中国业主组织常见的周期性“组建-散伙”现象

改革开放和商品房制度，使中华人民共和国从1981年开始有了第一批商品房业主群体(1981年9月深圳东湖丽苑216套商品住宅交付使用)。从这一天起，业主群体反抗外部侵权的活动就从未停止过;1991年第一个代表业主的机构诞生(1991年3月，深圳市天景花园成立了全国第一个业主管理委员会)即开始了业主群体通过自组织形式的维权活动，也同时产生了业主组织自身的治理问题。业主们普遍对共同事务的冷漠与少数业主领袖们滥权、腐败这两类情况则是业主组织自身建设和成长中的两大瓶颈。专家、学者和大量的社会活动家们纷纷积极努力寻找如何激发业主参与和监督业主领袖们的机制，本人涉足这个领域13年，对此颇有些心得和操作经验，愿意和大家共同分享。

我本人于1999年购买了北京的一处房产，2000年开始，我们花费了18个月的时间，终于成立了业主组织。业主组织在业主权利维护和监督物业服务企业方面做了一些工作。物业服务企业在业主组织领袖们的监督下，较好地向业主们提供了相应的服务;但3年后换届时，因业委会候选人报名人数不够导致组织散伙，物业服务企业因缺少外部监督机制，在几年间服务水平明显下降。2008年，业主们重启业主组织组建工作并获得成功后正常运转3年。2011年换届时，以业委会人数“缺编”2人而勉强完成换届，中途曾经搞过一次补选，也因为业主们的投票热情不高，导致候选人得票均未达到法定人数。如果再出现这样的情况，业主委员会又将陷入“真空”状态。

大多数小区的业主组织与我所在小区的情况类似，会经历“有-无-有”的过程;也许下一个阶段又是“无”，如果这样，它也必将还会再“有”!而且每次“有”的能力、层次都较上一次要高。并且，总有一天业主组织不再会发生“无”的情况，它将随房产的寿命终止而寿终正寝。

图1 业主群体活动的形态及周期

图1中描述的是在不同的周期，无组织的业主群体内部的组织动力(向上)与外部负面压力(向下)的关系，它导致业主组织建立的可能;形成组织后的业主群体，内部的负面(成员的不参与、腐败等)与外部负面压力(均向下)和内部组织动力(向上)之间的关系，当负面压力过大时则导致组织的逐步涣散直至散伙。

最开始是孕育期，业主群体逐渐形成，发展商、物业服务企业对业主侵权的机会最大，往往侵权行为也越严重。这个时候，被压抑的业主们便爆发出组织起来的动力并最终组织起来;

第二阶段是婴儿期，组织起来的业主们，具有了抵抗外部压力的能力，使外部压力减小。但内部治理能力的压力(如无法提高业主们的参与热情和不能防止腐败等)，又逐步瓦解组织自身;

第三阶段是成长阶段的睡眠期，再次陷入无组织的业主群体，尽管不用被组织自身的内部管理问题所困扰，但外部压力自然会越来越大。直至再次刺激业主组织动力，使得业主们再次组织起来;

第四阶段是成长阶段的觉醒期，再次组织起来的业主们，一般会总结上次组织治理中的经验和教训，找到解决自身问题的方法、对策，令组织能正常运转较长的时间。

第三、第四阶段也许会重复几次，但每次都不是前次的简单复制而是自主治理水平、能力的逐渐提高。

最后达到的阶段就是组织的成年期，随着全国成千上万不同小区业主组织对相同或类似问题(业主冷漠、领袖腐败)解决方案的互相学习，随着国家对相关瓶颈问题的立法对策的完善，最终业主群体会普遍地以组织的形式常态化存在。尽管组织治理过程中的内部压力永远都会伴随组织自身，但业主们已经找到了解决这些负面压力的办法，可以在这种压力不至于令组织涣散时，就令其终结。

用于对付业主们冷漠的办法主要有：国家法治大环境的改善，言论自由、结社自由等公民基本人权的保障;邻里间友爱、互助观念的逐步加强;降低参与(例如投票、开会等)的难度和技术门槛;从竞争为社区服务转向抽签轮流为社区服务制度的创立和运用，也会随着社会经济发展产生人们智慧的其他结晶，不断激发业主们的参与热情。

用于对付业主领袖们滥权、腐败的办法主要有：建立监督机制;保障每个业主监督权力的行使;建立对领袖罢免相对容易的机制;随着经济社会的发展，富有创造力的人们还会建立我们现在还不能想象到的其他各种机制。

随着建筑物自身的寿命衰减或可能发生的土地价值降低，业主组织也会发展到老年期，甚至随着建筑物的报废而寿终正寝。而业主组织的最重要作用，其实就是通过向组织成员筹集资金对大厦进行维护以使其尽可能延长寿命，即保护每个业主的财富价值。

当然，即便在以公民自主治理为立国之本的美国也并不是所有的业主群体都能很好地组织起来和正常运转。政府对业主组织的指导和协助，是提高社区“自稳定”机制的重要“外部力量”。业主组织自我运转得越好，对侵权的随时自救能力就越大，侵权方就越收敛，冲突就越少产生，居民生活就越安逸，社区就越和谐，就越不需要政府的干预和操心。来自每个社区的“自稳定”、“自和谐”等 “自适应”力量就将成为社区乃至社会的主要力量。稳定，就不再是政府的工作目标，而是社会、社区、公民们的自我诉求。其实，那一天并不遥远，只要我们开始做起，只要我们相信群体内部的力量会被外部力量激发起来这种自然规律，只要我们有一点社会责任感地去注意呵护、培养业主群体中的自组织力量的成长，这一点就会更快地到来。

一位前中国领导人说过：“我一直认为，这是一个循序渐进的过程。但是要相信，群众能管好一个村，也能管好一个乡，也能管好一个县，这需要一个过程。”我在后面加一句：也能自己管理好自己的国家——中华人民共和国!

民主，从社区开始!居住，改变中国!

(原载于《现代物业·新业主》2013年第9期/总第269期)