“修水管找物管”和用水合同制

2009年12月30日大连媒体报道，大连市自来水集团公司召开新闻发布会解读相关法规，声明居民小区内供水管线应由小区物业管理公司负责维修，只有“建筑物墙外1.5米”以外的水管才归自来水公司维修。垄断企业明目张胆推卸责任使物业公司承担经营风险，无疑是当前市场经济中合同精神缺失的具体表现。

大连市新闻报道：“弃管自来水设施日益增多，自来水公司举行新闻发布会进行法律解读：建筑物墙外1.5米以外的供水设施产权属于自来水公司，室内水管维修还得找物业管理公司……”。鉴于此事具有普遍意义，事关业主、物业管理企业和供水企业的利益，关乎国家法制建设、国计民生和建设和谐社会，有感于下，以资参考。

过渡阶段供水设施的维修责任

住房分配的计划经济时代，供水设施的维修责无旁贷地全由供水单位承担。而社会进入住房制度改革和物业管理发展的初期阶段，有的物业公司承担了业主的供水管线维修工作。但当物业管理行业发展到比较成熟的阶段，物业管理企业对其职责有了正确认识后，有的物业公司便拒绝了业主维修供水管线的要求。改革大潮中，当公用事业开始转入市场经济时，便出现供水单位推卸部分比较模糊的责任给其他市场主体的现象，给业主造成一些生活的不便也就在所难免。故应与时俱进，用以人为本的科学发展观审视现实，加快法制建设，完善并实施城乡用水的供用合同制度，使供水事业步入市场经济发展轨道。

“1.5米”不是所有权的划分界限

按城市供水设施建设工程的实际，开发商既向政府缴纳了含供水工程的城建基金，又支付了供水主管至建筑物的“三次管网”建设费，以及建筑物内的全部工程款项;并且全部供水设施均经自来水公司验收合格后方开阀供水。开发企业在销售房产时，已将这些含有供水管线建设费用的成本转移给了业主，故业主是建筑区划内供水设施的最终产权所有人。

而供水设施的“建筑物墙外1.5米”，仅是该地方规定的在房产开发的工程中供水设施施工的分界而已，即“建筑物墙外 1.5米”以外的供水工程由自来水公司施工，“1.5米以内”的由建筑开发单位施工，而非供水设施的产权分界。所以自来水公司以“1.5米”确定供水管线的维修责任范围是没有道理的。

自来水公司是供水设施的用益物权人

由于供水为公用事业，业主虽是供水设施的所有权人，但按《中华人民共和国物权法》第一百一十七条的规定，自来水公司则应是供水设施的用益物权人。即业主为了用水必须出资建设供水设施，把建成的供水设施交给自来水公司管理(专营)，自来水公司则无偿地获得了使用权成为用益物权人;与此同时也就自然形成了实质上的“供用水合同”。另外，《中华人民共和国合同法》虽要求实施供用水合同，但因无实施细则而至今仍未实现。

自来水公司应尽供水设施的维修义务

按《中华人民共和国合同法》的要求，以及供水技术的专业和公用事业性，供水单位为保证业主的用水需要，必须承担供水设施的维修责任(肖海军，《物业管理与业主权利》，2006;李帝扶，《物业管理维权宝典》，2007)。据大连媒体报道，在2010年大连两会上，供水单位领导承诺改善民生，改造住宅老旧生锈供水钢管，这也说明供水单位清楚自身的责任和义务。在我国快速的城市化和市场化的社会转型期，出现某些理解和行为上的偏差不足为奇，但却不应以其垄断企业的强势地位，便可以订立利于一己的“行规”，或实行双重标准举行所谓解读法律的新闻发布会。市场经济条件下，责、权、利是统一并相辅相成的。倘若我花钱买车白给你拉出租赚钱;当我要乘车时不但要交费，车坏了还要我出钱修，恐怕没有这种道理吧。

防止“计量改革”侵犯消费者权益

因目前政府对住宅公用事业计量的监管尚未实施，致国内某些地方自来水公司以其垄断的强势地位，制订仅为维护其自身利益而侵害广大业主知情权和消费权益的“行规”——为本企业的几个抄表工省事，或以防止业主计量“作弊”为由，令新建楼房和改进的自来水表均须集中设在楼外的几个井内并加锁，导致计量仪表及其管线均被隐蔽，业主分不清也看不见计量仪表和管线，只能按其通知量值付款。民生大宗消费还不如零售商店可看秤付款公开透明，业主的消费知情权与监督权完全被剥夺。如果水表后的入户管道发生破裂跑水或被分流，业主无疑有被张冠李戴的风险;至于维修，可能又以其专营为由而另需付款了。

尽快完善并实施《供用水合同》

当务之急应尽快明确业主在供水管线上的物权与责任义务关系，制定《供用水合同实施细则》并强制执行。

在目前应明确自来水公司对供水设施的维修义务;供水设施的管辖范围应以业主的户墙(或户门口)分界，但水的共用立管在户内者则以水表为界，界外设施由供水单位负责，界内设施由业主负责;管辖范围内的工作含设施的维修、大修、改造、管理等。公用事业应尽快由计划经济转入市场经济，限制自来水公司的垄断权利，制止借供水计量改革之机侵害消费者权益。地方的规定均应服从于以上原则，并探索新的供水设施建设资金渠道、产权属性和管理方式。

尽快改进并完善室内供水设施的设计和建设

就大连地区而言，目前新建筑的室内供水设施虽已大都实现了“共用立管在户外水表出户”设计和建设，但因缺少防寒措施致设施被冻坏跑水，不仅造成供水单位、物管和业主的经济损失，还严重影响业主生活。共用立管即使在户内，也因近年采暖分户后个别业主将房空置停暖而被冻坏。故应尽快改进并完善室内供水设施的设计和建设，实施有效的防冻措施。将供水设施设在户外的共用管道井中，个别业主停用则可以从管井关闭户阀，并借采暖管道等的散热保温，应是行之可靠的防冻办法。但当无采暖设施时，则应采用其他如电热带等保温措施，更需物管的精心管理。

(原载于《现代物业·新业主》2010年第4期)