上海市酬金制计费通知的相关问题

感谢上海的业主朋友将《关于住宅物业管理区域物业服务收费实行酬金制物业服务计费方式有关问题的通知》(沪房管规范物[2015]7号，以下简称“《通知》”)[1]发给我，仔细阅读后有如下感想和观点，和各位分享。

关于业主大会

上海市政府与北京市政府和其他一些地方市政府的理念与做法不同，他们把“业主大会”作为这个业主组织的名称而不是“业主委员会”，同时作为政府文件送达的目标组织，这都是非常正确的。而北京市政府几乎没有对业主大会作为收文目标组织的政府文件，且全国几乎都是把“业主委员会”作为业主组织的名称在使用。《物权法》、《物业管理条例》等有关法律中的用词，均为成立(或设立)业主大会和选举业主委员会。这其实就表明了业主们共同成立(设立)的组织的名称是业主大会，业主委员会只不过是通过大家共同选举产生的一个业主组织的内部机构而已。

关于“酬金制”定义

《通知》中的“一”对“酬金制”进行的定义，照抄了发改委的相关文件(发改价格[2003]1864号)，而该文件中对酬金制的定义的最后一句“结余或者不足均由业主享有或者承担……”是不完整的，并且引起了酬金制在实行中的很多问题。

“结余……由业主享有。”这没有问题。

“不足……由业主承担。”法理上没有问题，但法律上、操作上这就过于简单。因为，在国际上操作的物业管理模式中，当物业费不足时，物业服务企业会将资金情况汇报给全体业主，并由业主们作出选择。

不增加物业费，但可以减少开支从而降低物业服务品质或减少物业服务项目;由业主共同决定增加物业费分摊金额，提高物业费筹集的总额，从而维持原来的服务品种和水平。

而发改委文件中“不足……由业主承担”往往被物业公司拿来，在未经业主共同决定的情况下，就强迫业主们为所谓“不足”的部分承担责任，进而引发各种社会问题。

因此，该定义中最后一句话应该修订成“结余由业主享有，不足由业主共同决定降低服务品质或增加分摊来承担……业主们不作出决定时，视为对服务品质降低的认可”才完整。

关于服务标准的约定

《通知》在“二”关于“合同相关约定”的段落中，特别对上述问题进行了纠偏，提醒各方在合同中要约定“资金结余或者不足的处理方式等内容”，这是对的。但是，鉴于酬金制的特征是物业费总额不变而管理服务项目、水平依市场变化而变化，故要求在合同中约定“服务内容、标准”其实是不恰当的。因为，这种服务内容、标准，其实是在某个物业费总额不变的情况下对应市场供给不同而不同的一种变化过程，而一定不可能是在合同周期内固定不变的。后者，还是包干制思路。

关于物业服务资金性质

《通知》在“三”中关于物业服务资金的性质的描述，与上述发改委文件中的描述是一致的，即“为所交纳的业主所有”，这在法理上、逻辑上都是说不通的。

这个资金既然属于应该交纳该资金的某个业主所有，那么物业服务企业在每次采购物品或给服务人员发放薪酬时的行为，则是在用属于每个业主的钱。那么，这些交了费的业主与物业服务企业到底是什么关系，在什么法律关系下，自己的钱可以让别人使用呢?

当发生有业主欠费时，他到底是欠谁的钱呢?物业费如果是属于他自己所有，他又到底是欠谁的钱呢?

所以，酬金制下，每个业主有按照合同中约定的金额分摊物业费的义务，而物业费，并不属于该“交费业主所有”而是属于“全体业主共有”!并由业主大会通过委托(或信托)合同委托给物业服务企业管理、使用，并当发生业主欠费时，物业服务企业有追缴的授权委托。这才是酬金制中资金的本质!

关于提取期限

《通知》在“五”中关于酬金的建议是“按月提取”是非常正确的建议，对各方都是公平的。那种要求物业服务企业提供“押金”或扣押酬金的方式，是对物业服务企业人格的不尊重，提前支取全年或半年酬金的行为又涉嫌对业主未尽责前先拿钱。

关于业主欠费

《通知》在“六”对应段落中，提及“物业服务企业可以依法向人民法院起诉”。但没有说明一个“为所交纳的业主所有”的资金，在该业主没有交属于其自己所有的钱时，物业服务企业凭什么有权起诉，哪个法律条文支持物业服务企业的诉权呢?(其实根本没有，因为整个对酬金制的描述逻辑都是混乱的，甚至错误的!)

关于开票

物业服务企业收到物业费后开出的“票据”，其实是酬金制与中国财务、税收制度中最大冲突的一个问题。《通知》在“七”中只提出“收款票据”而没有明确是“收据”还是“发票”。由《通知》对该资金的定义是“为所交纳的业主所有”，那么这个资金的所有权并没有转移给物业服务企业，故企业只开具一个普通收据即可，因此也不应该产生税收。而按照中国“代收代缴”概念下，开出“发票”也是可以的。但，物业费并非“代收代缴”款，而是“代收、合并、管理、支付”的过程。按照西方的管理实践，其实是“业主大会”作为物业费的筹集主体，由业主大会给每个业主开具收费收据(免税)，并由物业服务企业通过业主大会的账户中对外支付服务成本或供方资金。

关于资金管理和预决算

《通知》中有关资金管理的建议是非常正确的，即为每个项目逐一开设单列核算账户，并接受业主大会的监督。至于业主大会怎么监督，则可以在合同中约定。本人建议在合同中约定，任何业主都可以代表业主大会查阅账目。

《通知》中关于年度预算的建议是非常正确的，并且其中明确说明了如果预算资金高于合同约定的物业费总额(即意味着每个业主要增加物业费分摊金额)时，要“经过业主大会表决通过后施行”。

《通知》中对物业费年度决算、公示和审计并接受(任何)业主或者业主大会提出的质询的建议，是非常正确的，也符合“业主们共同筹集的资金由物业服务企业代为管理、代为使用”法律关系下的处理模式。

非常遗憾的是，《通知》在“十三”中对合同条文的建议文本中，极大的误导了市场和社会，并且违背了《通知》自身在前面关于对预算金额高于上一年度资金总额时应“经过业主大会表决通过后施行”的概念。

“物业服务资金不足的，应由全体业主予以补足，可以由业主一次性补缴相关费用或用业主共同收益等方式予以补足”的合同文本一旦签署，将使得物业公司不再需要“经过业主大会表决通过后施行”。

因此，建议应该撰写成“由于市场原因导致物业服务资金预算不足以应付维持计划管理服务项目所需开支的，应由业主大会对物业服务企业提出的追加预算的报告进行表决，相关报告可以是由业主一次性补缴相关费用或用业主共同收益等方式予以补足。如果业主大会未对物业服务企业提出的报告表决通过，则视同业主大会同意物业服务企业用原预算资金但完成低于原物业管理服务项目和标准的工作”。

《通知》中“十四”涉及的“预算外事项的处理”是非常必要的。但其建议有很大问题，即涉及资金总额上调即每个业主增加物业费分摊的预算外事项，属于“重大事项”，只能由全体业主通过业主大会会议的方式进行共同决定才行。否则，等于业委会有随时上调小区物业费的授权了，这将有可能导致物业服务企业与业委会勾结起来侵犯业主权益的事件发生。

关于激励作用

从某种视角看，酬金制的确对企业、经理人的激励机制较包干制差很多。但从国际上各个国家物业管理服务的实践看来，企业、经理人的激励，通过足够高的、符合市场规律的、有尊严的薪酬(酬金、工资等)是一个方面，而让业主们信任、持久信任，才是物业服务企业和经理人应该追求的赖以生存的更高目标。政府应该极力倡导这个，并建议物业服务企业一业多会，让各个协会对自己的会员企业、项目经理人的诚信成为业主们选择的第一条件，创造“只有诚信才能受托”的市场、社会氛围。

以上观点仅供参考，希望大家多多指正。

注释：

[1]来源：上海市住房和城乡建设管理委员会官网，http://jsjtw.sh.gov.cn/gb/node2/n4/n27/n29/u1ai1002562.html

原载于《现代物业·新业主》2016年第11期/总第374期