开征物业税的深远意义

2009年5月25日，国家发展改革委员会发布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。《意见》提出，今年要全面实施增值税转型改革;统一内外资企业和个人城建税、教育费附加等税收制度;研究推进综合和分类相结合的个人所得税制度;研究制订并择机出台资源税改革方案;加快理顺环境税费制度，研究开征环境税;深化房地产税制改革，研究开征物业税，以上工作由财政部、税务总局、发改委、建设部负责。

物业税也称房地产税、不动产税，主要是指对合法拥有土地、建筑物的法人和自然人征收物业使用和所有权税。开征物业税是一项事关国计民生的大事，笔者就有关问题作如下思考。

一、明确物业税的征收原则和征收对象

征收原则

物业税是税收的一种形式，具有财政、经济、社会三大原则。

财政原则。其核心是保证各级政府财政收入的取得，以满足政府机构运转的支出需要、政府提供社会公共产品的支出需要和政府实施宏观经济调控与各项社会政策的需要。从该原则出发，征收物业税有利于强国惠民，有利于国家通过宏观调控实施各项社会经济政策。

经济原则。也称效益原则，是指通过政府对企业和个人征税，实现经济资源的转移和重新分配，引导经济的良性运行。从该原则出发，征收物业税有利于调节和优化经济结构，使国民经济适度健康发展。

社会原则。也称公平原则，它要求政府按个人的纳税能力(一般以收入水平为依据)来征税，纳税能力较强的个人应承担较多的纳税义务，纳税能力较弱的个人应承担较少的纳税义务。从该原则出发，征收物业税有利于推行“居者有其屋”的社会理想，实现社会正义和公平。

征收对象

物业税属于财产税种，笔者认为以划拨方式和出让方式取得的土地处于经营和闲置状态时，应该缴纳一定比例的物业税。已办理预售许可证的房屋(含住宅、商娱业用房、厂房等)应由发展商在一定的宽限期后缴纳物业税;已售出的房屋在业主未取得房产证时，由发展商和办证受理部门在一定的宽限期后按各自的责任承担一定比例的物业税。业主在取得房屋的房产证后自动承担缴纳物业税的义务。对于自住型房屋和财产型房屋应有区别地进行物业税的征收。

二、开征物业税前应处理好的五对关系

开征物业税的讨论已经持续了四五年，目前国家发展改革委员会重提此事在舆论界和房地产行业引起了极大的反响。笔者认为，无论该税何时开征，无论利弊如何，应该秉承利国利民的思想。为此，必须处理好以下五对关系：

权利和义务的关系

权利和义务的关系也是国家、集体和个人的关系。国家向人民收税，秉承着财政、经济、社会三大原则，是国家职能所赋予的权利;人民向国家交税，是作为公民在享有国家职能服务公众的义务后应尽的义务。因此，国家在履行向人民征税的权利的前提是首先要做好服务公民的义务，公民在履行向国家交税的前提是首先要享有国家职能服务人民的权利。这是一对对等的权利和义务，只有权利和义务对等，国家方可强制执行税制，而不是以国家的权利高高凌驾在人民的权利之上。在这种思想指导下，国家在开征物业税前必须颁布物业税征收的具体对象、用途、意义、征税监管和使用措施等等。必须保障“取之于民用之于民”，必须保证该税收60%-90%用于全民教育、医疗、养老等社会保障。这是公民乐于交税的基础，也应当成为国家征税的目的。

税赋(税率)高低的关系

国家开征物业税的对象必须涵盖自然人和法人，根据房产证上的户名、面积征收税赋，要制定措施避免业主假借国家、集体和企业法人财产物业之名脱逃税赋。因此，国家、集体和企业法人财产物业要与个人财产物业一视同仁，由拥有者缴纳赋税。特别是对国家、集体(各级政府)和企业法人财产物业与个人财产物业的流通环节征收重税，以避免国家、集体财产物业流失到私人法人和自然人手中。对于居住物业要轻税或免征，制定免征面积，以保障与国家房产“90/70”政策的配套与衔接。为支持学区等公共设施的建设，要根据物业区域价格制定税率，享有优等设施地段的业主有义务缴交重税。

免征和非免征的关系

对于用于基本自住的物业按每户家庭，不论家庭人数多少，一律免征100平方米的物业税，超面积部分要缴税，以配合计划生育国策和保护耕地的国策;非家庭型(至少是夫妇两人为一个家庭组合、母子或父子两人为一个家庭组合、监护人与子女为一个家庭组合)业主的居住型物业免征50平方米的物业税。

经营物业和闲置物业税率的关系

取得房产证的物业，若用于出租等经营性质，所征税率要低于闲置的物业，以鼓励物尽其用，避免资源浪费;已办理预售许可证但未取得房产证的物业，在一定的期限，比如1年(无指导意义的模糊数据)免征税赋，超过该期限征收重税，以避免发展商和“炒房团”长期捂盘炒作，扰乱房地产市场;取得房产证的闲置物业(财产物业)，按居住物业非免税部分的税率的一倍征税。

商品房和小产权房的关系

商品房是城镇居民的住房和财产形式，可以自由进入市场交易;小产权房是农村居民的住房形式和生存来源，作为谋生手段可以用于出租和经营等(以家庭为单位，宅基地可以永续继承但不能因人口的增加为由而增加宅基地面积，小产权房可以增加建筑面积但不能增加用地面积，以控制农村人口恶性膨胀和耕地恶性锐减。国家、集体征收宅基地可以采取土地置换、差价补偿等形式)，以繁荣郊区和农村经济建设，促进农村经济的健康发展。

三、开征物业税对房地产行业的影响

最新的《土地管理法》四十九条新规当中，住宅70年使用权到期后由“自动无偿续期”改成了“按照国家有关规定自动续期”，这是国家在经济危机状况下，最早颁布的一条行业管理法规。灵活性很强的“按照国家有关规定自动续期”的表述让国内地产界为之骚动。

目前国内房价上涨的势头盖过其他实体经济，地产经济的“洼地效应”吸引各类资金为规避通货膨胀的预期纷纷进入房地产市场。政府宏观调控政策不断出台。中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在2009年5月8日说过：“人家说，好像你这4万亿就算用完了。其实他很不理解我们，我们应对金融危机远远不止4万亿，那只是我们四项内容的一个，就是政府对于民生工程和基础设施的投入。我们还有十大产业的振兴规划、有科技支撑、有社会保障，这是一体的。我们几乎每个礼拜都有政策，政策恐怕这一年都会不断地出，那远远不是4万亿之内的东西”。

2009年5月25日，国务院就对外正式公布关于2009年深化经济体制改革工作的意见。《意见》提出，今年将研究开征物业税，要求此项工作由财政部、税务总局、发改委、建设部负责。

可见，政府是有计划、有准备、有决心将物业税工作列入日程。笔者认为，开征物业税是与国家人口政策、资源政策和财税政策相配套的政策，将对我国国民经济产生如下影响：

1、直接影响国家的资源政策，有利于保护耕地。18亿耕地是不可逾越的“红线”，这是国家战略资源、是国策、是安全，是与人口政策紧密相依的配套政策;

2、有利于国家开拓长期的税源。土地资源的有限性使得建设用地不可能无休止的扩大，政府的土地财政行为只是短期行为，不动产税才是长久的税源，推出这么重大的税政必须要把握时机，顺应民意。此时不推出物业税日后恐怕会更加艰难;

3、为调节社会再分配、推行高税收高福利政策打下基础。土地、房产的私人过度垄断将使国家失去有效的经济制衡和社会制衡，中央集权的政体性质决定国家政权和人民意志的至高无上。

(原载于《现代物业·新业主》2009年8期/总124期)