住宅投保将更充分保障业主权利

住宅建筑质量问题，和购房者经济利益、居住权利等密切相关。对于住宅建筑质量问题的解决，存在多种渠道，而投保就是其中一类市场化程度较高的方式。此类产品在上海等城市有积极的推广，自然也值得其他城市学习和借鉴。从业主房屋购买、维修、物业服务、社区管理等角度看，住宅投保都具有积极的意义，并能够让业主有颇多收益。

住宅投保直击建筑质量问题

严格地说，“住宅投保”的全称应该是“建筑工程质量潜在缺陷保险”。这可以从两方面理解：第一是建筑工程。此类保险针对的是包括住宅在内的建筑项目，那么投保的过程就应该在建筑项目投资和开工过程中提前介入，这是一种事前保险的机制。第二是质量潜在缺陷。对于买过房的人都知道，房屋质量缺陷的暴露是需要一个时滞的，比如说6个月。那么即便房屋交付的时候签订过质量保障协议，但后续也很难保障房屋不出任何问题。所以对于此类潜在的隐患进行投保具有积极的意义，能够让业主在交付房屋后不必忍气吞声，进而可以直接索赔。

当然，建筑质量保险的概念并不算很新鲜的概念，最近10年其实政策层面也都在尝试，但效果似乎一般。一个很有意思的现象就是出现了经济学上说的“搭便车”现象。为什么会出现搭便车的现象呢?如果没有投保机制，部分房企可能还迫于销售压力，在房屋质量上会采取严格把关的做法。但既然投保了，那么就会认为建筑质量问题都可以让保险公司来应付，自然会淡化质量把控的意识。这个问题是比较尴尬的。因此后续在此类住宅投保的问题上，保险机构也会尝试创新，如前期质量问题较多的房企可能就会被列入黑名单，进而在保险市场上“无人问津”，而购房者也可以通过保险机构来间接获取房企的建筑质量信息，进而确保购房的利益。

目前关于住宅投保的例子开始增加。比如2016年6月，上海正式启动推行住宅建设工程质量潜在缺陷保险制度，在上海全市保障性住宅工程和浦东新区范围内的商品住宅工程中实施。在试点的过程中，上海也鼓励其他区域的房产项目积极参与此类投保制度，进而促使房屋质量得到更好的把控。类似的例子后续在其他城市也会陆续推进，对于相关购房者、房企来说，需要积极考虑此类新的概念，进而更好地关注和解决住宅质量问题。

业主如何享受此类服务

从定义上说，此类保险是指开发商投保的、由保险公司根据保险条款约定，对在保修范围和保修期限内出现的、由于工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏履行赔偿义务的一种特殊保险制度安排。在实际运营过程中，保险公司也不太可能全程对房屋质量进行监督，而且即便是监督也不可能是非常专业的，所以这个时候会引入第三方的咨询机构或评估机构，进而定期对房屋工程和质量问题进行全程跟踪和诊断。而后续房屋出现质量问题时，第三方机构就会及时进行质量评估，进而从保险市场的角度进行风险分析和赔付资金测算。待评估完毕后，第三方评估机构将委托相关维修公司、物业管理公司等进行维修。这样一个流程，实际上也是购房者购房后，发现住宅质量问题和解决质量问题的全流程，或者说业主能够在这个过程中充分享受房屋质量风险管控的服务。

此类保险服务有较好的优势。过去房地产住宅小区的维修资金来源主要是物业专项维修资金，此类资金的出发点很好，但在实际使用过程中还是有很多问题的，比如说物业维修资金的提取和使用需要“双三分之二”比例的小区业主同意，这显然很难操作，因为实际情况是或者小区业主不能参与投票，或者是联系小区业主的成本会很高。所以此类资金往往成为沉淀资金，这显然需要房企探寻新的物业维修方式。

部分业主未来在购房的时候可能也会面临此类保险缴纳的告知。一般来说，此类费用是房企缴纳的，业主本身不用参与此类费用的缴纳。当然，不排除后续一些保险企业会推出一些新的服务，这些新的服务是在传统保险服务基础上产生的。类似个性化的保险服务将会采取自愿的缴纳方式，这都是一种比较人性化的社区管理模式。

业主参与社区管理的积极性将提高

通过给住宅项目进行投保，能够较好地确保此类项目的质量安全，这对于营造一个安全的小区有积极作用。同时从社区管理的角度看，小区住宅质量投诉减少了，也将较好地改善业主之间、业主和物业管理公司之间的关系，进而为营造和谐的住宅社区提供较好的条件。

过去很多小区的质量管理问题都没人管，尤其是涉及一些公共区域如绿化带等。但现在业主可能受保险服务的影响，管理住宅小区的意识会增强。比如说，在过去提取物业维修资金方面，因为提取困难，所以最后没人会尝试去提取此类资金。但现在保险资金因为具备了“付一赔十”的效应，所以物业管理公司和业主都会尝试去利用此类资金。这样对于小区的质量要求会更严，相对应地，打造一个精品小区的可能性就会增加，这对于业主来说自然是有积极意义的。

随着住宅建筑质量的纠纷案例减少，邻里和谐的状态更容易形成。比如说过去部分小区住宅质量的问题，往往会使得相关联的业主矛盾增加。举个例子：楼板漏水影响了楼下的住户，这个时候相对应的纠纷会很多，甚至演变为民事和刑事的案件。这对于社区安全和健康发展是一个极大的威胁。但是如果有了住宅保险制度以后，出现此类问题时保险公司就可以介入。相比过去业主、装修公司、建筑公司、物业管理公司、房企等相互推诿的做法，此类保险企业进入后，能够以科学、精确、高效的方式解决此类问题，那么社区管理的难度会大大降低，业主之间也不用因为此事而“红脸”了。

在给建筑“安”保险的住宅社区里生活，业主将会更安心和踏实，甚至保险公司可以参与到建筑生命周期管理过程中，对于房屋的简单维修等提供建议，这都符合社区增值服务方面的要求。通过此类多方位的服务和保障，此类社区或成为标杆性的社区，进而也值得其他住宅社区学习。

(原载于《现代物业·新业主》2017年1期/总380期)