从公维金“变身”国债诉案谈公维金专款专用

厦门黄金大厦业主与业主委员会(以下简称“业委会”)之间的矛盾已经上升到了“刑事级”：该大厦一名业主彭女士于2007年向法院提起刑事自诉，要求追究业委会成员叶先生侵占罪，说他侵占全体业主的50万元公共维修金(以下简称“公维金”)。原来，该大厦50万元公维金，原本是业主共有的财产，却发现以业委会委员叶先生的个人名义购买了国债，公维金就这样“变身”了国债。

原告彭女士：用公维金买国债却未召开业主大会

黄金大厦业主彭女士说，她原先对此事并不知情。直到2007年4月，业主们要求看帐，发现帐目上少了50万元，业委会才在小区的公示板贴出有关单据复印件告知大家，业委会于2005年11月动用了50万元公维金，以业委会成员叶先生的名义购买了3年期国债。

彭女士认为，50万元可不是个小数目，用来买国债更是个大事。业委会应事先召开业主大会，将他们投资国债的计划告诉业主，让业主来投票决定，而不是业委会说了算;而且，未经业主授权，均属个人行为。彭女士称，据她向银监局和银行了解，单位可以买国债，以个人的名义购买的国债，就是其个人财产。叶先生的行为已经严重侵占了全体业主的利益，涉嫌侵占罪。她要求叶先生将这笔钱交还给业委会。

被告叶先生 ：此举是为公维金保值增值

出现在被告席的叶先生认为自己蒙冤。他说，买国债是业委会集体讨论决定的。当时，被厦门东渡邮局告知，国库券只能以个人名义购买，业委会才借用他的个人名义购买，为保证国库券的安全，还让东渡邮局进行加密处理。也就是说，国库券到期日，须有3名业委员委员签名并加盖公章，只能将这笔钱转入业委会公维金专户，不得取现;国库券密码由委员张某保管，国债凭证由委员邢某保管。

叶先生还说，业委会决定要买国债后，就在2005年10月12日向全体业主进行了公告，并于12月份贴出告示。2005年底，开了业主大会，还在大会上通报，可以说有很多业主知道这件事。他并没有私心杂念，他无意占用公维金。

争论焦点：公维金能不能用于买国债?

彭女士说，根据《厦门市房屋公共维修金管理规定》，公维金专款专用，不得挪作他用。据彭女士聘请的代理律师解释说，开发商划拨的2%公维金，那部分可以买国债;而业主交的公维金，不能用于买国债。黄金大厦50万元是业主交的钱，不能用来买国债。

叶先生辩称，买国债，既有利于闲置公维金的保值增值，保护了全体业主的利益，也符合法律的规定。根据国家建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。因此，公维金是可以买国债的。

审理调查：购买国债曾公示

法院承办人员于2007年底特意去黄金大厦调查取证，对庭审过程中的事实作进一步了解。一位在黄金大厦物业公司工作且据称知情的朱先生证实了叶先生的说法。他说，在2005年年底黄金大厦业主大会上，业委会做工作报告时，他曾听见报告内容中提到购买 50万元国库券一事;在2007年4月左右，业委会曾经将涉案国债凭证复印件、“关于将部分公维金购买50万元国债的决议”、“帐户密码加锁申请”及 “东渡邮政储蓄的说明”张贴于黄金大厦的布告栏。

邮政机构出具的说明中提到：“因不能以单位为户名，故借用叶先生的名义购买。此款为全体业主所有，到期要有包括叶先生在内的3名以上业主委员会委员签名并加盖公章方能支取，且不以现金支付，本息直接转入厦门市黄金大厦业主委员会在中国银行滨北支行的公共维修金帐户。”

法院判决：叶先生没有主观侵占意图

法院认为，虽然国债的帐户是叶先生个人的，但叶先生购买国债的行为是业委会集体决定的结果，出发点是为了让公维金保值增值，虽然在操作程序上不排除有不规范的因素，但不能证明叶先生有侵占公维金的主观意图。因此判定叶先生侵占罪不成立。

评析和思考：公共维修金只能专款专用

依照刑法的规定，侵占罪是指以非法占有为目的，将他人交给自己保管的财物、遗忘物或者埋藏物非法占为己有，数额较大，拒不交还的行为。由于邮政储蓄单的说明属实，因叶先生不存在“非法占有”，更不存在“占用不还”这50万元的行为，他甚至没有“保管”这笔款项，所以他既不可能成为本案的被告，也不存在侵占的行为。因此，没有构成侵占罪。

然而，且不论侵占罪目前是个法理上争议的话题，从民法上看，业主委员会动用50万公共维修金购买国债整个过程，存在着程序上不规范，对公维金的安全不利。

第一，业主委员会的权力应当受限。业委会的全部权力来自业主授权，业主意志的体现形式是业主大会，公共维修金的资金管理形式应当有业主大会的明确授权，例如在本案例所涉及到的黄金大厦，仅仅有“授权业委会处理与全体业主共同利益有关事项”这样概括性的授权是不够的。

当然，业主大会开会不一定会对此类问题达成一致，这就需要运用多数业主决定原则。关于公维金以何种形式保值增值，这是资金管理形式问题，可以参照《物业管理条例》第十二条第三款“专项维修资金使用和续筹方案须经全体业主所持投票权2/3以上通过”的规定。

如果没有经过业主大会明确授权，业委会委员、主任擅自做主，则属于违规;如造成损失，应当赔偿。如果擅自决定公共维修金的管理形式是以非法占有本金或利息为目的，则在刑事上构成侵占罪。

第二，公维金安全比增值更重要。经全体业主所持投票权2/3以上通过，公共维修金可以用购买国债的形式来实现保值增值。但是，购买国债保值增值的这种方式，由于存在通货膨胀的预期，本金及其孳息与到期日的实际购买力相比，可能存在贬值的风险，从而导致全体业主利益受损;由于购买国债属于中长期投资行为，且以自然人作为购买主体，形式上，巨额资金是由个人掌控。在实务中，如遇社区急务或监控失利，不仅有可能在公维金使用上无法随机衔接，而且，如被卷款，则会挑起社区矛盾，不利于社区的互信和谐。因此，采用2/3以上通过的投票制还不足以体现对少数业主利益的保护。鉴于目前法律没有这方面的明确规定，还是以慎重为宜，毕竟，保障公维金安全的重要性大于增值。

第三，专款专用有利于业主保证公维金的安全。对掌握巨额的公维金的管理人而言，如果对他们的权力不加以界定，不加以监控，公维金将始终处于危险状态中。对业主而言，交存和续筹公维金仅仅依靠管理人的自觉性，也是难以实现交存目标;而且，目前在我国，业委会委员绝大多数属义工性质，游离于政府的实质性管辖范畴之外，普通业主更无力对其行为进行全方位监督。另外，在公维金的交存、管理和使用等多个环节，缺乏信息公开制度，为公维金的违法犯罪行为大开方便之门。由此，应加强对公维金管理的监督。

第四，公维金的管理，应当遵循专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。“专户存储”是指公维金交纳后，具有区分建筑物所有权关系的业主的公维金应当存储于同一家商业银行，且应按规定在银行设立专门的帐户进行储存。“专款专用”是指公维金专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修及更新、改造，不得挪作他用。“业主决策”是指公维金的使用、续筹方案和代收代管等重大事项，应当由业主大会做出决策。其目的是为了防止侵害业主共有权，保证业主对共有财产有效地行使所有权。“政府监督”是指政府相关部门也应担负起对物业维修资金宏观管理职能。对公维金的建立、使用和管理进行有效的监督，帮助和指导业主大会的召开和业主委员会的成立。及时处理重要投诉等并对公维金违规行为进行行政处罚等。充分行使检查权、知情权、调解权、处罚权等等，确保公维金管理正常运转。

(原载于《现代物业·新业主》2008年4期/总第85期)