从风险防范角度审视我国房地产抵押估价

2007年美国发生了次级抵押贷款危机，因其金融活动的全球化而蔓延到了美国之外的金融市场。引发次级抵押贷款危机的主要原因是美国经济的衰退及金融机构缺乏信用风险的防范。我国房地产抵押贷款也具有次级债风险的特征，房地产抵押估价作为我国银行发放贷款时的一个重要环节，在防范金融风险方面起到至关重要的作用。

一、我国房地产抵押贷款存在很大的风险隐患

(一)银行住房贷款增长过快

过去很长时间，为了刺激我国经济增长，扩大需求，自1996年5月以来央行连续8次降低利率。房地产作为我国经济支柱产业，受其影响，更是蒸蒸日上，蓬勃发展。自1998年以来，国内各商业银行纷纷调整了其信贷资产结构，扩大信贷规模，放宽住房抵押贷款条件。大量的住房抵押贷款增加了房地产市场现实的有效需求，也成为推动我国近年来房地产价格快速上涨的主要力量。而过高的房价又掩盖了许多缺乏信用的住房按揭贷款潜在的风险。所以，中国房地产市场中一直认为住房按揭贷款是优质资产，具有低风险特性。然而，一旦房价逆转和利率不断地上升，潜在风险就必然会暴露出来，也将面临类似美国次级债券危机的风险。

(二)银行信用审查不力

正因为有了“住房按揭贷款是优质资产”的神话，近些年来，为扩大赢利水平，抢占市场份额，各商业银行大力发展住房抵押贷款业务，擅自降低贷款标准和担保条件，向高风险、低信用的客户提供消费贷款。

从住房按揭贷款的对象来看，金融机构并没有对其划分信用等级，而且凡是个人申请住房按揭贷款，基本上都可以从银行获得贷款。这样使一部分信用欠佳的贷款人进入到房地产按揭贷款市场中，增加银行的不良信用贷款风险。

从房价收入比来看，个人按揭贷款额度要求个人每月按揭贷款的还款额不得超过个人家庭可支配月收入的50%。但是，国内一部分住房按揭贷款人还很难满足这一基本标准。此时，就出现了用假收入证明、假工资证明等虚假文件到银行进行按揭贷款的现象。而银行基本没有对这些材料进行审查，单凭这些虚假证明就发放贷款，更有一部分人利用这种假信用从银行大量套取贷款，用作房地产炒作。

(三)利率风险日益显著

自2004年第一次加息以来，央行又多次提高利率，特别是2007年连续6次提高存贷款利率，借款人的偿付压力增大了，对未来偿付现金支出的变化也越来越难以预测。同时，一些大中城市房地产需求明显减少，房价已出现下降趋势，中国的住房抵押贷款的风险越来越大，也越来越具有美国式次级抵押贷款的特征。相比之下，中国住房抵押贷款的证券化程度很低，这些风险难以通过证券化方式分散，如果利率持续上升，房价持续向下逆转，聚集在银行体系中的这些风险更容易爆发出来。

二、房地产抵押估价是防范金融风险的有效屏障

我国的住房抵押贷款存在着许多信用风险，但我国各商业银行对于抵押贷款额度的衡量通常以抵押物的评估价值为基础，再考虑贷款成数来确定。这正是出于风险控制的需要，把抵押物需要变现时产生的价格减损、应上缴税费等考虑在内。所以说，房地产抵押估价是防范金融风险的有效屏障。

(一)房地产抵押估价可以真实披露抵押房地产的权属状况

拟抵押房地产权利状况可以通过房地产估价师估价活动进行专业调查、收集、披露。根据有关法规中规定的可以设定抵押的房地产、不得设定抵押的房地产、其他限制条件等内容审核抵押物权属及抵押行为的合法性，防范抵押房地产权属不合法带来的处置风险。

(二)房地产抵押估价可以客观地判断房地产抵押价值

商业银行在发放房地产抵押贷款前，要确定房地产抵押价值，作为核定贷款发放额的价值依据。同时商业银行处置抵押房地产前，必须委托估价机构对其市场价值进行评估，防止信贷资产流失。

《房地产抵押估价指导意见》明确指出抵押价值为未设立法定优先受偿权的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款，法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。这使房地产抵押价值内涵更加明确，评估结果更加客观、合理，也使银行作为债权人在拍卖、变卖抵押房地产中将最可能所得的价款真正得以实现，从而降低由于抵押房地产价值判断不客观带来的价值风险。

房地产抵押估价服务于金融业的抵押贷款、担保业务，金融业本身需要安全、稳健、谨慎，房地产估价机构和估价师在抵押估价中需要更加严格执行《房地产抵押估价规则》和《房地产抵押估价指导意见》，采取客观、谨慎、甚至保守的做法，使估价结果客观、公正、合理、合法，并接受金融机构的委托，对抵押房地产的价值进行动态估价，形成对抵押房地产价值的动态监测机制，加强金融机构在日常管理中控制贷款风险的能力。

(三)房地产抵押估价强调遵循谨慎性原则

房地产抵押价值是市场价值，既不是公开市场价值，也不是清算价值，是在公开市场价值的基础上，采用谨慎原则确定的。

房地产估价师在确定抵押价值时，应强调遵循谨慎性原则，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不应高估市场价值，也不应低估知悉的法定优先受偿款，并在报告中做出必要的风险提示。

三、当前房地产抵押估价存在的问题及建议措施

(一)以交易价格为基础确定按揭贷款价值

一直以来，国内大多数商业银行对一手房地产按揭贷款都不要求评估，而是以房地产的交易价格作为发放贷款的价值依据。这样的做法，在市场过热、投机盛行、房价虚高的房地产市场发展阶段，势必存在着严重的金融风险隐患。所以，应该严格按照有关文件规定，抵押物价值的确定要以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估。

(二)估价方法过于简单

目前在国内个人住房按揭贷款中，无论是商业银行内部自行评估还是委托估价机构进行评估，一般都简单地采用市场比较法，按照周边类似房地产的市场价格进行修正推算出按揭房地产的价值，而没有更多地考虑房地产投机因素影响、未来房地产市场状况、按揭房地产的变现能力以及未来可能发生的风险和损失，这样势必高估房地产抵押价值而使评估形同虚设。

对此，笔者建议在我国房地产价格高速上涨的现阶段，应该以成本法作为房地产抵押估价的基本方法，同时参照收益法和市场比较法的评估结果，不同评估结果互相参考验证，取其平均值或直接取较低者作为房地产抵押价值，以此作为发放按揭贷款的价值依据。

(三)优先受偿款内容不明确

优先受偿款直接影响房地产抵押价值。对于优先受偿款一般可以分为一般优先受偿和特别优先受偿。一般优先受偿是指债务人在不特定的总财产上成立的优先受偿，如支付处分抵押房地产的费用和抵押房地产应缴纳的各种税金;特别优先受偿指的是债务人特定的动产、不动产上成立的优先受偿，如发包人拖欠承包人的建筑工程价款和已抵押担保的债权数额。现在的问题是对一般优先受偿款要不要包含在其他法定优先受偿款中，现今国内各商业银行对这部分内容规定不一，造成这部分的估算存在较为混乱的现象。

影响一般优先受偿款的不确定性因素较多，有处分方式的影响，也有收费标准与市场议价之间的差异，因而估价师难以比较准确地估算这些费用，而将它作为优先受偿款在市场价值中扣除必然降低估价结果的准确性。因此，房地产抵押估价时关注的应是特别优先受偿，而不是所有的优先受偿。对一般优先受偿无须在抵押价值前扣除，其导致的贷款风险可以通过贷款乘数来解决。但对一般优先受偿，估价师在报告中要加以披露，提示抵押权人注意。

房地产估价机构应体现估价的独立性，而不是迎合各银行规定来确定评估价格，使房地产抵押估价操作程序上难以协调一致，违背其独立、客观、公正的估价原则。据现阶段的情况，估价师要认真做好估价对象涉及的法定优先受偿权利状况的收集、披露工作，并对所确定的估价对象抵押价值加以限制和说明。

(四)房地产估价报告技术含量低

由于估价机构间激烈的竞争造成房地产抵押估价评估费用偏低，为了降低成本，很多估价机构形成流水线的作业方式，现场勘察停流于形式，做一下简单勘察记录，走马观花拍几张照片，再从网上找一些资料，套用模式修改一下，一份估价报告就完成了。这样的估价报告的技术含量可想而知，也使房地产抵押估价在防范金融风险方面失去应有的作用。对此，首先房地产估价师的勤勉尽责是很重要的。不管是对抵押物的基本状况的调查及对抵押物材料的核实，还是对“房地产估价师知悉的法定优先受偿款”的查询，都需要房地产估价师的实事求是，勤勉尽责。其次，估价机构应加强自律，规范评估，提高估价人员的专业技术能力和职业道德水准。最后，行业协会要真正起到监督、协调、引导作用，加强行业建设，培育良好的市场环境，形成房地产评估市场的良性竞争。只有这样才能得到客观、合理的房地产抵押价值，出具技术含量较高的估价报告，也才能发挥房地产抵押估价应有的作用。

四、结束语

美国次级抵押贷款危机给我国房地产抵押贷款敲响了警钟，在如今信用风险防范较为薄弱的现阶段，房地产抵押估价成为防范金融风险的一道有效屏障。房地产估价机构及金融机构要严格执行相关规定，以房地产抵押估价为切入点，合力管理，规范评估，共同防范，从源头上防范银行信贷风险。

参考文献：

[1]彭兴韵.中国房贷也有美国次级债风险特征[N].上海证券报，2007,8.

[2]易宪容.我国住房按揭市场潜在风险不可小视[N].上海证券报，2007,8.

[3]林永洪.从源头上防范金融风险:房地产抵押估价新规解析[N].厦门日报，2006,5.

[4]《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999).

[5]《房地产抵押估价指导意见》2006.3.

(作者简介：钟少瑜(1973— )，女(畲族),福建漳州人，漳州职业技术学院,讲师)

(原载于《现代物业·新业主》2008年4期/总第85期)