质疑物业“专项维修资金”

政府在物业维修中投入的“资金”实质上是对“物业维修基金”的一种暗贴，这种暗贴与房改精神相悖，它导致了业主依法缴存的本小区专项维修金和政府通过行政手段实施房屋改造资金之间用途上的冲突。“专项维修资金”实际应为“物业维修基金”，“基金”与“资金”有根本的不同。

“专项维修资金”是房屋业主和开发商按照2003年9月1日颁布的《物业管理条例》第五十四条的规定，按购房款比例共同交纳的费用，专项用于日后房屋共用部位共用设施设备的大修、整治、更新、改造(总称物业维修)。住宅制度改革后，许多城市建立了新的物业维修制度，但其资金运作一直磕磕碰碰，未进入良性运行的轨道。后来发现，一些“条”(行业)或“块”(属地)上的地方政府，也直接投入“专项资金”进行物业维修了。这种跳开业主大会，直接出面，沿袭传统直管公房的维修方式，与房改的初衷相悖了。

业内人士不会忘记，所谓“专项维修资金”，在《物业管理条例》出台之前一直是被称为“住宅维修基金”[1]的。这一称呼甚至出现在政府文件及大中专院校的各类教材中。后来不知怎的，名称就变了。难以按法规进行解释的现象，也就随之出现了。

“基金”、“资金”不是一回事。笔者自1990年起从事物业管理教学及科研工作，曾对这些基本术语进行过辨析：

基金，属于“基础资金”性质，在词典中，它“是用于兴办、维持或发展某项事业的专门储备资金或存款”，“是指通过国民经济收入分配和再分配形成的具有特殊用途的资金”。物业管理从属于服务业，是非物质生产部门，它的经费收入及分配属于国民收入再分配领域。所以，用于物业维修而缴纳的相关费用，正是在国民收入再分配领域中形成的具有特殊用途的资金。为了保持、保全物业的正常使用功能，并使之继续存在下去，就要建立“基础资金”，即“物业维修基金”。

“资金”则是“财产物资的货币表现”，“国民经济中物资的货币表现”，或“经营工商业(包括服务业)的本钱”。“本钱”的内涵要宽泛得多。

通俗说来，“基金”即专项的“本钱”。《物业管理条例》中的“专项维修资金”，实质就是“物业维修基金”，即物业的“养老金”，专项用于日后的物业维修。这是在住宅制度改革后建立起来的新的物业维修运作方式，政府部门原应大力宣传、指导、扶持、推进这些新制度，直至老百姓树立起新理念，建立起新的常规性的物业维修运作机制。

但现在的新现象是：“条”(行业)或“块”(属地)的政府机构“为民办实事”，作为甲方直接投资居住物业，直接委托乙方(企业)进行物业维修。该“资金”当然不是《物业管理条例》中所指的“资金”。但是，该“资金”的专项用途却是毫无疑义的。可见“专项维修资金”有了两种意思，两种渠道。

记得2003年《物业管理条例》出台之后，某市某街道房地办事处直接通知某小区业委会、物管以及该小区所在辖区的居委会实施“屋顶水箱改造工程”，将旧房水箱的水泥内壁，改成了陶瓷内壁，还在其他小区进行了外墙粉刷、空调滴水管安装、路面修整、管道整治等等工程。有报道说“受益居民约17万户”，“在较大程度上解决了百姓的‘急、难、愁’问题”。由于不是专业化的物业管理，政府投资数额究竟是以房屋完好率计算，还是以建筑面积计算，抑或以价值量计算均不得而知。

政府投资物业维修，实在是为民利民的善举，属于取之于民、用之于民的公共服务。这笔资金的实质，应该是住宅制度改革后对“专项维修资金”的补贴。但由于它不受《物业管理条例》或其他法规的约束，极可能是一次性和任意性的。于是这种做法便会引起如下后果：大大地强化小区居民等待、观望和依赖心理。消极情况终于出现了：一些小区房屋损坏后，业委会成员及居民都说，我们的“钞票”用一点少一点……不是有政府投资吗?

果然，世博会召开前夕，上海政府又大规模投资进行物业维修了。改革难，观念的变革更难。老百姓受益之际，在改革开放中所培养的市场观念，又回潮到传统意识了。

本文无意探讨政府的行政行为，如成为维修工程的“甲方”、代替业主大会进行决策、维修资金的补贴和使用缺乏公开性的程序与监督等。只是想说明，政府在物业维修中投入的“资金”实质上是对“物业维修基金”的一种暗贴，这种暗贴很不规范，与房改精神相悖。这些“资金”按其性质也是“专项”的，但却不是《物业管理条例》中所指的“专项维修资金”。一词两义的出现，是法律用语所忌讳的。

房屋是会“老”的，“小老鼠拖木橛——大头在后”。现在如不理顺物业维修的体制机制，今后大量的维修问题怎么办?例如：某小区在“综合整治”中将部分绿地改为停车场，大量建筑垃圾埋进了绿地中。草皮铺上后，应该在春天泛绿，但至今却像瘌痢头一样。为了绿化的正常生长，居民提出“世博后”应将建筑垃圾清除，但类似的“资金”谁来出?政府继续暗贴吗?怎么贴?谁来抓?

为了维护“房改”后建立的物业维修制度，拟将“专项维修资金”重新改称为“物业维修基金”，这样才能名正言顺地将政府对“物业维修基金”的暗贴变成公开的明贴，然后按法制政府的要求履行政府监管的职能，真正发挥业主大会决策的主体作用，不断推进市场化的物业管理体制与机制建设，维护《物业管理条例》的严肃性和权威性。

注释：

[1]深圳市1994年6月18日通过的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第六章;1997年7月1日施行的《上海市居住物业管理条例》第五章;建设部、财政部建住房[1998]213号文件《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等。

(原载于《现代物业·新业主》2011年1期/总176期)