台湾物业2016年度回顾主题：老屋健检　刻不容缓

前言

台湾物业管理学会关注物管各行各业的健全发展，为此动机举办物业管理年度十大新闻记者会。2014年度在台湾科技大学国际会议厅举办，2015年度在台北市政府沈葆桢厅举办，吸引多家媒体争相报道，以物业管理观点检视社会新闻大事件，唤起社会各界需更健康而且更全面了解物业管理服务业。

2017年2月3日，台湾物业管理学会假新北市政府新闻简报室，针对2016年度台湾物业管理年度重要新闻事件，选择单一主题“老屋健检、刻不容缓”举办记者会，简介始末如下：

举办记者会的背景

台湾近年兴建新屋户数逐年减少，屋龄超过三十年的高龄老屋数量逐年积累增加，屋况老旧化现象极类似人口高龄化现象。台湾一方面地处地震、台风频繁的自然灾害地区，另一方面屋主居民长久以来缺乏对房屋需定期维护修缮保养作为的认知，导致健康房屋逐年变成老屋、病屋、危楼的窘境。高龄老屋、病屋、危楼逐年显现，极易发生社会公共安全伤亡事件。

大陆也面临着与台湾相似情形，东莞市新罗区一老旧小区外墙脱落，给公共安全埋下隐患。

公部门针对老屋、病屋与危楼营建管理制度，近年积极增修“公寓大厦管理条例”法令，实施“建筑物公共安全检查签证及申报制度”，辅导民间成立公寓大厦管理委员会，编列预算奖励老屋健检申请补助等办法;针对30年以上老旧建筑物提供重建诱因，容积奖励最高可达法定容积的1.4倍，同时放宽建蔽率10%;另提供租税奖励，房屋税最多可终身减半征收，预估全台约有34,000栋老旧建筑可适用。虽然立意良善且彰显强烈的奖励诱因，但新当局政策目标之“老屋健检方案”，因一般居民对于房屋定期健检及修缮维护缺乏认知，推展仍然困难重重。各县市建筑管理单位执行的成效，是相当缓慢且不理想的，归咎原因之一，是缺乏主动介入强制验楼检查与警惕性的罚则。

当前专业实务与学术研究之产学机构，针对老屋健检落实维护管理之课题，无论土木、结构、建筑或物业管理等领域，均积累了成熟的健检技术与充足的案例实绩。体会有责任且有能力协助公部门更顺利推展老屋健检、落实管理维护之迫切性，乃召开本次座谈及记者会的初衷。

健屋变病屋与危楼，屋主与管委会有责任

任何人若患了传染性结核病，都会传染影响公共卫生，医疗制度会将病患强制就医。同理言之，任何人明眼即知的病屋危楼，譬如建筑外墙明显有瓷砖剥落中，即将会产生公共安全危险，当前社会没有任何正面介入、主动积极管理与处罚作为，不是很奇怪吗?因此，官方与专业团体必须站出来，协助房屋健检。

当前台北市、新北市、桃园市、台中市、台南市、高雄市等六市，公部门公寓大厦或集合住宅管理单位，面对层出不穷的病屋或危楼，预防与管理作为是消极的，只靠有心人士的检举或不幸真的发生意外才处理。环观当前公部门确实无足够主动出巡检查人力，无主动正面介入的管理与处罚作为，建议官方拟订执行计划，结合专业团体的人力与能力而行是可行的。

台湾物业管理学会提案，建议仿效香港房屋及规划地政局，执行楼宇管理及维修之“强制验楼”计划。公部门先委托建筑专业或物业管理等第三方(公协学)专业团体，依据基础调查资料认定老屋、病屋与危楼之基准作业。执行强制验楼，对象不限已经申报公寓大厦管委会之楼房，主动执行老屋、病屋与危楼强制验楼作为，即可未雨绸缪避免发生不幸的公共意外伤亡事件。

执行强制验楼办法之法令依据，呼吁营建部门尽速完成“建筑物公共安全(增列耐震评估及外墙饰材)检查签证及申报制度”，及台北市尽速完成“台北市建筑管理自治条例”第33条之1修法程序，以利落实执行“台北市建筑物外墙安全诊断及申报管理办法”。公部门执行强制验楼仅是管理与辅导手段，民间产学研各界更关心如何提升居住环境质量与房产永续价值，才是真正目的。

香港楼宇管理及维修“强制验楼”计划概要

何谓“强制验楼”?依据香港特别行政区政府屋宇署房屋及规划地政局简介资料所述，香港的楼宇失修问题存在已久，旧楼欠缺妥善维修保养，会对居民和公众构成威胁。香港政府于2003年和2005年进行公众咨询，结果显示社会上存在共识，认为应推行强制检验计划，才能解决楼宇失修问题。屋宇署于2011年12月30日起接受检验人员申请注册，而强制验楼计划及强制验窗计划亦于2012年6月30日起全面实施。

根据强制验楼计划，楼龄达30年及以上的私人楼宇(不超过三层高的住用楼宇除外) 的业主，须在接获屋宇署送达法定通知后，委任一名注册检验人员就楼宇的公用部分、外墙及伸出物或招牌，进行订明检验并监督检验后，提出认为需要进行的订明修缮工程。如须进行订明修缮，有关业主须委任一名注册承建商，在一名注册检验人员监督下进行所须的订明修缮。强制验楼项目包括：外墙附加构件、结构体构件、楼宇消防安全构件、排水系统与其他构件，以及违规使用情况。更细节的资料，可以选择“香港楼宇管理强制验楼”关键词，能在各种浏览器中取得翔实资料。

台湾物业管理学会针对“老屋健检”的政策主张与专业说帖，依据“公寓大厦管理条例”与“建筑物公共安全检查签证及申报制度”，建议官方扩大主动介入抽检老屋与危楼。公部门委托建筑专业或物业管理等第三方(公协学)专业团体，完成基础调查资料，认定老旧屋与病危楼基准作业。仿效香港房屋及规划地政局执行楼宇管理之“强制验楼”维修计划。

简言之，当前台湾的公寓大厦管理维护公司的业务，即有庞大专业服务人员处于建筑物内，绝对有能力检视出建筑大楼与维护管理之物业管理问题。

社会与居民应重视房屋定期健检维护之迫切性

台湾物业管理学会呼吁官方执行强制验楼仅是建筑管理与辅导手段，提升居住环境质量、拓展营建产业与创造房产永续价值，才是真正政策目的。呼吁居民重视房屋定期健检维护，官方修法由民间公协学专业团体辅导，拟订建筑物长期修缮维护计划，编列可以到位的修缮经费。

台湾都会区集合住宅居民，一栋健康的新屋会变成有瑕疵的病屋或危楼，主因之一，是无法落实入住后正常的管理维护与修缮制度，须依赖有组织的管理委员会来执行工作。结合执行强制验楼计划机会，针对旧屋急需，公部门可加速辅导老旧社区与公寓旧屋成立管理委员会。针对新屋售屋时，购屋者有权利了解建筑物长期(30年)修缮计划与经费编列信息，才易落实房屋健检制度，维护房产永续价值。

记者会实况剪影与新闻报道

2017年召开记者会方式略有改变，主办单位规划先座谈会、后记者会之流程，同时邀请台湾最高营建部门、台北市及新北市政府三单位主管老屋健检、建筑使用管理相关人员共同参加座谈及记者会。座谈及记者会首先由台湾物业管理学会黄世孟理事长致辞说明举办缘由，后举行圆桌型会场座谈，会议主持人及产业界代表郭纪子作报告。台湾营建机关建筑管理组高文婷组长报告官方当前推行“安家固园计划”政策。台北市政府建筑管理工程处洪德豪正工程司报告台北市老屋健检之推动与展望。新北市政府工务局蔡政勋股长报告建筑物耐震安检业务。

我们乐意见到台湾社会各新闻媒体踊跃报道本次座谈及记者会。“老屋健检、刻不容缓”未必是荒野中无声无息的呼唤，我相信时间永远站在物业管理这一边。

台湾物业管理学会2017年新春座谈会暨记者会参会成员合影

结语

我自问：台湾物业管理专栏2016年度回顾主题“老屋健检、刻不容缓”报道，刊载在《现代物业》杂志，究竟对大陆的读者或物业管理行业同行能起哪些作用?

我回顾大陆改革开放后，建设成果急起直追，展现为当前各城镇建设亮丽的高楼大厦——在我的眼光中，它们仍似30岁不到的年轻小伙子，是有冲劲的、尚能健康运作。大陆的建筑使用管理与高楼大厦保洁与保养，仍然缺乏定期编列经费、落实维护修缮的思维与作为。如果不能制订房屋定期健检制度，如此持续再过30年，健屋很快、容易变成病屋或危楼时，大笔修缮费用谁要出钱?是谁的责任?一连串层出不穷的困扰，绝对是物业管理的难题。

人老了，才知道预存养老金的重要。人病了，才知身体健康检查的重要。朋友们，您的家，您的房屋，真的很像您的身体。房屋老了或病了，是会要我们的钱与命，奉劝大家要提早费神照顾它。

(原载于《现代物业·新业主》2017年2-3期/总383期)