北京“朱雀门”小区重现公共收益分歧

央视主持人赵普于2009年8月4日起诉物业公司，诉称根据《朱雀门前期物业管理服务合同》第三条第十五款约定“乙方将对项目楼外广告位进行经营，收益归全体业主所有，乙方可收取经营收入中一定比例(15%)作为佣金”。但物业公司未将收入向业主公示，也未说明使用情况。赵普要求物业公司将广告收益向业主公示(《新京报》2009年8月10日报道)。

2009年8月11日，在宣武区法院调解下，赵普撤诉申请当庭获法院准许，北京朱雀门小区物管——北京嘉晟物业管理有限公司与赵普达成庭外和解，物业公司同意定期公布小区公共部位广告收益情况。

嘉晟物业总经理黄伟华对《现代物业》说，现在朱雀门小区平静如昔，业主们并未因这起官司而对小区广告收益给予太多关注。

8月11日调解结束后，赵普表示自己的诉讼目的还没完全达到，因此仍有待于8月16日同嘉晟物业再次进行磋商。向法院提起诉讼的当天，赵普在自己的博客中申明了打官司的原因：“理性的对话和协商是解决此类问题(物业纠纷)的唯一途径，而诉讼正是对话与协商的一种形式，是法治社会里应有的文明。我作为业主，应得的广告收益权已被物业公司剥夺，知情权再被剥夺，一退再退而无果，诉讼便在所难免了。”尽管嘉晟物业在8月5日对过去两年的广告收益进行了公示，但赵普称仍不尽如人意，并提出三条质疑：一是公示是否及时;二是缺少帐目细则的公示能否保证其真实性;三是公示能否定期进行。

问及8月16日磋商的结果，嘉晟物业总经理黄伟华回答《现代物业》说，双方根据和解的约定进行的这次磋商，主要是落实了今后每年一次的广告收益公示和收益如何处理的问题。黄总经理说：“按政策公示，做好我们的工作，至于说将来收益用在哪儿，不是物管说了算，是未来业主大会说了算，有可能将来资金到了一定程度，条件成熟了，我们可能组织一次业主大会，大家说了算，这是将来的事，毕竟这个资金比较少。”对于帐目公布的周期，嘉晟物业计划每年进行一次，但由于广告商分阶段付款，所以具体时间还需广告商将费用结清后再进行，今年的公示预计会在年底前后。至于何时组织业主大会，黄总经理称：“现在还没有确切的计划，目前小区还处于分期开发阶段，因此业主没有完全入住，所以这件事还得往后放，毕竟这是跟全体业主相关的事情。”

在黄伟华总经理的话中，透出了对实现小区公共部位收益的另一种无奈，他说：“从政策角度讲有一些矛盾，相关法规规定公共区域所有的经营活动的收益都应归全体业主所有，企业几乎无法从中获得好处，反而会在相关的经营管理中引发问题(增加管理成本)。同时由于物业费定价标准与物价水平未能同步，导致物业行业发展艰难，三年以来，单就保安和保洁的人力成本上涨近50%，当前物管企业的生存空间已被挤压得极小。如果按照现在的物价继续涨下去，朱雀门这个项目会有一定的经营风险。” 一方面不能降低品质，那样的话收费率就更低，一方面物业企业能不能有其他经营收入，主管部门一直都没有给出说法。

如何平衡服务与经营之间的关系?北京安信行物业管理有限公司张大可总经理向《现代物业》介绍了安信行的做法：和业主协商确定服务费价格的时候必须保证成本核算的透明，确定好价格业主按时付费，公司按价保质服务。如果亏了也要企业承担，因为费率已经获得了双方认可;在不影响业主居住条件的情况下，有了可以经营的项目，并且获得了收益，要建立独立帐目，收益的费用用在可以提高服务档次的支出项目上，比如为小区添置公共健身器材等设施。

黄总经理表示实现“双赢”式的经营难度很大，“尤其是住宅物业，如果物业公司要搞一个活动，他(业主)就会怀疑物业公司是不是要挣钱了!”业主的需求和利益诉求非常个性化，对物业公司服务和经营活动的关注点千差万别。

而从近期朱雀门小区业主的反应来看，更多的业主对广告帐目的关心程度并不高，业主的最终关注点是小区的整体服务水平。因此黄总经理认为，嘉晟物业尽量把运作方向放在为小区业主提供优质的服务上，在给业主提供生活方便的同时，组织一些公益活动拉近与业主间的距离，以提高交费率，并不考虑增加其他的经营活动。最近，嘉晟物业针对所管理的小区内老年人多的特点，准备邀请医疗专家进社区进行咨询活动，“公司只是给医疗人员免费提供场地，至于业主咨询产生的经济活动，物管不会参与。”

“朱雀门”的纠纷以磋商和解的方式宣告结束，黄伟华总经理对此表示还算满意。究其原因，他说：“业主对物管产生误会，是信息不对称造成的，其实很好办，大家只要开诚布公就行了。比如说这次开庭，最终和赵普先生达成和解也是取决于这个，我们出示的广告合同，对广告位置、报价都有很详细的注明，广告公司和物业公司之间的市场定价也是透明的，这样才得以重建彼此间的信任。”

某种程度上可以说，“朱雀门”纠纷所造成的公众影响力要大于案情本身的法律因素。赵普继续写到，当他发起这场诉讼并且引起大家关注时，客观上效果已经达到了，而他的目的就是让大家关注，行使并维护好法律所赋予的权利。北京上地西里小区业主代表大会主召集人郭卫建先生评论说：“这起纠纷最后是和解了，如果是判决的话，可能有不一样的效果。通过法院的判决形成判例，用判决在小区里把业主和物业公司之间的规矩立下来，那么其他小区可以学习朱雀门在这方面(公共部位收益分配)的例子。如果每个小区在各方面都取得一些突破并彼此借鉴，大家的规矩都越来越明确，小区的管理将规范得多。业主维权的时候也有了明确的参照，也不会用不正确的手段来对待物业公司。法院今后在处理相同案件时也完全可以参照这个判例。”

对于业主们关注的应有权益，物管企业不再讳莫如深，促进的不仅是双方相互的理解和尊重，对于物业行业良性发展和构建和谐的社会也大有裨益。

(本文同文作者：卢骄阳;原载于《现代物业·新业主》2009年第10期)