温州地区物业企业招投标忧思录

据温州市房管局对2005年度温州地区招标登记备案项目的统计，2005年温州地区共有41个物业管理项目实行招标，总建筑面积合计224万平方米。

按招标方式统计：公开招标9个项目，建筑面积合计58万平方米，其中公共物业项目2个，分别为温州市国税局和瑞安市委党校;邀请招标16个项目，建筑面积合计123万平方米;协议招标16个项目，建筑面积合计42万平方米。按物业管理所处阶段统计，前期物业管理招标21个项目，建筑面积合计158万平方米;按地域分布统计：市本级招标项目24个，建筑面积合计111万平方米，瑞安市14个项目，建筑面积合计89万平方米，苍南县1个项目，建筑面积5万平方米，乐清市1个项目，建筑面积12万平方米，平阳县1个项目，建筑面积4万平方米。

通过分析可以说明，目前温州地区物业管理市场选择机制已初步建立，通过招标方式选择物业管理企业已成为开发商或业主的必然选择，以投标来拓展物业管理市场份额也已成为众多物业企业的首选方式，全面展开的物业管理招投标工作已成为推动温州地区物业管理行业健康发展的重要因素。但相对发展迅猛的物业管理市场，以及和公开、公平、公正的市场竞争机制相比，可以发现目前温州地区的招投标工作在下述方面还有待进一步完善与改进。

一、公开招标项目比率偏低。调查数据显示，在2005年度的41个招标项目中，公开招标项目仅占全部招标项目的22%，邀请招标项目占全部招标项目的39%，协议招标项目占全部招标项目的39%，后两者合计占全部招标项目的78%。也就是说，大多数项目还是属于邀请与协议招标，由于参加邀请与协议招标的物业企业往往是业主或建设单位事先选定或拟定的，这给招标工作人为操纵提供了很大的空间，间接上把众多潜在招标人排除到了投标之外。比如本地区有个别面积近10万的前期物业项目就是采取邀请招标方式选择物业企业，而邀请的企业并非都是本地的优秀企业，显然这样招标的公正性、公平性就要大打折扣。对此，物业主管部门也曾干涉过，建议其采取公开招标方式，但开发建设单位坚持认为：项目有特定要求更适宜邀请招标。为此，今后在前期物业项目招标方式的选择方面，物业主管部门应当制定规范文件，为提高公开招标项目比率打好基础。

二、业主大会选聘物业企业不规范。2005年度温州地区41个招标项目除了21个为前期物业管理项目外，其中还有部分就是业主大会选聘物业企业的项目。目前，温州地区这类项目开展的选聘方式各不相同，缺乏统一规范管理，由此引发的招标争议与纠纷也相当多，如业主指责业主委员会暗箱操作，对选定物业企业不予承认等。造成上述现象的原因主要有两个：一是因为业主大会选聘物业企业是业主自治管理的重要体现，过多的限制性规定可能会有侵权嫌疑;二是选聘物业企业是一项专业性较强的工作，行业中可借鉴的选聘案例相当少，使业主大会选聘物业企业变成摸着石头过河。如某县某住宅项目的业主委员会在得到业主大会的选聘授权后，由于对选聘相关规程和手续办理不是很在行，特地到主管部门征求指导意见，询问是否需办理相关手续，主管部门的回答是，业主委员会自行选聘后办理相关备案手续即可。可想而知，这样的招标漏洞会有多大。

三、地区内招投标普及程度参差不齐。温州地区有两个县级市——乐清市与瑞安市，在全国百强县(市)排名分别列35位与39位。在温州地区的各县(市)中组织物业项目招投标最多的是瑞安市，全年共有14个，合计89万平方米，仅次于温州市区(辖三个区)，是其他各县(市)总和的好几倍，这一数据对于一个县级城市来说是蛮可观的，也间接反映了当地物业管理主管部门的高度重视以及管理的规范。值得关注的是，温州地区中还有两个县级行政区域还没有开展此项工作，进行招投标的物业项目数为零。据了解，两区域也早已推行物业管理，只是目前仍采用指定的方法来选择物业企业，这大大地影响了本地区物业管理项目招投标的普及程度，也间接延缓了本地区物业管理的市场化进程。

四、公建项目招投标管理不统一。调查数据显示，2005年物业管理行业主管部门组织的公建项目招标有瑞安市委党校、温州市国税局。随着物业管理市场化深入和政府机构后勤管理模式的不断转变，更多的公建项目开始选择物业企业替代部分后勤管理职能，温州市政府也已把物业管理列入政府采购服务项目的清单，也就是说将会有更多的公建项目开始推行物业管理，公建项目必会成为物业企业竞标的重点。但目前问题是，公共项目物业管理招标出现多头管理、多头组织的尴尬局面。由于招标的公共项目业主单位行政隶属的不同，除物业管理行业主管部门组织的招标外还有政府招标采购机构组织的招标，两个机构的招标环节设置、招标文件设计、评标模式与标准、评委的选择都不太相同，给投标的物业管理企业带来相当大的不便，不利于物业企业总结经验和提高水平。尤其是投标书的编制方面，稍有不慎就有可能出现废标。

五、招标评委选择受地域限制。单从调查数据本身是无法推导出这一点的，它隐藏于调查数据背后。温州地区物业管理项目评标专家库建立已有5年多，专家人员也在不断地调整扩充，但由于专家评委的选聘范围基本上是与物业管理行业相关或相近的专业人员，在平常工作中与物业企业人员有或多或少的联系与接触，当然，这一现象在全国各地都普遍存在。温州地区的招投标工作开展已有4年多，评委的选择基本上是从本地区的专家库中抽选，因为浙江省还没有建立省级物业管理项目评标专家库，个别投标企业与个别评委在不同项目的招投标过程就有可能多次谋面。俗话说，一回生，二回熟，这样就给评标的公平性、公正性带来诸多质疑。再者，随着招投标工作的广泛开展，将会有越来越多的项目开展招投标，显然，由于本地区评标专家库受地域限制，将无法满足实际招投标工作的需求。

(原载于《现代物业·新业主》2006年第9期总第51期)