尴尬的装修管理服务费

最近，温州地区发生了一起有关装修管理服务费的行政复议案件，该案件引起了行业内物业服务企业的高度关注，也引起了物业管理行业协会和属地行业主管部门的重视，成为近期行业内关注的焦点之一。

案件起因是：温州市鹿城区发展和改革委员会认定温州国鼎物业管理有限公司(以下简称国鼎物业公司)在小区装修管理期间收取每户40元的装修管理服务费行为属于重复收费，并认为物业公司向住户收取物业服务费应该提供房屋装修期间的管理服务，属于提供服务前有价格承诺，不履行或者不完全履行的价格欺诈。违反了《中华人民共和国价格法》第十二条和第十四条第四项、《禁止价格欺诈行为的规定》第七条第二项规定，属价格违法行为，予以没收全部违法所得和罚款3,000元的行政处罚。国鼎物业公司不服该处罚，向温州市发展和改革委员会提起行政复议。

目前，住户中有关对装修管理服务费设立与收取的讨论与争议在全国其他地区也时有出现，而且有愈演愈烈的迹象，成为物业服务企业被指责涉嫌乱收费的又一大收费项目，引起了相关行业管理部门的关切与众多媒体的关注，个别地区的价格行政主管部门就曾专门发文对物业服务企业收取装修管理服务费进行干涉，甚至明确予以禁止或取消。众多讨论与争议的核心主要集中在两点：一是物业服务企业提供的服务行为中是否已包含装修管理服务行为;二是装修管理服务费的收取是否有法律依据。

那么什么是装修管理服务费呢?它又有哪些特点呢?装修管理服务费是小区物业服务公司针对住户的装修行为收取的管理服务费用，属于物业服务阶段性的特约服务收费，该费用主要专项用于物业服务企业因住户装修而增加的额外开支，如装修期间人员增加，对环境、楼道、电梯等公共设备设施污损和过度损耗的维护、保养与维修;对装修期间频繁的人员进出管理，装修材料的管理和大量增加的保洁频次等。它一般具有以下几个特点：一是特定性，是针对开展房屋装修的住户进行收取，而未装修的住户无须支付;若小区已是精装修房，则住户也就不再有装修行为，也无须另行支付该费用;二是阶段性，是指对装修服务行为存续期间进行收费，而装修服务行为完成后不能再收取该项费用;三是收费行为的约定性，收取该费用属于物业服务企业的市场行为，须与收费对象在装饰装修管理服务协议中明确约定，并非法定性。

通过装修管理服务费用的特点笔者认为装修管理是针对住户的专项行为，而物业企业提供服务的范围往往是公共区域与共有设施设备。那么装修管理服务费的设立是否是师出正门呢?目前的现状是，我们国家对普通住宅小区的物业服务费大多是实行政府指导价，对物业服务过程涉及的其他各项收费也是实行严格监管，凡是涉及向广大住户收取的收费项目都要实行行政审批制，比如停车服务费，装修垃圾清运费等，因而在物业服务企业收取装修管理服务费时，住户自然会联想到该收费项目是否已进行行政审批。但目前留给物业企业作为法律依据的仅是建设部2002年5月1日发布施行的《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条的规定，装修人，或者装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括管理服务费用。由于该办法中只是规定了管理服务费这一收费项目，并没有制定收费标准，而这又仅是一个部门的规章，让人感觉法律的层次不够。且单凭这一依据对住户显然缺乏说服力，在发生投诉时价格行政主管部门也不予以认可，于是发生住户对装修管理服务的非议与指责在所难免。

鉴于装修管理服务行为的市场性，物业服务企业又该如何开展装修管理服务费的管理工作呢?既使物业服务企业能名正言顺，又使装修户也能心甘情愿。笔者认为，主要需要做好以下几个环节的工作：

一是在物业服务合同中明确物业服务内容。首先我们要搞清楚的是物业服务内容并非法定，其服务内容均是双方协商谈判的结果。新修订的《物业管理条例》第四十四条规定：物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。按照行业通常的惯例，物业服务合同中一般都不会约定物业服务企业须提供装修管理服务行为，因为装修管理服务是为装修住户提供的专有行为，并非是小区所有住户的公共行为，比如一些拆迁安置小区中就存在未装修就入住的现象。这也就说明了装修管理服务往往会是物业服务合同之外提供的约定服务。再者，国家发改委颁布的《物业服务定价成本监审办法(试行)》第七条有关物业服务定价成本中也未包含装修管理服务费用。

二是签订装饰装修管理服务协议进行约定。按《住宅室内装饰装修管理办法》规定，住户装修必须向物业服务企业进行申报登记。物业服务企业要向住户明确告知装修禁止行为与注意事项，在收取装修管理服务费时仔细向住户解释沟通，并逐项列出装修管理期间提供的服务内容。如装修施工人员出入登记，装修期间电梯防护措施等。这也是住户关注的焦点之一，物业服务企业收取装修服务费到底提供了哪些服务，让住户一一知晓，确保住户的服务知情权，而不能出现只收费不服务或是多收费少服务的现象。

三是装修管理服务费要体现差异性。目前，大多物业服务企业对装修管理服务的收取一般都是参照物业服务费按建筑面积预收，或是按户预收，在一个小区中实行“一刀切”，给住户以统一定价的错觉，而不少住户也正是冲着这个统一标准进行投诉，现状是由于住户的房屋面积、装修标准、装修时限可能会各有不同，这样简单地按建筑面积或是装修时间收取装修服务费，可能是节省了物业服务企业大量的装修服务成本估算，也节省了与住户讨价还价的沟通成本，殊不知这恰恰留下了最大的管理风险，使装修户对装修管理服务费的消费支出不明不白。

四是寻求行业协会的协调支持。物业行业协会是物业服务企业的自治组织机构，在物业服务过程中，一味依靠行政主管部门出面解决出现的各类问题显然是不成熟的企业行为，关键还要发挥自治组织的自助功能。装修管理费的收取肯定会涉及行业内众多物业服务企业，而且处理不妥，极有可能给物业行业带来投诉风险。因此，各物业企业要献计献策，群策群力，由物业行业协会牵头积极开展装修管理服务成本调查，按面积、时限等因素制定本地区装修管理服务费参考指导价，规范行业内装修管理服务费的管理工作。

(作者单位：温州星河物业管理有限公司)

(原载于《现代物业·新业主》2008年4期/总第85期)