岂止一个“禁”字了得

如今在中国所有的城市，“民宅经商”几乎已经成了普遍的现象。在深圳，“民宅经商”，有人叫好，有人诉苦，有人存疑，一直是个有争议的热点话题。

2005年5月1日，广州市率先推出了“住宅禁商令”，在其出台的《广州市房屋租赁管理规定》中规定，承租人应当按照房屋规划用途使用房屋，不得擅自改变建筑物的使用性质。“禁令”一出，迅速引起了许多城市的“共鸣”。一个月后，厦门市也下了“封杀令”：新设立的商业经营场所、办公场所不得设在住宅内;依然把商业经营办公场所设在住宅内的企业或公司，将取缔其经营资格，收回经营许可证。北京、上海、南京、杭州等地的房地产市场也迅速跟进，相继将“住宅禁商”提上议事日程。

2005年深圳“清无行动”(清理整治无证无照非法经营行为的行动)中，擅将住宅作为经营场地开“公司”经商，就在重点清理取缔之列，一大批藏匿在民宅之内的无牌无证“公司”被依法清理。但“民宅商用”屡禁不止，至今依然存在。最近一段时间，深圳景洲大厦300多户业主投票表决通过：未经允许，严禁改变景洲大厦住宅使用功能用途。虽然多次奔走未见效果，但该大厦业主委员会主任邹家健表示：”我有信心让景洲大厦成为全国住宅禁商维权第一楼。“深圳景洲大厦业主联合发起的“禁商行动”又一次掀起了讨论的波澜。

“民宅经商”兴起的原因

1、商家：降低了经营成本

在深圳市中心区，以租用200平方米办公区域为例，如果只是租用普通民宅，其一年需要支付的租金约7万元;而如果租用写字楼或者商铺，则其一年需要支付租金在21万元至28万元之间。

2、出租户：租金回报率高

由于出租户将房屋租给公司较租给个人能获得更高的资金回报，在对待“住宅禁商”的态度上基本是持反对意见。这些出租户是业主之一，也拥有话语权，给“禁商”行动带来了一定的阻力。

3、开发商：背后偷着乐

许多开发商看准了巨大的需求市场，公开售卖所谓的“商住楼”。目前有关“商住楼”的规定在政策上还是盲点，许多开发商即使知道有风险，在限定政策没有出台前还是会铤而走险。以住宅立项，开发商能少交土地出让金，还可以按照住宅进行贷款按揭，土地使用权也可延长至70年，用住宅开发的低成本便可赚取开发写字楼的高额利润。

4、行政管理和物业管理部门：无法可依

一直以来，对于民用住宅商用，国家并没有出台过明令禁止的文件，我国的法律也没有在居民楼内开设公司的禁止性条款。工商作为行政执法部门，审查仅限于经营者是否具有对作为住所(经营场所)的建筑物的使用权，但对该建筑物的使用用途，并没有赋予工商部门审查的权限。根据我国《公司法》的有关条文，公司的设立并没有明确公司住所地范围，而只是笼统地规定“有公司住所”。《公司登记管理条例》中关于公司的登记事项也仅仅是指出要有“住所”。目前，法律上对“住宅是否能够商用”还是空白。

物业管理领域的法规更是欠缺，物业管理部门顶多也只能对小区经商的人员加强管理，并没有任何执法权，在对待“住宅经商”的态度上只能“睁一只眼闭一只眼”，处境尴尬。

“民宅经商”的弊端

1、安全隐患大

(1)流动人口增多增加了治安管理的压力

据《深圳晚报》报道，华强花园地处深圳商业繁华地带，500多户中60%左右的房子已被出租，而且在大楼里开公司的也有140多户。大批流动人员进出小区使得这里居民防盗的压力非常大。

(2)“民宅”达不到商用设施安全要求

房屋从一开始的设计、建造，就在结构、承重等保险系数方面决定其用途，建设部门不提倡擅自改变其用途。另外，消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装修材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，用电和天然气的量较大，防火规范较住宅严格。一旦发生危险，住宅可能没有办法承担高密度的人员疏散工作。

2、侵占了居民的公共利益

物业公用部分的费用和维修费全部由业主平均分摊，在住宅开公司的人减少了自己的费用，却增加了其他人的费用，公司给楼宇和电梯带来的损耗远远大于住户。业主最头疼的是电梯使用问题。某业主委员会曾连续一个月调查电梯的使用情况，结果使用频率最高的是一家公司，每天平均使用电梯236人次，而普通住户一天最多只有10人次。可电梯的维护费是所有业主均摊。

3、影响了小区的景观环境

根据《北京市城市市容环境卫生条例》有关规定，“张挂标语、张贴宣传品等，应当经市容环境卫生管理部门批准，并且书写规范，字迹清晰，保持整洁。未经批准张挂标语、张贴宣传品的，除责令其纠正违法行为、采取补救措施外，并处以警告或者罚款。”对这种在居民楼上悬挂、张贴广告的行为，发现一次罚款200元。

从小处来说，居民楼那些碍眼的广告给人们造成了“视觉污染”;从大处来说，它又破坏了建筑立面效果，影响了居住和谐景观，是对住宅人居环境的破坏。

4、给出租业主带来了纠纷隐患

将住房出租给公司存在一定风险，首先是政策风险，一旦国家颁布了住宅经商的禁令，这批公司就得迁走;其次，在住宅办公的公司要么是小公司，要么是无证无照的非法公司，一旦出现诈骗或经济纠纷，业主也会有麻烦，特别是非法公司如果利用该住宅地址进行诈骗，业主将承担监管责任。

5、在一定程度上扰乱了房地产市场的正常秩序

由于政策不规范，监管不到位，大量涌入住宅的公司无意中也抬高了当地的房价，间接刺激了房价的上涨。目前深圳有大量办公写字楼因租不出去而闲置，却有大量的公司、手工作坊盘踞在住宅楼里。住宅楼内开公司扰乱了法定的城市规划秩序，造成了城市规划配套资源的不合理占用和浪费。这是一种不正常的现象。

“民宅禁商”任重而道远

“民宅禁商”政策实施的核心是所有登记地址是民用住宅的企业暂停办理营业执照。政府出台这项政策的初衷是为了净化居民区环境，配合“国六条”，让那些占着住宅办公的企业腾空房源，扩大住宅的实际供给量，同时也可以有效解决民宅商用扰民和安全问题。然而，光靠“禁令”似乎并不能很好地解决问题。

1、填补法律空缺是当务之急

没有规矩不成方圆，目前国家没有禁止在住宅楼内办公司的明文规定。仅仅在先前有关法律中有所涉及。如《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、公平合理的精神处理截水、排水、通行、通风、采光等相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”又如《北京市实施<中华人民共和国大气污染防治法>办法》规定，不得将居民住宅楼中的住宅用作产生油烟污染的饮食服务业经营场所;国务院发布的《娱乐场所管理条例》明确规定了娱乐场所不得设在居民楼内。

在没有全国性政策的条件下，各地开始纷纷出台一些地方性规定。2005年底，上海市紧急叫停“住改非”，出台了《上海市住宅物业管理规定》，此规定赋予了业主、物业公司和相关管理部门对擅自“住改非”进行起诉、制止和处理的权利。具体为：业主或使用人有擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，相关业主、使用人可依法向法院提起民事诉讼;物业公司发现业主或使用人有擅自“住改非”行为时，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应在24小时内报告业主委员会和有关行政管理部门;业主擅自“住改非”的，由区县房地产管理部门责令限期改正，恢复原状，可处1万元以上5万元以下的罚款。此外，上海市对擅自“住改非”者，还将收取原标准10倍的物业管理费。

“民宅禁商”极有可能由地方政府行为升级为国家下一轮宏观调控的措施，成为一项全国性政策。

2、“禁”字当头还需区别对待

对于开在住宅中的营业公司，不能“一刀切”全部取缔，而应视具体情况而定。对于无照经营的公司，应该坚决取缔;还有一些公司，虽然有合法的营业执照，但是在注册后，为了节省办公开支，将办公地点私自搬到住宅区，而又不做变更登记，这类公司也应该进行查处。但是对于工商部门已经批准在该地点作为经营场所的，最好是等到营业执照到期后，再要求其搬离，否则经营者有权提出起诉。

对于其他经营项目是否可以在居民楼经营，怎样合理安排放开或缩紧的政策使居民既不遭受扰民之苦又享受到便利的服务，这也是值得思考的。

更重要的是，当前中国已经面临巨大的就业压力，其中很关键的一个原因就是中国的企业不够多，中小企业不够发达。2004年全国经济普查数据显示，中国企业数量只有325万个，每千人仅有2.5个企业。而在美国等西方发达国家，每千人口拥有企业的数量为45-55个。中小企业不发达，关键在于创业的成本过高，虽然高成本主要体现在一些部门的乱收费、乱罚款等方面，但现在如果不让他们租用相对便宜的民宅，则创业成本会进一步提高，企业的数量可能会进一步减少而不是增加，整个社会的就业压力也会相应增大。

故“民宅禁商”就不单单是一个经济问题了，正如刘守熙先生在《现代物业·新业主》2006年第11期中提到的：“用科学发展观妥善地解决好这个住宅办公司的问题，是对各级政府和立法机关执政能力的一次考验”。

3、业主委员会要发挥积极作用

2003年深圳市政府对”民宅商用”做了具体规定，即允许科技开发类企业在居民区内办公，但不能从事具体的经营活动，不能对周边居民的生活及安全产生影响，还必须经有关部门批准才行。“民宅经商”涉及到工商管理、物业管理、业主利益等各方面因素，需要各方协调取得一致意见，因此先要经过业委会同意。2005年8月，深圳市政府在关于清理整顿“三无”公司的补充规定里，再一次明确，在住宅区里开公司要经业委会批准。同时，在住宅区里开公司的类型有了新的限制，仅限于软件开发设计类的公司，但是仅作为办公使用，不能作为业务经营场所。但即便是这样的公司，也要经过业委会的同意。

2006年10月29日，《物权法》(草案)六审稿中规定：“业主不得违反管理规约，将住宅改变为经营性用房。管理规约未作规定，业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意。”在法规不健全的情况下，作为代表大多数业主利益的业委会则应该有所作为了。

(原载于《现代物业》杂志下旬刊2007年第05期)