从中部看大部——保定物管面面观

谁在威胁小区安全

某生活区陈女士刚刚买了一辆崭新的单车，中午上班前因忘记带手套将新车停放在楼下，等从四楼下来发现新车已经无影无踪。过了几天，她又购进一辆单车，为防盗还特意加了双锁。一天中午去串门，她将单车用双锁“锁”在楼外的铁栏杆上，心想，这样肯定最保险。然而，就是这样的“双保险”，还楞是让小偷捅开了链锁，剪断了车锁把单车“骑”跑了。

其实，生活小区中类似的不安全现象随处可见。最近，笔者在保定市居民中做了个调查，从他们反映的问题中感受到一种“威胁”，一种每个居民都会面临的“威胁”!那就是:他们身边存在严重的安全隐患，请听听他们的声音:

退休工人李师傅:现在的小偷真是无孔不入。我家住在三楼，而且还装了防护网，有一天凌晨三点钟，一个小偷生生地把防护网“撕”开个口子钻了进来，把放在客厅的手机、手提电脑“抄”走了，要不是老伴上厕所，还真不知道会发生什么事，现在想起来都后怕。虽然很多低层住户都安装了防护网，可却变成了蟊贼攀爬的“便梯”，这让高层居民都坐不住了，也纷纷安装防护网。

某商场职工田女士:我们居住的生活区天天有很多老年人用简易炉烧水，那劈柴堆得满楼道都是，他们就在楼道口点火，火星四溅，而楼道中堆积的烂纸箱、塑料桶、旧木板都是易燃物，真不知什么时候会自己“烧”了自己。有的居民为了节省开支将煤气、煤炉交替使用，而且同在一个厨房摆放，还有人将烧剩的煤气残液直接倒进厕所，火灾始终威胁着他们，也同样威胁着大家。保定晚报曾报道过一起楼道起火的案子，就是因为楼道乱堆杂物造成的，有些人就是不吸取教训，也弄得我们整天提心吊胆，生怕灾难来临。

某学校老师刘先生:一些生活区居民为了方便自己，私自在共用电或是自家电线上接线，有的线特别破旧而且拉的距离还很长，由于高度有限经常妨碍较高的车辆通行，尤其是刮风下雨我们生怕那摇摇欲坠的电线会掉到头上或者短路。还有，我们的生活区架空线周围有几棵大树，遇到刮风树枝就不停地和电线磨擦，现在有的地方电线皮都磨掉了，如果有一天两根电线“接吻”，恐怕全生活区都要遭殃。

居民王大妈:我们小区的进出车辆经常开得特别快，我带着孩子看到后就连忙让开，生怕被撞着;小区院里搞施工的就拿一条绳子拦着，我是白天怕孩子好奇前去玩儿，晚上没有照明又害怕自家人骑车掉进去;安装那健身器械本来是件好事，居民有了健身的地方，可怎么摆弄呀，谁都不会，我玩了一次差点从上面摔下来，吓得再也不敢上了。还有，咱这年纪大了，腿脚又不好使，楼道灯全坏了就是没人管，晚上黑灯瞎火的都不愿意上下楼，磕着碰着找谁去呀。

…………

面对小区诸多的“威胁”，居民在埋怨的同时也理智地分析了原因。他们认为，小区不安全，一是安全防范意识淡薄。管理人员对小区内的安全隐患或者不闻不问，或者不愿意得罪人管“闲事”。有的管理人员甚至认为一些“小”现象不会掀起大“浪”，因此对私搭乱建、楼道烧火做饭等不安全现象睁一只眼闭一只眼得过且过，当一天和尚撞一天钟;有的居民只顾自己方便，不考虑自己的行为会不会给他人带来危害。同时，很多居民对陌生人缺乏警惕性，有的即便是发现光天化日下有人到邻居家撬锁开门，也是“多一事不如少一事”的敬而远之。二是小区疏于管理。有些小区居住的人员十分复杂，有外来打工的，有暂时租房的，有建筑施工的，还有串门打牌的，沿街叫卖的，义诊、推销的，小区整天人来人往、混乱不堪。而保安呢，大部分时间只是作个样子，摆个架子，有时侯蟊贼“大获全胜”大摇大摆从保安面前扬长而去，保安还蒙在鼓里。同时，不少管理单位没有相应的安全管理规定和安全“提示”，更没有对突如其来的灾害相匹配的应急措施，缺乏对陌生人的登记检查，不能及时发现安全隐患。即便是发现问题也是纠正不得力，解决不彻底，从而埋下了祸根。三是小区“四通八达”，难以管理。“非典”时期，很多小区为了阻止疫情侵入，都将诸多的大门小门前门后门减为单个出入口。“非典”过后，人们逐渐放松了警惕，为了方便进出，将所有的门全部打开，有的甚至将墙头推开，还有的人索性把铁制的围墙护栏用气焊“割”去几根钢筋，行人从中钻来钻去。居民说，这样下去不出事才怪。

建设安全住宅小区是一项“系统工程”，需要全社会共同努力才能实现。依笔者之见，首先需要政府及有关部门给予足够的重视，尤其是职能部门应该利用各种宣传工具向居民灌输灾害、事故或者伤害的防范以及自我保护知识，还要督促小区配备精良的保安队伍，并不间断地对小区进行安全检查，发现问题及时纠正。其次管理者要高度重视“提示”，比如小区施工要提示“这里施工，注意安全”;进入小区要提示“机动车减速慢行”;有沟坎时要提示“注意脚下的沟坎”;遇到雨雪天要及时提示“当心路滑”;电梯入口要提示“遇火警时，请不要乘坐电梯”，电梯出口要提示“安全通道”位置……时时处处提示、警示居民提高自我保护意识。另外，管理者要敢管善管，尤其对危害小区安全的行为要坚决制止，不留后患;对保安要提出严格的要求，警惕性要高，不能形同虚设;对一意孤行的居民要耐心劝导，动之以情，晓之以礼，必要时要采取果断措施，使居民远离由于自身的不良行为而造成的威胁。最后，居民应该主动按照有关规定去做，不应该图自己一时之“便利”而成千古恨。居民应该自发地组织监督纠“错”队伍，发现一个纠正一个，以此引导全体居民加入到安全防范中间来，彼此之间形成了互相监督、互相提醒的良好氛围，既增进了居民之间的感情，又拒人为灾害于千里之外，这是何等的好事!

谁来管管“滴答水”

最近，笔者到保定的几家大型企业的物业公司走访，听到很多收费人员诉苦，居民家中的自来水管“滴答水”现象太严重了，长期下去谁来“买单”，无非是占公家便宜，这种损公利私行为该制止了。

所谓的“滴答水”，就是将水龙头拧至最小，让水一滴一滴流且水表不走。由于水表是靠水的冲力带动机械“罗盘”转动的，当水的冲力很小时水表就不转动，这样就达到了窃水的目的。据西郊一国有大型企业的物业人员调查，有不少居民一天24小时，除了早、中、晚饭集中用水时间，其余时间全部“滴答水”。很多居民自己还对外炫耀:吃完晚饭就用锅、盆或者塑料瓶接在水管下面，一晚上时间准满，第二天早起洗脸、做饭够用了，如果有人收费或检查，只要拧紧水龙头就行。就这样作为窃水经验一传十、十传百，很多居民便效仿起来，积攒起来的水用来涮碗、浇花、冲厕所、擦地……无所不用。公家的水就这样白白流失掉，使得检查人员无可奈何，更使得物管叫苦连连。

为查清“滴答水”带来的损失，一家物业公司自己反复实验发现，水管滴水不走表平均每天滴水84公斤/户，每月滴水就可高达2520公斤(2.5吨)/户，以单价1.9元计算，水价为4.78元/户。以一个较大企业的生活区计算，如果该生活区有6000块水表，按50%住户滴水计就有3000块水表滴水，全年水价为3000(户)×2.5(吨)×1.95(元)×12(月)=175500元/年。也就是说，在一个较大生活区一年“滴”掉17万多元。保定市区共有100多个社区，滴水“滴”掉多少资金，计算起来恐怕会让人感到震惊。而如此大的开销又由谁来“买单”呢?

笔者在采访中了解到，某物业公司每年仅水电亏损就高达三、四十万元，除去一些人窃水之外，老式生活区地下管道(线)老化，也存在严重的跑冒滴漏隐患，而这些隐患又较难查出和解决;不少计量装置问题严重，尤其是很多六十年代随房屋建设安装的水表计量不准确，大多转速缓慢，有的甚至停止运转。这样就给物业经营造成了巨大困难。一方面，他们没有办法查找跑冒滴漏的管线，更没有经济实力改造这些管线;另一方面，他们对这些老旧的水表进行校验没有依据，更没有人力逐家逐户进行检查或者“看守”;同时，即便是检查出问题，也同样没有处罚的权力。因此只能是“干着急”，用他们的话说就是:“无助地自讨苦吃。”

“滴答水”事虽小，但危害巨大。面对这种严重的局面，很多物业公司在无奈的同时，都有一个愿望:请求政府有关部门给予帮助，以求共同解决这一“老大难”问题。

一位物业公司的总经理说:对于“滴答水”，国家、省、市没有相关的管理处罚办法，这就给物业带来了难题。有的城市已对居民生活用水实行阶梯式计量水价，用量越多，相应的水价就越高。这就意味着，水源越是紧张，水费就会增加，进而带来的“滴答水”问题将会越来越严重，保定市属于严重缺水城市，照这样“滴”下去，后果不堪设想，因此必须引起重视，加强管理。

还有物业人员认为，居民的水表十几年甚至是几十年不校验和更换，致使越走越慢乃至停止运转，物业人员前去更换往往会遇到阻力，就是因为没有校验和更换的依据，有关部门是否能够出台政策来解决这个“老大难”问题?同时，现在的水表在技术上应该更新，比如研制一种防滴答水的水表，让爱占便宜的人无缝可钻。

公用电该由谁“买单”

目前，保定市一些代收代缴电费的生活区走廊的公用电仍然是物业公司掏腰包，用物业公司的话说，就是居民用电我们“买单”，真是有苦难言。

据了解，在一些城市很多生活区的单元用照明灯的电费都是居民平摊，谁受益谁掏钱，这是天经地义的事情。如果你用电却让他人掏电费，这不成了占人家便宜吗?然而，在保定市很多生活区的公用照明电却真是由物业来掏腰包，这于情于理都说不过去的事情一直这样默默地延续着。尤其是为供电部门代收代缴电费的大型企业的居民住宅区，有的住有三、四千户居民，几十栋楼房，光楼道的照明灯就有上千盏，每天、每月使用的电费可想而知。物业在抄完居民分表之后，就要计算居民的使用量，而多出来的“照明”公用电则一分不少地进入供电部门计抄的总表之中。这项“溢出”费用日积月累足以使一个不景气的物业企业倒闭。

如此他人用电物业买单现象，其原因何在?笔者采访了几家物业企业的领导，他们向我道出了苦衷:由于过去一直是吃着企业的“大锅饭”，居民用照明电，由于有大企业做后盾，起码可以弥补亏空，即便是亏也不会伤筋动骨，而现在物业企业基本脱离了“娘家”，超支的这些费用自然是自己负担。更让他们无奈的是，当前偷电现象十分严重，有的甚至在公用电上打主意，这样一来公用电更是突飞猛进。再加上居民之间的相互效仿，偌大一个居民区耗电量有时大得惊人。在实际工作中，物业企业也试着让居民平摊公用电费，可根本行不通，因为已经形成了白用公用电的“惯例”，让谁掏钱呢?本来现在收取私家电费就很困难，再让他们交纳公用电费更是难上加难。

物业人很是迷茫，想收取这部分公用电费居民不干，不收取又难以弥补亏损，如果果断地去收，政府又没有相关的文件依据，真是让他们左右为难。

据悉，有很多居民生活区还采取公用电费平摊的办法，这样算来每户的电费有的小区比规定价格要高出5、6毛钱，有的甚至高出一块钱，这种办法只要小区居民同意就可以实行。因此，有人认为物业企业可以先征求居民的意见，达成共识之后即可收费。当然，绝大多数物业公司还是建议政府有关部门在公用电问题上出台一些政策，让物业企业有法可依，这样既可以照章办事，合情合法，又不会引起居民不满，更可以保住用电的成本，不至于让物业亏损甚至被供电部门处罚。

当然，《物业管理条例》实施后，规定电费应当由供电部门直接向住户收取，这样物业企业应当可以解脱了。但是，不管谁收电费，同样需要面临收取公用电费难的问题。

水电费代收代缴模式何时能了

《物业管理条例》从2003年9月1日正式实施后，保定几家由国企转型的物业管理企业一致呼吁:尽快改变当前生活小区水电费代收代缴模式。

保定的诸多大中型企业建设时间较长，原生活小区的水、电供应运行模式一直是供水、供电部门在生活小区设置水、电总表，每月抄总表用量，按量、价格给物业公司下达缴费单。各国有企业物业公司负责生活区内供电、供水设施、设备的维修、维护，并到最终用户抄表、收费、统计，按时到供方指定地点缴费，如不按时交纳费用则需交滞纳金，严重的可能导致水电部门对生活小区采取断水断电措施，这样物业公司就无安宁可言了。所以，有许多物业企业在不能全部收回水电费的情况下，宁愿吃亏，也要从自己的腰包里掏钱向水电部门缴齐。据初步统计，物业企业在水电方面的亏损十分严重，一般可达电费20%以上，水费30%以上。

另外，物业管理企业承受着无偿劳务的沉重负担。物业管理区域内的供水、供电设施、设备维护、保养和大量维修工作，需相应数量的电工、水暖工等进行保障;抄表收费需抄表员和收费员;抄表、收费的统计、核算工作也需专门人员。这些员工的性质是为水电部门出劳务，反过来物业管理企业却给付工资，由此出现极大的不合理。以乐凯集团生活区为例，乐凯分为五个生活区，居民4000户，需维修人员15人，抄表、收费员10人，统计员1人。按保定市劳务市场价位，每个维修工工资1100元/月，各种保险400元/月，每人每月需支付费用1500元;统计员、收费员人均工资1000元/月，各种保险350元/月，每人每月需支付费用1350元。合计劳务费为每月约38000元，每年约456000元，这些经费靠物业公司支付困难是很大的，长期下去谁能承受得了?

这样一来，便引起了很多物业公司的不满，他们认为当前这种生活区收缴水电费的模式不符合市场经济运行规律，损害了物业管理企业利益，制约了物业管理企业这一新兴行业的培育和发展。不少物业公司总经理说，物业管理企业无偿背负着不合理的水、电收交后的巨大亏损负担，真让人喘不过气来。我们一身挑三差:一份差事是小区内的物业管理，当然这是份内之事;一份差事是开发商对业主的房屋保修责任，开发商交给物业代劳了;还有一份差事就是为水电部门代收水电费。其实他们的确冤枉，物业管理企业既不是小区的建设单位，不应也无力进行设施、设备的更新改造，以改善老化造成的跑、冒、滴、漏现状，同时也不能像职能、执法部门那样有权制裁偷窃水电的违法、违规行为，即便是想维护自身权益也难以得到政府相关主管部门的有效支持，居民不理解，职能部门不体谅，这样的压力由谁来帮助减轻呢?

《物业管理条例》第45条规定:“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”“物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”。不难看出，现行的水电收缴模式不符合《物业管理条例》。首先，物业管理企业没有收取物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等费用的义务;其二，物业管理企业可以接受水电部门委托，为其提供有偿服务，形成委托合同关系;其三，既然是合同关系，就要充分表达双方意愿。对于委托费偿付经双方协商确定并载入委托合同;其四，双方均不能损害最终用户的利益。

不少业内人士指出，当前的这种运行模式吃亏的是物业管理企业，坐收渔利的是水电部门，这些部门使用无偿劳动力为其收取费用，自己在办公室就可以数钞票，实际上就是变相侵占物业管理企业的利益，为企业增添负担，因此存在着极大的不合理。他们呼吁，政府应把此事列入议事日程，给予足够的重视，以营造物业管理企业良好的生存、发展环境。同时建议按《条例》规定，由供方直接收费至最终用户;如委托物业公司代收代交，应协商签订委托合同，使水电部门与物业管理企业形成符合市场经济规律的对等法律关系。

据报道，乌鲁木齐市一家物业管理企业替热力公司和自来水公司向用户收费，获得供应单位支付的佣金。据介绍，他们是根据《乌鲁木齐市物业管理条例》有关规定向供应单位索取佣金的。这一法规第33条规定:物业管理区域内水、电、暖、燃气、通讯、有线电视等费用的收缴，应当由供应单位直接收取。供应单位委托物业管理企业代收相关费用，必须签订代收代缴合同，并支付代办费用。禁止将代办服务费用向用户分摊。相信乌鲁木齐市的做法能为保定物管提供借鉴。

停车难成为小区物管头痛事

中国入世之后，最引人注目的亮点莫过于汽车了，轿车的降价潮使家用私人轿车迅速进入了寻常百姓家，但让人们始料不及的是，停车难以更快的速度变成了令生活小区物管头痛的大事。

某先生2003年夏天购置了一辆富康车，由于居住在老式的生活区内，没有停车场不说，就连汽车出入都非常困难，只好停在生活区之外的马路边上。可是，经常会遇到一些顽皮的孩子玩耍时将车身划伤或者乱画。无奈，只好将车停在自家窗户底下以便有个照应，久而久之居民开始提意见，有的说车辆占了公地，影响了出行;有的说发动车辆影响了休息等等。这位先生犯了愁，买了车本来是件喜事，可在停车问题上添了堵，只好硬着头皮向邻居们作揖说好话，有爱面子的笑脸说个“没事”，不领情的则是“最好不要停在楼下”。相安无事没过多久，自己心爱的汽车就被楼上用碎砖头砸了个坑，据说是冬天发动车扰得人家下夜班之后不能休息，给车主提个醒，这位车主只得吃个哑巴亏。

某女士新近购买一辆“北斗星”，由于整个小区难觅停车位，只好停在草坪上，久而久之，绿色草坪被轧成“裸地”，物业找上门来要求赔偿，双方展开了舌战。物业说，轧坏了草皮就是损坏公共利益，因此要赔偿，否则以后不许将车开进小区;女士说，作为小区必须要有停车场，没有建停车场就是物业的失职，你不指示我停车位置，我停在哪里都正常。双方争论一时闹得沸沸扬扬，最后经第三方调解才平息了风波。

面对家庭轿车的增多、车主的抱怨，很多社区、物业均是匆促应对，有的赶紧挤出闲置场地，划定停车区域;有的匆匆圈地，搭建停车棚;还有的急忙制定收费标准、停车规定、车辆进出要求等。然而，毕竟场地有限，难以跟上车辆增加的需求，很多难题便摆在了社区和物业的面前。

在采访中，不少物业经理向笔者反映，旧式生活区的建筑模式、面积已经固定，道路、绿化、便道各有用途，互不相干，就是没有停车的位置;即便是新型小区，由于车辆数量的迅速增多，停车位远远不够用，很多车辆照样难以停入车库和车位，不少车主要么将车辆停在道路边，要么停在便道上，还有的索性停在楼前楼后或绿地中间。由于阻碍通行，破坏了绿地，产生了噪音，居民意见很大，可物管企业由于场地的限制也感到无能为力。有的小区为了开辟停车场地，不得不占用公共活动场所，有的甚至将有限的室外娱乐活动场所也进行了开发，这就引发了一些居民的争议。一边是公共场地的减少令居民怨声四起，一边是停车场地的缺少使车主叫苦不迭，物业公司左右为难。一家物业公司的经理说，都是居民，都是业主，谁的权利都应该保护，可是照顾了东家照顾不了西家，我们被夹在中间左右为难。即便是收点停车费用，高了不是，低了也不是，有的业主还要“审计”，说用占用公共场地换取利益肥了自己的腰包。到底该怎么处理这些事，真是摸不着头脑。

其实，早在2000年以前，上海、深圳不少生活小区就对车辆的停放作了规定，且被列入业主公约，由业主共同制定和执行:各种车辆实行凭证进入、定点停放，不准随意停放，对停车场的停放车辆按规定收取存放费。河北省物价部门为此还出台了《住宅区物业管理收费暂行办法》及细则，专门规定了收费标准，以规范小区的停车收费问题。他山之石可以攻玉，这些做法都是可以借鉴的。

为改善停车难，不少人士曾提出建议，在没有停车位的生活小区，居委会、物业公司在广泛征求居民意见的基础上，为机动车辆划定停车位置，尽量不扰民，不破坏绿地，不阻碍通行，并向车主提出注意事项，要求其认真执行，以达到各方满意。还有人建议，政府有关部门在审批新建生活小区时应充分考虑区域内的停车问题，尽力做到设施配套，适时添置立体停车设备。应当引入市场机制，使有条件有资金的单位，积极开发、建设地下停车场地，以缓解停车位的紧张问题。

(原载于《现代物业·新业主》2004年第09期)