《北京市住宅专项维修资金管理办法》的修订

2009年12月1日，《北京市住宅专项维修资金管理办法》(京建物〔2009〕836号，以下简称《办法》)正式施行。该《办法》进一步细化了建设部、财政部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，其明确性、操作性颇强。但是，笔者认为《办法》对专项维修资金(以下简称专项资金)在使用程序中的部分规定不够明确、有失妥当，不利于指导实践，仍须完善。

“使用建议”、“使用方案”，“有关材料”、“相关材料”都是什么?

《办法》第二十六条规定：“住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议;(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门申请列支;其中，使用售后公有住房住宅专项维修资金的，向区、县房改管理部门申请列支;(五)区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门、房改管理部门审核同意后，向市住房资金管理部门区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知;(六)市住房资金管理部门区县管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。”

该规定中的“使用建议”、“使用方案”以及“有关材料”到底指什么?三者之间有何关联?它们各自包括哪些主要内容?是否应当明确?如果不予以明确，是否有利于物业公司或业主操作?是否会得到政府相关主管部门的认可?笔者认为该规定对上述对象疏于界定，容易在实践中造成物业公司、业主乃至政府相关主管部门对它们产生认识上的分歧和操作上的随意。试想，如果物业公司或业主根据该规定拿着“有关材料”报给相关部门审核，相关部门却以“有关材料”不完善为由退回补交，反复多次，此时物业公司或业主如何与之理论?依何与之理论?

令人疑惑的是，《办法》第二十七条第一款第一项恰恰对物业公司提出专项资金“使用方案”的主要内容作出了明确的界定：“(一)物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等。”但缘何未对第二十六条中的“使用建议”、“使用方案”等作出明确界定?此外，《办法》第二十七条第一款“(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金”中的“有关材料” ;第二十九条第三款“工程完工后……验收合格后，物业服务企业持相关材料申请使用住宅专项维修资金”中的“相关材料”，它们的主要内容都没有被明确，同样不利于指导实践。

对于上述问题，笔者发现，大部分地方政府在制定专项资金管理规定时均没有重视，仅有少数地方政府关注到了这个问题。比如于今年5月1日起施行的《山东省住宅专项维修资金管理办法》，其第二十五条的规定尤为明确，令人欣赏。

从便于指导实践、避免相关各方产生分歧的角度来看，笔者认为《办法》在今后修订时有必要对相关规定涉及的“使用建议”、“使用方案”，“有关材料”、“相关材料”的主要内容予以明确。

是否应当设置“事中”公示程序?

虽然《办法》第三十七条和第三十八条规定专项资金管理部门、业委会须每年至少一次向业主公布帐户资金使用情况，银行须向业主提供帐户查询，以保障业主对个人帐户下专项资金的知情权和异议权。但这些规定属于事后公示制度，只能保障业主对其名下专项资金使用情况的“事后”知情权和异议权，不能保障业主对其专项资金在被申领过程中的权利——即“事中”知情权和异议权。根据《办法》第三十七条和第三十八条的规定，一旦业主发现其名下的专项资金被滥用，那也是事后发现，届时只能亡羊补牢，徒增相关各方的维权成本。因此，《办法》应当在专项资金使用程序中设置“事中”公示程序。但令人遗憾的是，《办法》第二十六条、第二十七条、第二十九条、第三十条并没有设置该公示程序。

《办法》第二十六条和第二十七条规定了在正常情况下使用专项资金的程序。它们通过“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议”或者“业主大会依法通过使用方案”的表决方式，来保障相关业主的知情权;但对业主名下的专项资金的使用明细却没有明确要求公示。换言之，该两条规定可以保障相关业主及时知道专项资金被使用的事实，但不能保障他们及时知道专项资金到底被使用了多少。

《办法》第二十九条和第三十条规定了在紧急情况下使用专项资金的程序。该两条规定虽然出发点很好，但在实践中极易忽略业主的事中知情权和异议权。尤其是第三十条第二款的规定：“区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门组织代修的，按照以下程序办理：(一)组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告;(二)由社区居委会或街道办事处、乡镇人民政府就工程事项出具相关证明;(三)由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定;(四)区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门、房改管理部门将工程费用分摊至相关业主明细帐户;(五)区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门、房改管理部门审核同意后，向市住房资金管理部门区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知;(六)市住房资金管理部门区县管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。”

依据该规定，政府组织代修的部门完全可以在业主毫不知情的情况下，单方认定哪些业主需要支付专项资金、出资多少。因此，在此过程中谁能保证政府部门认定的业主范围无误?分摊的出资明细无误?是否会牵连无辜?相关业主是否无辜，只有依据《办法》第三十七条和第三十八条的规定，事后查询才能得知了。

因此笔者认为，如果《办法》对上述四条规定，尤其对第二十九条和第三十条的规定进一步完善，纳入对相关业主专项资金出资明细的预算、决算公示程序，必然保障业主的事中知情权和异议权，提高政府的行政效能，避免其后出现亡羊补牢的纷争。

对于设置事中公示程序的问题，据笔者了解，已有一些地方政府在制定专项资金管理办法时予以关注。如《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》(津国土房物〔2008〕650号，2008年8月1日起施行)明确将该公示程序纳入专项资金的申请和使用环节。

“审核同意”有越俎代庖之嫌?

根据《办法》第二十六条的规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用专项资金的，须经区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门、房改管理部门“审核同意”;根据《办法》第二十七条的规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用售后公有住房专项资金的，须经区、县房改管理部门“审核同意”;根据《办法》第三十条的规定，区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门对紧急情况因代修而使用专项资金的，须经区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门、房改管理部门“审核同意”。笔者以为上述规定明显与《办法》第四条的原则相悖，即与“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则”自相矛盾。众所周知，商品房、已售公房专项资金的所有权人是业主和售房单位(《办法》第九条对此明确规定)，他们是有权处分专项资金的主体，而非政府主管部门。依据我国《物业管理条例》的规定，政府主管部门对专项资金的使用有监督权、管理权，而非处分权。因此，上述规定将政府主管部门的监督权、管理权取代专项资金所有权人的处分权，明显是越俎代庖。笔者认为，将上述规定中的“审核同意”更换为“备案”更恰当、合法。

当前不少地方政府基本依据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》作出上述规定。笔者认为地方政府在此问题上应有主见，不应将错就错。有的地方政府就很有主见，比如《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》，其第八条将专项资金的使用一律实行向区县房地产管理局办理“备案”，而非报经“审核同意”。

此外，《办法》第二十六条、二十七条以及第三十条也没有明确规定政府相关主管部门“审核同意”使用专项资金的工作时限。笔者认为从提高行政效能和保障行政相对人权利的角度出发，应当明确审核时限，建议《办法》在今后修订时予以完善。遗憾的是大多数地方政府对于这个细节也都没有明确规定，目前笔者见到《河北省住宅专项维修资金管理实施细则(征求意见稿)》则规定：“市、县房产部门或公有住房住宅专项维修资金管理部门收到申请后5个工作日内完成审核”;当遇到“发生危及房屋安全等紧急情况”时，则审核时限调整为“收到申请后2个工作日内完成审核”，值得称道，希望其能成为现实。

(本文同文作者：黄石;原载于《现代物业·新业主》2010年06期)