滞纳金要交多少算合理？

2008年9月27日，按照《现代物业》的采访目的，笔者如期出席了第四届曼哈顿上城西域房屋座谈会，期间，坐在我身旁的一位中年男子问律师：我因出国，迟交了物业费，管理公司要罚我迟交费是否合理?

“合理”，纽约法律援助办公室的律师非常简明地答复。

我瞄了一下男子手中的罚款通知，问他罚多少，他说5%。

《现代物业》2008年第8期的“百家谭”中有一段：长沙金峰小区业主曹某4年拒付物业费，被管理公司追罚滞纳金14万，考虑到业主承受能力，现追诉4年物业费7,880元，滞纳金1.4万。好厉害!

据了解，国内业主不交、迟交物业费的情况很严重，物业费收不到，给小区的正常维护运转带来困难。滞纳金制度建立是对不守法业主的一个惩罚，一个教训，也是对守法交费的业主的一个公平的交代。

但滞纳金该交多少算合理合法呢?

我在纽约经历过一次业主拖欠物业费，我代表管理公司与业主的律师一直闹到纽约司法局办公室的事件。

R 公寓有个业主因不满停车场的一些制度，拒绝交物业费。根据该公寓的《公寓销售手册》的 Default in Payment of Common Charges(物业费交缴拖欠)条例，在这位业主停交物业费的第6个月后， 业主委员会与管理公司联名发了一封信给他(之前已发给他三封通知)，说管理公司在5个工作日内没有收到他的物业费与滞纳金，管理公司将按照纽约州地产法339节章聘用律师告他，如他败诉，除了滞纳金之外，律师法庭等一切开支均由他负担。

信发出第二天，这位业主带了信与支票来到管理公司，首先抗议停车场的一些制度不合理。我们很平静地给他解释，停车制度是业委会根据大部分业主意见定的，不是很完美，有不足方面，年底要开业主大会了，有意见，有建议，有批评，可以在业主大会上提，我们一定把各项制度修正完善。

当时，我们根据《公寓销售手册》的条例，迟交物业费的业主要交 Late fee(滞纳金)的规定是：Pay interest at the legal rate on such common charges from the due date thereof，就是说滞纳金是根据物业费加上法定利息。

这位业主的物业费是$365/月，我们根据当时的银行一年存款利息是5.25% 计算，6个月的滞纳金是$131.16(365连续加6个5.25%)，业主拿到这个数字后不服，理由是应按6个月的利率计算，而不能以复利计算。当时6个月的存款利息是5%，按他的计算，滞纳金是$18.25(他按365加上5%的利息)，差距太大了!由于《公寓销售手册》与纽约州地产法都没有说清楚具体的算法，双方僵持不下。

《公寓销售手册》与纽约州地产法都是由纽约司法部批准与制定的，业主要求去纽约司法部办公室问问清楚。

那天，司法部的一位助理接待我们，他听了双方陈述后说：“业主迟交、拖欠物业费是非常不好的品德，它会影响公寓的正常运转，影响对业主的服务质量。至于滞纳金是多少，一般是由公寓小区的业主委员会自己来制定。Legal rate，我的理解是指央行的存款准备金利率。现在有些公寓以贷款利率为准，大多数是以银行存款利率为准，一年期的存款利率。不过，每家银行公布的一年利率也不同，你们按银行的存款利率，就要按央行颁布利率为准!我是不赞成用信用卡的利率，那是18%至20%的月率。纽约地产法339-aa的条例，业主长期不交物业费，我们还可以通过法律手段来冻结他的银行财产等来强制他付该付的费用。至于滞纳金根据银行存款利率计算时，应不应该利复利算?应该!不过算的方法很多，$365/月，6个月共欠$2,190，把$2,190加上5%或5.25%的利率也可以，总之，我建议业主委员会要把滞纳金计算方法公布于众，不要太复杂，要做到合情合理!”

听完这位助理的一席话，我们与业主都没有作声，起身离开时，助理又讲了一句：“你们都是讲道理的人，不然不会来听我解释了。”

回去后，这位业主交来了物业费与滞纳金，我们也把滞纳金的计算方法写在简报里，发给每一个业主。

(备注：我们在讨论该业主的late fee时，业委会也提出以第一个月365连加6个5.25%利息，第二个月365连加5个5.25% 利息，第三个月365连加4个5.25%利息……以此类推，共罚$439.46元。经管理公司与业委会再三讨论，觉得将来执行有困难，做不到就不定，罚款以教育为主，滞纳金不宜太高。)

(作者系美国纽约资深物业管理顾问，原载于《现代物业·新业主》杂志2008年第11期)