、物业公司、业主委员会，也可根据小区情况，协商确认供暖管件的共用和自用部位。

明确了业主户内常见设施的共用和自用部位后，在产生维修责任时，落实由谁来承担责任就基本明了了。

业主分户门内常见设施的维修责任

人为损害产生的维修责任。在任何情况下，因人为损害和破坏，无论共用还是自用部位，均由行为人承担维修责任，包括赔偿、恢复原状、承担费用等。

保修期内的维修保养责任。按《房屋建筑工程质量保修办法》规定，给排水管件的最低保修期限为2年，供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期。在质量保修期内，除人为原因外，无论共用还是自用部位，均由建设单位(或施工单位)履行维修责任。

共用排水排污管件堵塞的维修责任。由于施工或住户使用原因，导致管道堵塞是常有的事。第一次管道堵塞，有时较难确认是施工原因还是住户原因，为工作方便起见，共用排水排污管件第一次堵塞后，由施工单位或管理单位免费疏通，单元业主签字认可，如出现第二次堵塞，则应由堵塞处至楼上各住户承担疏通维修责任。

质量保修期满的维修责任。这类维修责任的确定，涉及内容多，牵涉面广，如产权问题、有无维修资金问题、有无物业管理企业等等问题。本文维修责任的探讨，仅限于在建设部《城市新建住宅小区管理办法》颁布后，有建设单位委托物业管理企业实施物业管理的物业。在质量保修期满后，自用部位的维修责任属业主或使用人。共用部位的维修，除上述情况外，一般由物业公司承担维修责任。出现大中修的情况，物业管理单位可申请动用维修资金。但有一点需说明，从目前各地贯彻落实《物业管理条例》的情况来看，对于供水、供电、煤气等，供应单位已基本承担着物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任，但上述单位在该区域内履行责任时也有申请动用维修资金的可能性。

(原载于《现代物业·新业主》2007年第10期)