历史的误会：服务产品以及这种生产活动的特征

生产-消费

在马克思的思想中，产品或者服务经历生产、交换、分配和消费四个环节，这四个环节是一环扣一环，紧密联系在一起的。[1]

在物业管理服务活动中，如果生产者是物业服务企业，消费者是业主们。那么在上述生产-消费环节中，物业管理服务产品的生产，则未经“交换”和“分配”这两个环节而直接交给了消费者(们)。

而“交换”和“分配”两个环节，恰恰是解决生产者与消费者之间冲突的市场作用所在。它让消费者可以通过产品的交换环节决定是否购买，它让消费者通过分配环节判定消费是否公平而决定下一次的购买。

中国物业管理活动的商业定义和商业模式框架中，恰恰剥夺了作为消费者的每个业主单独或全体业主共同在服务产品交换和分配过程中的选择权，而美其名曰地给了消费者选择生产者的权利而不是选择产品的权利。[2]

消费也是生产

同时马克思认为，生产是双重的消费。一种是发展自己能力的主体消费，这种消费同自然的生殖是生命力的一种消费完全一样;一种是客体的消费，即生产资料和原料的消费。这就把与生产同一的消费(消费的生产)跟原来意义上的消费(生产的消费)区别开来，后面这种消费被理解为起消灭作用的与生产相对的对立面。[3]

按照这种理论，物业管理服务消费的生产者应该是业主们自己(即消费的生产)!业主们通过筹集资金，(或自行或聘请经理人)组织人员或采购人员，安排他们进行有计划的组织劳动。

这种生产也就意味着消费，因为在生产的过程中，实际上也是一个消费的过程，生产资料与劳动力被消费掉了。4但这种生产活动中的产品，其交换、分配乃至消费过程都在生产者内部进行，形式上都由生产者自己(的组织或授权常设理事机构或经理人决定)进行。尽管这个过程也肯定会产生不公平的现象，但都是“业主群体内部矛盾”而不是物业服务企业与业主之间的这种外部矛盾。

综上，导致中国商品房小区业主与物业服务企业之间冲突的根本原因，是没有正确地阐述和解释清楚物业管理活动的本质，错误地把物业服务企业作为服务产品的生产者而又令消费者丧失对服务产品交易规律中的交换、分配权，迫使消费者不是消费产品而是消费生产者。这便自然导致业主与物业服务企业之间的冲突。而这种冲突其实是一场历史的误会——政府、学者、媒体对物业管理活动的本质不了解所致。

中国的物业服务企业，从初期产品生产供应商到产品整合供应商，再到业主忠实的产品组织或采购代理商，转型已经展开并将逐步完成。

只有把物业管理服务产品的生产者定义成业主(群体)自己，才能从物业费的筹集、使用和经理人的聘请、专项服务供方采购等诸多环节让业主们“当家作主”，同时也为业主们自己的共同决定(无奈的)承担后果责任。这与人类个体自我生产自我消费的情况一样，这种自己生产的产品往往并不能满足自己的需要，但由于生产者是自己故也只能无奈地接受——自己没有必要、也不会和自己打架。

物业管理服务的生产者是业主们自己，这并不是说就不需要物业服务企业或其他管理人。如果业主们愿意自己生产管理服务产品或聘请专业机构或专业人士协助业主们组织物业管理服务或直接向市场上采购专业的服务产品。《中华人民共和国物权法》第八十一条即完整地说明了这个规律，即“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”

自行管理也可以称为“自管”，这的确是很多商品房小区业主们的选择，但前提是该小区具有足以被大家信任的、有能力履职责的、具有业主身份的职业经理人(例如是业委会主任委员)。但这对中国很多超大型小区来说并不是一个普遍的状况，这种“自管”商业模式的最大问题还在于，行使管理人职权的那个业主，要承担诸如房屋安全、消防安全、特种设备安全、安全生产负责人应该承担的行政责任;还要承担管理过程中并非其故意但造成财产损失或人身伤害的刑事责任。这一点，目前国内还鲜有人意识到而已。

委托其他管理人，如果理解为自然人，听起来不错。但由于业主组织至今没有法人地位，使得这种对自然人的委托或聘用，缺乏法律基础。这会导致受托或受雇的管理人，无法正常进入市场采购人力资源和相关服务产品。只有国家相关行政法规可以给业主组织登记成法人或民事主体时，这种模式在业主们共同决定即其他市场条件许可时方能发挥作用。2010年北京市政府在北京市怀柔区给业主大会民事主体地位试点的缺点，在于其采用了所有业主大会均登记为民事主体。而合理的制度设计应该允许业主组织根据自己的能力来决定是否愿意登记成民事主体或不登记成民事主体。

中国不能登记成民事主体的商品房小区且业主成员人数巨大(1,500户以上)的小区，在很长时间里，仍然将采用业主共同决定委托物业服务企业的模式。随着政府对物业服务企业资质管理的逐步取消，《中华人民共和国物权法》中提及的“物业服务企业”就与“其他管理人”中的法人是一回事了。但纵观本文前面的论述，这个“物业服务企业”仍然不是物业管理服务的产品生产者，而是业主组织委托聘请的职业经理人，它并不生产业主们所需的物业管理服务产品，而是组织业主们共同筹集资金(物业费及小区所有共同收益)并安排或在市场上购买必要的管理服务产品。

中国的物业服务企业，从初期产品生产供应商到产品整合供应商，再到业主忠实的产品组织或采购代理商，这个转型已经展开并将逐步完成。

物业服务企业必将在组织结构上、资产配置上越来越趋于管理智慧型、轻资产(甚至无资产)型发展。而所有的物业管理服务产品，由于商品房小区的存在，不但不会减少，反而品种会越来越多、质量越来越好。

物业服务企业最终向业主提供的，不再是物业管理服务产品，而是组织、计划、生产或采购这种产品的管理技术、财务技术和不动产风险防范、规避技术和风险担当的能力。

我们了解了这些理论之后，如何让它成为社会的共识、商人们的共识，则可能需要我们毕生的努力了!

注释：

1. 《马克思有关消费的思想及其现实意义》，百度文库。

2.《物业管理条例》第六条摘抄：业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。

3. 《正确理解马克思论生产与消费的关系》，百度文库。

4. 《马克思有关消费的思想及其现实意义》，百度文库。

(原载于《现代物业·新业主》2017年2-3期/总383期)