从“谋钱”到“谋事”看中国业主组织的成熟

1991年，以“业主委员会”为名称的中国第一个业主组织诞生了。准确地说，它还不是一个真正的业主组织，而是一个由政府、物业服务企业策划和监控的、由几个业主组成以维护业主利益为目标的业主群体中的一个委员会，一个“小组”，只不过冠以“业主”这两个字而已。

而由于这个“小组”的运转资金是自我筹集，或由物业服务企业提供，故其生存活动(维持运转所需资金)就成了第一要务，而业主利益反而成了第二业务。这种以“业主”名义产生的委员会或小组，由于其要为生存谋钱，自然就会把大量的精力花在“弄钱”上。早期这种业主的组织，自然都或多或少地向金钱低头，向金钱的提供者低头。

2003年，《物业管理条例》出台，它第一提出了“业主大会”这个业主的协会组织概念，并且还把名称为“业主委员会”的小组，定义在了“业主大会的执行机构”这一法律地位。准确地说，从这个时候起，业主们才有了自己真正的组织——由全体业主组成的业主大会。而早期那个以“业主”冠名的委员会，其实只是一个由几个业主组成的，号称“维护业主利益”的小组而已。

2003年后的业委会，其运转所需的一切资金预算，都来自业主大会，即由业主大会会议决议来决定业委会的预算，业委会不再需要自己“谋钱”，不再需要向物业服务企业“弯腰”，顶多向业主大会弯腰，向全体业主弯腰。至此，一个由全体业主参加，由全体业主分摊组织运转成本，由其执行机构业委会使用这些费用的完整的组织架构，便正式形成了，并且以法规的形式固定下来了!

2007年《物权法》出台，更从人大立法高度确立了业主组织——业主大会的法律地位，也根据中国大众组织能力低下的现实，设计了当业主们不能组织起来的时候的决策机制——业主共同决定。但无论如何，建筑物或建筑区划(物业管理区域)内的业主组织，不再是那个以“业主”二字冠名的“委员会”，而是业主大会。当然，一个人数众多的协会类组织，选举一个常设理事机构也是非常自然的。尽管2007年《物业管理条例》修改之后取消了对业委会“业主大会的执行机构”的限制，也并不是说业委会就可以代替业主大会作出决定。因为《物权法》规定：

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

就是说，上述七项事项由业主共同决定，或由业主大会会议决定。除了上述七项事项和为了完成上述七项事项的其他具体行为，其他事项可以由业委会来决定。这，就是业委会的真正法律地位——业主大会的常设理事机构。

立法，已经走在了社会习惯的前面：业主组织是全体业主参加的业主大会，而不再是一个或几个人组成的以“业主”冠名的委员会。上海等城市都已对业主大会备案，建设部、民政部也正在酝酿出台有关业主大会的部门规章。

尽管业主委员会的运转直接反映出业主组织——业主大会的运转水平，但业主组织还是业主大会，业主委员会只是业主组织内部的一个特别机构而已。

我们有理由相信，中国业主组织的发展，必将是从独立运转的业主委员会，逐步转向到花业主大会的钱、组织业主大会会议、产生业主共同决定、为业主大会做事的业主大会内部“公仆”(理事、秘书)机构。完成这个理念、制度、操作转型之日，就是中国业主组织发展走向成熟之时。

(原载于《现代物业·新业主》2009年第11期)