日本建筑物长期修缮计划考察

前言

台湾物业管理学会于2017年11月13日至17日，举办日本四国高松穴吹设施管理学校(五日行程)研习参访团，行前详细规划研习主题与参访案场，全程依预定行程顺利完成，团员获得知性与感性之丰收。主办单位及主办人就是本文作者，愿意撰文扼述研习始末与心得。

回顾本学会创会以来，致力建筑物外墙修缮工法与材料之科技课题。成熟的新工法、有科技含量的新材料，均已经到位了;然而建筑物所有者或居住者，无奈难筹措经费，成棘手问题。因此，认真思考如何结合建筑物长期修缮计划，未雨绸缪整修维护经费。终于动念组团研习日本建筑物长期修缮计划制度，如今终于实践这次研习，很开心，但也许不止一梯次，颇感慨。

台湾建筑物外墙修缮经费与长期修缮计划之关联

台湾物业管理学会十余年来，正式举办过五场次有关建筑物外墙修缮材料与施工技术研讨会，主要研讨建筑外墙瓷砖剥落之检测与整修维护工程技术。

2016年4月22日的该场次研习会，我发表论文《台湾公寓大厦建立长期修缮计划与经费编列之课题》，包含五项讲题：(一)建筑物公共安全申报、老屋整修维护之专业技术与人力;(二)修订公寓大厦管理条例关于长期修缮与经费编列的内容;(三)社会住宅规划兴建新屋总量及长期维护营运总经费;(四)社会住宅统包项目、民间兴建官方包租与维护管理;(五)公寓大厦管委会、购屋契约书、落实与载明长期修缮计划与经费编列之课题。

前述最后项目，主要论述(民间)公寓大厦长期修缮计划与公寓维护管理费，(公部门)社会住宅长期营运计划与公共建筑整维费之课题，同时也提及日本建筑物长期修缮计划与管理维护制度。研习会发表论文内容中，建议建筑物长期修缮计划方案，依据建筑不同部位与建筑耐用年数，制订长期修缮计划。建议参考日本建筑物“管理费”与“修缮费”分离制，独立编列经费方式，制定30年建筑物生命周期的修缮储备基金方案。

人老生病知道上医院找医生，对症下药医治病体;屋老寙陋屋主不知建筑物定期健检，且彷徨不知如何找专业修缮，这是台湾高龄社会人老与屋老之“双老”特质。老屋病屋正成为颇棘手的社会课题。然而，人老生病，台湾目前已建置全民健保制度，保障了民众最基本的健康水平。反观台湾逐年老化劣化的建筑物，尤其建筑外墙瓷砖剥落伤人的公共安全问题，以及公寓大厦房屋漏水造成住户生活纠纷的诉讼问题，为何不能解决呢?原来集合住宅的全体屋主面临必须修缮却苦于难能形成共识筹措修缮经费的难题。究竟今后如何处理，才能避免造成意外伤亡公共安全与纠纷社会事件?我想的对策方案之一，就是建立拟订建筑物长期修缮计划制度。

台湾物业管理学会推展建筑物长期修缮计划之理念、方法与制度，举办过多场次的研习或论坛。主要目的建议通过立规修法才利于推展与倡导制度。很遗憾截至目前，学术研究的呼唤声音仍然撼动不了社会健康的觉醒来改变刻板习性，也撼动不了官方有为的决策来立规修法。这确是影响我希望组团带队研习日本建筑物长期修缮计划的主因。

组团研习日本建筑物长期修缮计划之始末

从物业管理行业的立场而言，若协助建立建筑物长期修缮作为，究竟何谓有意义的使力面与切入点?台湾物业管理学会的努力作为之一，就是举办“亲临实境”的研习参访与考察。

日本穴吹公寓大厦管理维护公司，是一家在台湾营业的日本建筑管理公司，本次研习经由葛原元宏总经理鼎力协助，规划研习参访行程。从第一次2017年9月5日通报组团研习时点开始，迄第五次2017年11月1日定案过程，前后修正五次研习行程版。葛原先生投入用心程度，我只能以“精心制作知性的研习旅程”来描述。规划研习专题讲授课程，安排参访案场导览行程，聚焦讲授建筑物长期修缮计划，顺利实践两天研习、一天参访之专业课程。

身为参访团长的作者，非常肯定能够异地研习，获得新知价值与体验感动。然而，举办走出去“亲临实境”的研习与参访，与邀请国外专家学者前来进行专题演讲，两者究竟存在哪些不同效益呢?我的答案如下诠释(也是组团研习之始末)：

仅知性讲授，缺亲身体验：医学、建筑或管理学门等，授课讲师于讲台上，精练口语辅佐周全讲义。讲师虽然认真讲授，尽管使用丰富照片或动人影片，仍止于知性讲授，学员仍缺乏亲临实境的体验，学习成效仍难深刻铭心。

能亲临实境，眼见我乃信：建筑学门里有一句名言，“人造建筑、建筑造人。”学习建筑的方法之一，就是亲临实境，走到、看到、听到、摸到、闻到甚至感动到所有的一切，如此眼见为信才能刻骨铭心，烙印脑海一辈子难忘。

研习结合旅游，强化共识良策：学习可以划分“正式”与“非正式”两种学习方式，研习结合旅游属于非正式学习方式，研习课程与内容融合在旅游过程中，容易激发多种多样交流与互动，彼此加深加固共同的认知，助益产生共识与推展公共政策。

因此，台湾物业管理学会愿意担任如同桥梁的开放平台，组团研习日本建筑物长期修缮计划。我相信这一趟全体参访团员的学习心得与口碑，就能证明组团异地研习获得的新知价值与体验感动。

专题讲授内容及学员讨论问题之研习心得

研习主题聚焦于日本2000年公布实施的建筑管理维护法治与法令历史。简介日本建筑管理公司的业务内容，研习与管理维护相关的建筑消防、给排水、防水与外墙修缮。藉由穴吹培训学校(anabuki PM academy)馆内周全设施与设备，让研习参访学员能够在最短时间内，方便获得最快速学习。这都归功于日本穴吹培训学校的课程与设备。令我更感动且钦佩穴吹培训学校馆长藤原刚志先生，一人独担两天完整的精辟授课，给学员留下非常深刻的印象。

高龄社会的居家安养环境之改善与维护，也是本次研习参访的重点课题。课堂上讲授福祉居住环境整备方式，项目包含减少室内不必要的地板高低落差，辟设扶手，改善卫浴、厨房空间与设备等。课堂后安排参访高龄者出租住宅案场，包含健康老人的单身卧房，日托老人中心、诊所与药房，以及已卧床需长期照护的高龄者医护设施。健康的人，一旦有机会体验高龄者的体弱与不便，才能更将心比心，共同改善未来的生活环境。

穴吹公司安排两处建筑外墙大型修缮工程案场，一处在施工中，另一处是竣工后。施工中的案场遗憾难能深入见学。竣工启用后的案场，位置于紧临海边的大型公寓大厦社区。社区内有五栋集合住宅，其中四栋外墙整修维护已经执行完毕，然而最后一栋仍未整修维护的集合住宅外墙实况仍旧干净且瑕疵少，实地参访后确实大开对比的眼界。这如果不是亲身到实境，实在很难体会、理解与感动。因此，更令我好奇，眼看好端端的建筑物外墙实况，日本为何12-15年间一定要执行整修维护呢?道理似同人的身体没病，也会定期身体检查。日本这一套建筑物长期修缮计划与定期检查制度，并非政府颁布的强制执行法令，政府仅以行政指针的引导，提供业界参考与执行。然而，当前日本不动产购屋消费者，若购屋契约书未明示长期修缮计划，表明长期缴交修缮经费之物件，消费者几乎不会购买该物件了。总结言之，这已涉及一个国家人民文化习性与认知生活要求水平的课题。

关于建筑物修缮计划主题，课程内容从建筑生命周期总成本之课题开讲，谈修缮计划与资金计划之意义：何谓标准的长期修缮计划，以及如何制作长期修缮计划。由于此主题是本次研习重点，也是撰写本文动机与目的，归纳日本长期修缮计划与修缮储备基金计划两项心得如下：

长期修缮计划

1、长期修缮计划内容系指：建筑启用后，为能概估建筑必要修缮储备基金总经费，首先假定，建筑共同部分的水平在各时期均能够拥有接近竣工时期相同的机能与质量。其次，为维持建筑原有外观、机能与质量，实施定期必要维修工项。因此，假设以30年程期，概估总修缮工程经费。

2、本修缮计划里并未包含日常维护与小修缮经费，此项经费通常估计在日常年度管理会计账中。而且住户内部(专有部分)修缮项目，并非长期修缮计划对象。

3、修缮周期乃依据建筑历年的实况确定，目前采取12年启动检查诊断，15年执行修缮工程。然而依据个案特质，修缮时程与计划可能有所差异。一般期待先执行妥当的建筑物检查与诊断后，再决定启动修缮时间与采用工法。

4、试算修缮费用乃基于统计数据，检视建筑各标准平面图运用概算值，并以系数简化补充调整经费。由于修缮计划费用是概估的，因此不能当作实际执行时的工程估价，也暂不顾及物价上涨或施工方法的改变等因素。当实际执行工程时，再采取工程估价，调整必要的修缮计划与经费。

修缮储备基金

1、储备基金的收入计划，乃指执行长期修缮计划的必要经费，依据逐年或不同阶段积累的方式概估。

2、储备基金的收入计划，乃以执行建筑物大规模修缮阶段，以不至于造成当年度修缮经费不足为前提。

3、基于此项收入计划方案，由管理委员会决策，决定修缮计划与储备基金之额度。

4、收入计划乃以试算时点为基准。修缮计划必须每隔一段时间修订，并有必要伴随修订储备基金总额度，以利长期能执行充实且足额的收入计划。

台湾物业管理学会拟继续推展建筑物长期修缮计划，筹建研究小组，定期召开研究会议。我们的目标是学习日本的知识与经验，配合台湾民情与习性，研拟台湾建筑物长期修缮计划之制度与方法，出版一本专业参考书。所以，专书尚未出版，团员继续努力吧!

结语

这是一篇专业学习结合旅游体验的心得报告，若要有具体的、高效率学习成果，肯定必须事前投入更多的行程规划。请各位读者多多琢磨与了解，学习课程需要用心规划的道理。

台湾物业管理学会的努力目标，既清晰且明确：大声疾呼社会民众建立建筑物定期健检及修缮维护之观念，呼吁官方尽速规范如何研拟建筑物长期修缮计划及编列维修经费制度。

很乐意忠告台湾物业管理专业同行，惟有提升管理服务的专业核心能力，物管行业才有社会地位与发展前途。当社会其他各行各业仍漠视、忽视这一块长期修缮计划专业服务时，奉劝物管行业同行们，趁早把这块领域，俯首弯腰，捡来当宝吧!

衷心期盼大陆物业管理同行伙伴们，深入了解台湾“人老+屋老”之双老高龄社会进展中，物业管理服务业谨慎地努力摸索着未来发展的大趋势。

原载于《现代物业·新业主》2017年12期/总第410期