没了物管，“天柱山庄”塌了

在沈阳市城东通往棋盘山风景区的路旁,矗立着60栋造型典雅、风格各异、美观别致的现代别墅，这就是沈阳市天柱山庄别墅小区。然而，2005年以来在这里发生了10余起盗窃案,打破了小区往日的宁静，引起了业主们的震惊和恐慌。

1月中旬，沈阳市公安局棋盘山分局满堂派出所接到天柱山庄一业主报案:家中的冰箱、背投彩电、裘皮大衣等贵重物品，在他出门后的一天内被洗劫一空。不久，该派出所又接连接到数起类似的报案。

这些案件引起了公安机关的高度重视，经刑侦部门调查分析，沈阳市公安局将这些针对天柱山庄别墅小区的盗窃案串联处理，定为2005年“串联9号”系列入室盗窃案件。公安机关根据盗贼出没无常的作案特点，精心部署，选派得力干警昼夜蹲坑守候，终于在2月26日凌晨发现了正在天柱山庄一业主家再次撬窗入室盗窃的3名犯罪嫌疑人。公安民警在抓捕犯罪嫌疑人的过程中，1名犯罪嫌疑人慌不择路，在跨越河堤坝时当场摔死;1名在逃;1名被现场擒获。据犯罪嫌疑人姜力友交代，自1月起，他伙同无业人员许世义(已死)、许世剑(在逃)在天柱山庄别墅小区作案12起，窃得家电、工艺品、邮票、金银首饰、铸铁井盖等物品。民警在犯罪嫌疑人租住的两处出租房内找到赃物。惊奇地看到:屋内背投彩电、大屏幕电视、不同型号的冰箱等各类生活用品应有尽有，足可以同时“装备”好几个家。同时，也充分验证了“贼不跑空”这句话，这3名盗贼偷东西时见啥偷啥。他们曾3次光顾同一住户，屋里东西被偷得所剩无几。他们最后一次出手，就是偷得豆油、菜刀、菜板等生活用品，甚至连轿车靠垫、窗帘、房主的衬衣、衬裤、裤头也没放过。业主居室被盗，庭院也未能幸免。院内路面下水井的铸铁井盖也没了，个个张着大嘴，恐吓着过往的居民和车辆。

3月21日，沈阳市公安局棋盘山分局满堂派出所举办了一场特别的“展览会”，展会上除有彩电、冰箱、裘皮大衣、铸铁井盖等大件物品外，还有豆油、菜板、菜刀等“超小件”物品。这些都是沈阳市“串联9号”系列入室盗窃案的犯罪嫌疑人从天柱山庄别墅里偷来的。会上，警方告诫社区居民，要落实防范措施，增强自防意识。

窃贼胆大妄为，竟到了给业主“搬家”和任意破坏公共设施的程度，如此大的举动，就没人发现?业主们的一席话揭开了疑团。据业主们讲，近几年来，天柱山庄已更换了好几家物业公司，都没有干长的。这些盗窃案都是在物业公司离开后发生的，居民们整天提心吊胆地过日子。物业公司的撤离，直接导致了天柱山庄处于无人管理的状态。这个别墅小区大多数业主比较富裕，而没有物业公司管理，自然就给犯罪分子留下了可乘之机。有一位业主说，不是贼想偷天柱山庄，而是天柱山庄没了物业，向贼敞开了大门。从这起案件可以看出，在一个居民住宅区，拥有良好的物业管理更显得尤为重要。

笔者在天柱山庄调查时还得知，小区物业公司频繁更换主要原因有两点:一是有的物业公司服务满足不了业主要求而被业主炒掉;二是有的物业公司嫌天柱山庄物业费价格低，与付出劳动不相配，而炒了业主。致使天柱山庄物业管理出现空挡，给犯罪分子猖狂作案埋下了隐患。

笔者认为:创造住宅小区安全和谐的生活环境，业主们必须处理好四件事:

第一，业主要认真选聘物业公司当“管家”。当前，物业管理实行公开招标已在全国逐渐展开，这一利民措施给有物业需求的业主们带来了福音，使业主们有了挑选称心的物业公司的余地。住宅小区业委会代表在选聘物业公司前，要认真做好应聘公司的考察工作，真正让信誉好、知名度高、业绩突出的物业公司担当小区的物业“管家”。

第二,业主与物业公司要建立和谐融洽的关系。要努力做到业主享受服务满意、物业公司管理服务开心。其实，业主频繁更换物业公司并非是件好事。物业公司进入小区后都有个“磨合”期，再好的物业公司也需要“磨合”。“磨合”期是物业公司熟悉业主，了解业主服务需求，摸索提高物业服务质量的过程,也是业主考察试用物业公司的过程。任何一个小区的物业公司，或者业主都不是“十全十美”的，在小区服务和现实生活中难免会出现一些纰漏和不足。物业公司不能逢事“斤斤计较”，业主也不能凡事“求全责备”。业主与物业公司之间要相互沟通、相互理解、相互支持，消除对立情绪，建立起“主人”与“管家”友爱互助的新的人际关系。围绕共同建设好小区、创造最佳人居环境的大目标而共同努力，才是“主仆”双方的明智选择。特别是在“磨合”期内，业主动不动就更换物业公司、物业公司稍不如意就炒业主，都是不可取的，到头来受害的是双方。物业公司减少了物业管理数量，缩小了生存发展空间;业主的物业服务和安全保障出现空挡，受害也在所难免。为此，业主与物业公司在小区交往中，遇事要冷静对待、换位思考，克服盲目性，业主要以宽容的心态对待物业公司，物业公司要以真诚的服务、一流的业绩回报业主，拓展物业市场。这样有利于提升小区物业服务质量和品味，最大限度地满足业主物业服务需求，建设好小区，实现业主和物业公司“双赢”目的。

第三，业主需向物业公司支付质价相符的物业费报酬。物业服务是有成本的服务。低标准的物业服务只需低成本，高标准的物业服务则需高成本的投入，任何一家物业公司都不会做赔本的生意。物业公司是微利企业，只有在保证生存的前提下，才会加大物业投入，为业主创造最佳服务。否则，入不敷出，必然导致服务质量降低，或者撤离小区，到头来受害的当然是业主。对于业主来说，并非是付出的物业费越少越好，只有付出与物业服务需求相对合理的物业费报酬，才会享受到物业公司提供的相应的服务回报，才能留住好的物业公司。因此，业主委员会要通过对物业公司服务质量和服务效果定期进行评估，对服务效果佳、业主满意度高的物业公司，应及时与其协商，适当提高物业费价格，鼓励物业公司尽职尽责;对于服务差、不作为、业主意见大的物业公司该炒则炒，不留情面，从而保证全体业主生活质量的提高。

第四，提高业主的自我防范意识是实现小区安全不可缺少的重要保障。保证小区安全需业主增强自我防范意识和能力，积极配合物业公司共同完成。有些业主认为:有了物业公司的管理，小区就安全了，就可以高枕无忧、万事大吉，其实不然。许多小区被盗的教训说明:有了物业管理，也同样需要业主有自我防范意识和防范能力，不给犯罪分子留下可乘之机。业主们要与物业公司一道共同维护小区安全，营造人人关注安全、人人参与防范的氛围，严防类似“天柱山庄窃案”悲剧的再度发生。

亡羊补牢，为时不晚。目前，天柱山庄别墅小区业委会在政府物管部门的协助下，经审慎考察后，正在与新选聘的物业公司签订物业管理合同，新物业公司即日将进入小区。

(原载于《现代物业·新业主》2005年第6期)