昆明温馨家园的温馨难题

海平居士是昆明市北市区温馨家园小区的一名业主，2005年年末，他曾经发出一封致小区全体业主的公开倡议书，建议将小区中人造湖水景部位的人工沙滩，改造为绿化林地，以使自己和临近水景旁边的其他业主，免受飞沙粉尘的入户污染。同时他认为，虽然沙滩给了孩子们一些玩耍机会，但是比较因卫生隐患带给孩子们的伤害而言，是更应该取缔的。为了推动自己的建议，新年元旦刚过，他再次向云南安益物业管理公司温馨家园管理处、温馨家园业主委员会筹备组提交了书面陈述，并再次在小区公告位置处张贴，向业主公示自己的主张。

物管处很快对海平居士的倡议书作出了积极的公开回复，鼓励业主参与表态。同时物管还披露了一件感人的事迹：在公开倡议的背后，海平居士还通过物管动议成立小区“业主互助及物业改造基金”(大意)，并带头个人捐款了一万元委托物管处代为保管作为首笔基金。为此他一再申明：捐款不仅可以用于沙滩改林地的部分费用，如果多数业主要求保留沙滩，也可用于沙滩卫生维护费用，甚至用在与沙滩改造无关，只要是与小区集体利益或者业主互助的事都可以使用。他倡议的是业主都来关注和积极参与小区共同事务，并实践一种有效的、温和的和平等的讨论和决策形式，而不是用捐资来左右民意。

目前，在开发商进行房屋销售并有业主开始入住起，到业主成立业主大会、选出业主委员会并与物管企业续签或重签物业管理(服务)合同止，通常我们称为前期物业管理阶段。除了基本的物业管理内容和常规服务以外，这个阶段必须面对这样的问题：由开发商做主，设计的一些针对小区业主特殊需求的、有利于形成差异优势从而促进销售的特色服务和特殊设施，是否可能会导致业主严重的意见分歧?

温馨家园的水景和沙滩即是该项目开发商颇具匠心的设计之一，并在早期的楼盘销售业绩中发挥了作用。但是之所以是特色项目而不是大众常规项目，其特点就是非常可能在部分业主不喜欢的同时为另一部分业主喜欢。对此有女性业主署名贴出公开反对意见说，我不知道海平居士是否做了父亲，但是作为一个母亲，我深深感受到沙滩给我的孩子带来的快乐，这决不是多一片绿地就能替代的。

除了偶然一些怀疑海平居士捐款动机的零碎言语外，争议的主流很快在肯定海平居士的基本动机前提下，发展到沙滩是否应该改成绿地的两派意见。这其实涉及到了小区共用设施是否应该改造和怎么改造的重要问题。

在社会舆论普遍渲染物管公司“不作为”或者胡作非为的背后，我们通常会忽视一个更重要更普遍的原因：物管企业常常不知道该按谁的意见去作为。

与开发企业曾有隶属关系的物管处姜经理说：虽然我们向海平居士解释了当初的规划设计，以及变更原规划设计的困难，但是我们愿意按照业主比较一致的意见进行改造。问题是我们不知道该听谁的意见，无论改不改，我们不能承受反对派事后对物管的批评和非难，我们希望业主们给物管一个明确的能保证代表集体意见的决定。

因此，暂时将沙滩原样保留成了姜经理的权衡之举。

“我无意为难物管!”海平居士申明说。作为佛门俗家弟子的他，面对笔者和其他业主时温文尔雅，在语言和行动上体现出他与人为善的风范。“我希望业主为此进行讨论，不管最后达成的意见如何，我会把它当作业主共同的决定来尊重。当然，在讨论时我会为自己的愿景努力争取。”当笔者问到，是否能够组织一场业主辩论，然后进行表决，前提是参加的业主占大多数，并且必须都要事前作出声明，保证尊重辩论表决的多数派意见，那么物管就有行动依据了，海平居士和姜经理表示值得尝试。就这样，问题列入到了业主议事日程。

目前，面对物业管理范围的冲突及其带给社会的冲击，我们习惯于寻找一个责任人来追究错误，或者对沉默者进行舆论上的缺席审判，或者对获利人进行平息民愤的不法宰割。其实很多时候，错误未必存在于某一方，对集体利益的冷漠，和将个人意愿郁积或变态表达，都具有相同的破坏力。这一次，温馨家园面临一群好人照样难于做成一件好事的困局。

时任温馨家园业委会临时筹备组负责人的杨文栋老先生，退休前曾任政府要职。他对小区公共事务的民主讨论和决策方式同样持有合理合法、周全稳妥的风格。在对海平居士的善举不吝赞赏之时，他陈述了自己的顾虑：在业主大会成立之前，很难举行有效的表决，而在有效的表决形成之前，任何改变既成事实的举动很可能带来风险，尤其会使物管和业委会临时筹备组受到业主的指责，导致今后的工作更加被动。

显然，杨老先生很快就为解决他的顾虑付出了努力。他和包括居委会社区联络员在内的一些热心业主，动员了楼栋单元代表，组织业主参加了物业管理专家的专业讲座，组织了业主大会及业主委员会筹备会议，尽管涉及的问题并不只是针对这一件事，但是似乎海平居士所代表的“绿地派”和小区内一些母亲所代表的“沙滩派”的争执就快要有个结论了。

然而这个“结论”始终没有到来，物管人员继续在无措中“无为”，海平居士继续在期待中“无为”，尽管杨老先生在对笔者的言谈中更愿意去肯定“一些老同志为业主大会的筹备工作是非常尽心的”，并把筹备组工作推进缓慢的原因归咎于自己身体和精力的不济。但就笔者亲眼所见，至少是由于缺乏业主的足够参与而使建议消极搁置。一些母亲和孩子们暂时得到的沙滩只不过是一种延续存在，而不是来自于争取，仅靠存在而存在的东西同样可能会随时消失。

并非是沙滩改林地的问题值得渲染(甚至可能经业主表决后反对派还是多数)，它所表现的是业主应该如何表达自己在共有设施和共有服务项目方面的意见，并实践一种充分参与和合理实现的方式。正如杨老先生所说：“现在小区一些局部的物管工作比较以前有所退步，养狗问题也引起了很多业主(对养狗人)的反感，以后复杂的事情会越来越多，如果没有(业主)更多的参与，解决这些问题会更加困难。”

的确，以后复杂的事情会越来越多，比如电梯、篮球场、网球场、会所等其他更为复杂的设施维修和改造，业主们该怎样表达和形成自己的集体意志呢?又怎样去监督和区分物管的消极懈怠和无所适从呢?

在目前的物业管理区域中，要从业主的众多分歧得出多数派意见并被所有业主作为集体意志尊重和执行是非常困难的，但是如果连追求集体意志的过程都无法启动，这才是社区的绝望。

(原载于《现代物业·新业主》2006年第4期总第46期)