强捐“输血”保障房的必要性

在4月6日召开的博鳌亚洲论坛2013年年会上，SOHO中国董事会主席潘石屹在接受网易财经专访时表示，中国房地产市场受政策影响大，这轮调控差不多有十年了，而且大部分都是行政手段调控，但是这个思路、方式调控了十年还没见效。他认为应该反思一下调控的方法了。

的确，十年以来，房地产调控过多依赖于限购、限价之类行政调控手段。在市场经济条件下，行政调控手段虽可以用，但因其与市场经济规律相悖，调控效果肯定不会理想。2011年以前，山西煤老板、温州老板等外地有钱人大肆在北京购房，使北京房价一路猛涨。2011年以后，北京推出对外地购房人的限购措施，但房价照涨不误。原因很简单，基于首都的特殊地位，北京有钱人实在太多了，即使通过限购把外地有钱人排除在外，大量本地(户籍)有钱人的强大购买力仍可轻易推动北京房价一路猛涨。今年3月底，各地均出台“新国五条”实施细则，北京出台的实施细则被公认为最严厉，但北京房价依旧继续上涨。不仅是北京，另外三个一线城市沪、广、深和省会级的二线城市房价也是只升不降，“新国五条”有再度沦为“空调”的可能。

与一二线大城市楼市火热形成鲜明对比的是，不少媒体报道称营口、常州、鄂尔多斯等三四线城市由于经济欠发达，缺乏产业支撑，购买力不强，房地产又过度开发，出现“鬼城”现象。三四线城市楼市疲软，与一二线大城市楼市的强势形成鲜明对。这是典型的强者恒强的马太效应。所以，房地产调控的难点与重点是以北京为代表的一二线大城市。一二线大城市是地区乃至全国的财富聚集之地。北京等一线城市自不待说，即使是省会一级的二线大城市，由于是省一级行政区域的财富聚集之地，也形成了很强的楼市购买力。例如，四川省会成都市GDP占了四川省三分之一，不仅成都本地居民楼市购买力强，且成都楼市影响力辐射到全省。全省很多三四线城市购房者宁可不购买本地的“低价房”，也要购省城的高价房，成都市有三分之一以上商品房被来自省内三四线城市的购房者买走。

一二线大城市房价一直是全国的风向标。这次“国五条”能否在全国取得好的调控效果，关键取决于以北京为代表的一二线大城市房价走势。由于一二线大城市本地的有钱人和高收入者多，来自外地购房者又多，楼市购买力自然旺盛，所以用限价之类行政调控手段收效不大。用市场经济手段控调一二线大城市楼市可能更有效。

一二线大城市相当数量的本地中低收入户根本买不起、租不起高价房，只能寄希望于当地政府提供保障房。这使得一二线大城市保障房建设负担很重，地方政府不堪重负，力不从心。北京户籍人口达1,200万，中低收入户数量庞大，保障房建设与供给负担堪称全国之最。北京市政府对保障房建设有限投入与保障房巨大需求形成尖锐矛盾。

为增加一二线大城市保障房的供给，笔者建议，今后一二线大城市的房地产开发商应把其所建商品房按10%乃至更高比例“捐建”给政府，作为保障房使用。所谓“捐建”含义有两层，一是无偿捐赠，二是无偿建设。具体讲，是指开发商在开发商品房项目时，同时要承担为政府无偿建设保障房的义务。在建商品房同时，由开发商自己掏钱按10%比例建设保障房，建好后无偿移交给政府，政府享有这些保障房的所有权和管理权，由政府提供给中低收入户居住。同时，政府取消对商品房涨价的任何限制，允许开发商大幅提价销售商品房，以商品房的盈利来“以盈补亏”，弥补开发商无偿“捐建”保障房的巨额投资并有一定的盈利。

按照目前一二线大城市高房价，即使限购限价之类行政调控政策再严，相当数量中低收入户还是既租不起房，更买不起房。所以，不少中低收入户难以从限购、限价政策中受益。就算通过调控使房价降一些，照旧买不起、租不起。与其如此，不如打破常规，反其道而行之。起码可考虑取消一切限价政策，为开发商以商品房大幅涨价方式“以盈补亏”，为政府大量“捐建”保障房创造条件。由此造成商品房价格猛涨只会加重当地有钱人、高收入者及外地购房者负担，让他们为此买单。反正他们对高房价承受力强。房价越涨，开发商建设商品房积极性越高。相应的，开发商按10%比例“捐建”保障房越多，一二线大城市中低收入户住房越有保障。

“捐建”并非笔者空想，也是有政策依据。2007年8月14日新华社公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确提出：“多渠道增加廉租住房房源。要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租房供应。”此意见中“鼓励社会捐赠”一词值得我们关注。而开发商以“捐建”方式为政府无偿建设、提供保障房的行为，实际上就是种“社会捐赠”方式。因此，“捐建”是完全符合国务院文件精神的。考虑到住房是种高价值特殊商品，社会上愿意捐赠保障房的单位和个人很少，捐赠数量自然是微乎其微，这就需要我们广开“捐源”。而通过“捐建”方式，将迫使开发商向政府大量“捐赠”保障房。这样一二线大城市保障房严重短缺的局面将得到很大改观。当然，开发商“捐建” 保障房是不情愿的，是被迫的。但政府可以强制开发商“捐建”，否则取消开发商土地投标购买与建设商品房资格。开发商不干也得干，否则就没有资格拿到地皮与开发商品房，这将迫使开发商将高得离谱的暴利，通过“捐建”保障房方式，返还给社会中低收入家庭，有利于缩小贫富差距，构建和谐社会。

“每个家庭有房住”是一个文明社会的起码目标，也是市场经济下作为责任政府必须提供的“公共产品”。虽说“捐建”会导致商品房价格的大幅上涨，但通过保障房能有效解决中低收入家庭住房难问题，实现“每个家庭有房住”目标，这比单纯用行政手段调控房价更有意义。

(本文同文作者：刘海汛;原载于《现代物业·新业主》2013年07期/总第263期)