物业交房时间点如何确定

由于没有相应的物业交房时间点规定，长期以来，因业主与物业服务单位之间由交房时间点的争议，也就是物业服务费的初始缴交时间应该从何时起算的争议，引发了业主与物业服务企业的矛盾与冲突。通过长期的物业服务实践，笔者认为，应以开发商开出物业交房时间段内的最后日期为物业服务收费的起算点，才能公平维护双方的利益。

物业交房时间点的确定是确定小区业主缴交物业服务费用的主要指标，是关系到物业服务企业收费起点的重要问题。多年来，由于没有规范的相关执行文件对小区物业交房时间点进行明确规定，在处理这个问题时物业服务企业经常处于无所适从的尴尬境地。

近日，位于泉州市刺桐路的溢泉城市花园小区，因物业交房时间点从何时开始算起的争议而引发了业主与物业服务单位的矛盾。溢泉城市花园于2007年11月经竣工验收投入使用，10月初，开发商根据购房合同发出通知要求业主于11月1日至30日前来办理物业交房手续，但业主直到2009年才来收房。物业服务公司依据惯例，将开发商通知规定时间段的最后一天作为物业服务收费的起算点，并要求业主结清所欠的物业服务费。但业主认为，物业交房时间应该是从业主来办理交房手续时开始，也就是从现在办理完手续后开始，其理由是业主没有前来收房就没有享受到物业服务单位的服务，也就没有交付物业服务费用的义务。由此，溢泉城市花园从交付使用至今已近二年，因“有争议”而欠下了一笔不小数目的物业服务费。长期以来，由于在界定物业交房始于何时没有明确的规定，致使业主与物业服务企业之间在物业交房的理解上产生了分歧，也引发了物业服务费何时开始计时的争议，这个争议始终困扰着物业服务企业。

通过多年的物业服务实践，物业管理行业在小区物业交房的时间点界定上已基本形成了约定成俗的惯例，也就是物业交房时间的起算点为物业通过竣工验收后，业主在开发商通知的有效时间段内前来办理交房手续，认同了物业交付没有异议，并接管了相应物业的钥匙，业主的物业交房就意味着完成，物业服务收费也就由交付物业的钥匙开始起算;若业主延期收房，那么物业服务费用即以交房通知注明时间段的最后日期为起算点。

执行这个起算点的理由，是因为小区物业在通过竣工验收后，物业服务单位已进场开始了前期物业服务，相应的配套设施设备已基本投入使用，并且在交房期间，物业服务单位还要承受大量不可预见因素的影响，包括对大量外来装修人员的有效监管，工作任务相比日常常规服务更加繁重。业主不在规定的时间内收房，并不意味着物业服务单位在提供小区的公共服务上有减少或减轻的可能。

近年来，随着社会经济的快速发展，房地产已不再是单纯的居住与办公功能，因其具有了更多的投资功能而成为了市民投资的热点。对于投资型的物业来说，在房屋未完成转让之前业主当然有暂时不收房的个人理由，但是其间的物业管理服务却照样享受，如果大量的业主不按时收房，故意通过延迟收房，一边等待房屋价格的最大收益时机，另一方面还要剥削物业服务企业的劳动与付出，这显然有悖常理。

为了进一步规范物业服务收费行为，切实维护业主、物业服务企业的合法权益，福建省物价局、住房与城乡建设厅起草了《福建省物业服务收费管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)，近日，泉州市房地产管理局转发并征求下属物业服务单位与小区业主委员会意见。《办法》第十五条规定“物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取”。由于物业服务实践中经常在理解交付日期上产生歧义，笔者建议《办法》应作如下修定：物业交付时间是指物业竣工验收后，根据购房合同约定的交付时间。其间开发建设单位发出书面通知，告知业主在约定的时间段内办理物业的交付，在业主办理相关手续后即为物业交付。若业主延迟接受物业交付，仍将以该时间作为物业交付时间，物业服务费用的起算时间亦以此交付时间的最后日期为准。

对于溢泉城市花园存在的业主延迟物业收房而与物业服务公司产生的矛盾，通过物业服务单位大量的沟通与宣传，阐明了物业服务的公共性特点，耐心细致地听取业主的不同看法，尊重业主的意见与不同观点，解释物业服务的困难，取得了业主的理解，业主也自觉地按开发商通知的最后日期交纳了相应的物业服务费。

(原载于《现代物业·新业主》2009年11期)