如何解决物业工程管理问题？

随着物管项目时间的顺延，越来越多凸现在我们眼前的工程问题，成了制约物管项目顺利进行的顽痼。这些问题存在于物管项目的每个阶段，那么，该如何解决呢?

以下，就笔者几年来的肤浅的工程物管经验予以简单阐述，请各位批评指正。

问题一：

现象：房屋透寒漏雨、墙体开裂等。

存在原因：

1、业主大多对拿在手中的《房屋质量保证书》及《住宅使用说明书》中的规定没有细读，从而不了解房屋各部的质保期限。

2、质保期间业主报修，因为施工方人员在场，物业公司往往采取电话联系施工方人员入户现场解决的方式进行，没有留下任何记录，责任难以明确。

3、过了法定的保修期后，施工方按照合同规定超值提供的这部分服务，业主仍然认为在正常的质量保修期限。保修期内没修好的、没修、保修期外报修的搅和在一起，难以分清，维修资金一直无法启用，而物业公司无奈只得无休止地组织维修，投入大量的人力和财力，始终无法脱离终结，而个别业主也因房屋质量问题一直拖缴物业费。

解决方案：

1、物业管理公司可将两书中关于质保期的详细规定予以明确并长期公示(见下表)，同时将地产商同施工方签署的质保期列在后面注明。由此，三方都明晰了准确的质保时间，该启动维修资金进行维修的，启用维修资金，该业主自行维修的，业主自行维修，以杜绝争议。

2、物业公司要做好两份物业管理档案，除了正常的物管档案外，还要建立一份《业主综合状况表》，表中要明晰此业主自入住以来涉及到的所有同物业公司相关的信息，以追溯此业主同物业公司发生的所有联络及事项处理结果，要求此表以具体楼号分支到具体每户，一户一表。同时，在保修期内对施工方下达的维修指令，必须下达书面的《报修单》并要求施工方完工后业主签字返还存档。

问题二：

现象：保修期后，对于正常物管过程中工程设备设施存在的问题，物业管理中心工程人员无法解决，不清楚该怎么修，也不清楚材料及备品备件的价格。

存在原因：

部分工程人员始终认为，质保期存在的问题是施工方的责任，与物业公司无关，于是，下了《报修单》后，工程人员在过程中不参与，接了施工方返还的《报修单》后，直接递交档案管理人员存档管理。

解决方案：

笔者认为，设备设施在第一时间出现问题的第一维修人应该是物业工程人员。在此期间，工程人员应查找相关的图纸资料，安排人员现场处理。如处理过程中发现解决不了，再通知施工方解决，并全程跟踪。在此期间，物业工程人员可以向施工方工程管理人员学习大量的设备相关技术，同时，可以提高自己的专业动手能力和对材料备件的性价信息掌握能力，为后续的自我管理奠定良好的基础。

问题三：

现象：装修期间，业主将卫生间下水总管包在装修结构之内，未留检修口。随着时间的推移，下水主管的接头渗出的污水囤积于装修包装结构之内，并逐渐渗出，导致业主家卫生间门口地板被污水浸泡变形，室内异味很大，后经破坏此处装修方发现此问题。业主以下水总管存在质量问题要求索赔。

存在原因：

物业公司对业主的装修图纸审核不严，施工过程中未入户检查或检查频次过低，对装修期间不能改动的或不可包在装修结构内的物件未予以明确。

解决方案：

首先要同装修人及装修企业明确相互的责任，以书面形式明确在装修过程中明令禁止的所有事项，比如：因装修导致相邻住宅管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品损坏等，装修人应负责修复和赔偿;属于装修公司责任的，装修人可以向装修企业追偿。装修人擅自改动水电气暖造成损失的，由装修人负责赔偿。严格装修人侵占公共空间、未申报登记就实施装修、委托不具备装修资质等级的单位实施装修、使用不符合国家标准的装饰材料、损坏主体承重结构等等行为。在装修项目申报登记及日常巡查时，则要求物业管理人员必须到现场对图纸同实物进行核对，以杜绝上述现象的发生。同时，在验收过程中发现的问题，必须在处理了问题之后，再予以验收，这也是装修管理的重中之重。

问题四：

现象：物业人员协助业主对自家的太阳能热水器进行维修，傍晚送水后业主外出购物，回家后发现热水器渗漏，导致家里被水淹，损失惨重。

存在原因：

部分工程人员因为同业主关系很融洽，经常帮助业主做一些分外的事，鉴于部分设备设施的专业性很强，或个人对此设备不是很了解，拗不过业主的要求而勉力而为，往往造成很难挽回的重大后果。

解决方案：

向业主明确正常的物业管理范围，不是物业管理范围内而且存在重大安全隐患的工作，要婉拒业主，并建议其找专业公司或厂家进行维修。

(本文同文作者： 李国华;原载于《现代物业·新业主》2014年第1期)